核心提示:國土資源部近日發(fā)文明確,在2011年3月底前,各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士稱,一級開發(fā)最困難的環(huán)節(jié)在于拆遷,在這個過程中,政府的效率顯然高過企業(yè),因此,目前地方政府還會繼續(xù)充當組織者的角色。
中國經(jīng)濟網(wǎng)9月16日報道 從明年4月開始,土地儲備機構(gòu)將不再直接從事土地一級開發(fā)工作。
國土資源部近日發(fā)文明確,在2011年3月底前,土地儲備機構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤,各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。
按照規(guī)定,土地儲備機構(gòu)具有從事土地一級開發(fā)的權(quán)力,但同時進行土地開發(fā)和土地收儲,容易留下腐敗空間,這也被業(yè)界詬病為“左手倒右手”。
有業(yè)內(nèi)人士分析認為,土地儲備機構(gòu)退出一級開發(fā),有利于一級開發(fā)市場的公開透明運作。
“土地一級開發(fā)”還給市場
土地儲備機構(gòu)從事土地一級開發(fā)有其制度支持。按照國土部、財政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的 《土地儲備管理辦法》規(guī)定,土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。
事實上,不少地方的土地一級開發(fā)工作正是由土地儲備部門完成。據(jù)了解,除直接從事一級開發(fā)之外,一些土地儲備部門成立“城市建設(shè)開發(fā)投資公司”,進行融資和一級開發(fā),即“政府行為,公司運作”。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,在很多地方,政府插手一級開發(fā)市場的力度較大,有些地方的土地儲備機構(gòu)甚至壟斷了一級開發(fā)市場,這很容易造成腐敗。
他表示,退出一級開發(fā),意味著土地儲備部門將只能進行土地收儲工作,一級開發(fā)將完全由企業(yè)按照市場規(guī)律進行操作,相當于“切斷了一只手”。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向記者表示,土地儲備部門的退出,有利于壓縮腐敗空間,并使一級開發(fā)市場的運作更加公開透明。
華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰則認為,個別地方政府存在刻意提高一級開發(fā)成本,從而推漲地價的行為。上述規(guī)定將對此有所遏制。
事實上,與土地買賣相比,一級開發(fā)的利潤非常低。按照北京市的規(guī)定,企業(yè)用自有資金進行土地一級開發(fā)的,規(guī)定利潤不超過8%;貸款進行一級開發(fā)的,利潤不超過2%。
上述業(yè)內(nèi)人士表示,在擁有相關(guān)的法規(guī)支持的情況下,國土部此舉的主要目的不在于壓縮地方利潤,而在于減少行政操作,促進市場化運作。
政府還須充當“組織者”
鑒于土地一級開發(fā)的特殊性,政府機構(gòu)并不會完全退出。陳云峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,一級開發(fā)最困難的環(huán)節(jié)在于拆遷,在這個過程中,政府的效率顯然高過企業(yè)。
一直以來,各地不斷發(fā)生由拆遷帶來的沖突事件,并逐漸演化成一種社會現(xiàn)象。
陳云峰表示,拆遷成本占據(jù)了一級開發(fā)成本的主要部分,拆遷補償款是雙方最難達成一致的地方。同時,在拆遷過程中,企業(yè)經(jīng)常會面對一些“有政府背景的建筑”。
他表示,在一級開發(fā)過程中,政府機構(gòu)的作用十分“微妙”。如果政府完全退出,企業(yè)將面臨開發(fā)成本和開發(fā)進度的風(fēng)險;如果政府直接操作,則不利于市.
在很多業(yè)內(nèi)人士看來,政府機構(gòu)并不會完全退出一級開發(fā)市場,而是采取北京國土局的操作方式,進行“主導(dǎo)開發(fā)”。記者還發(fā)現(xiàn),在國土部的表述中,強調(diào)國土資源部門“不得直接從事”土地一級市場開發(fā),而非完全退出。
去年底,北京市國土局宣布,土地一級開發(fā)將由政府作為開發(fā)主體投資,委托企業(yè)具體實施。北京市國土局局長魏成林曾表示,由政府主導(dǎo)的土地一級開發(fā),成本將比企業(yè)操作降低1/3。
按照北京市的規(guī)定,政府主導(dǎo)的土地一級開發(fā)模式為:政府向銀行爭取授信,獲得的貸款用作拆遷補償款,此后,受到委托的企業(yè)進行土地整理,并根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展確定土地用途,通過市場公開出讓。
鄒曉云表示,政府開發(fā)與政府組織開發(fā)是不同的概念,至少在目前的情況下,政府組織的一級開發(fā)更有效率。