婚前買(mǎi)房 婚后辦證 產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)法律真空

日前，最高人民法院民一庭先后在北京及湖北宜昌就婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ�）（征求意�?jiàn)稿）召開(kāi)了專(zhuān)家論證會(huì)和地方法院座談會(huì)，聽(tīng)取了中國(guó)法學(xué)會(huì)婚姻法學(xué)研究會(huì)相關(guān)學(xué)者以及部分法院一線法官們的意見(jiàn)，其中夫妻一方婚前貸款所購(gòu)房屋的權(quán)屬認(rèn)定、一方以個(gè)人名義舉債的處理等問(wèn)題仍是討論的焦點(diǎn)問(wèn)題，意見(jiàn)分歧仍很大。

據(jù)了解，離婚時(shí)對(duì)于婚前按揭房的認(rèn)定，目前傾向性意見(jiàn)是將該房屋視為婚前按揭、登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款認(rèn)定為其個(gè)人債務(wù)。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值及共同還貸款項(xiàng)所占全部購(gòu)房款的比例等因素，由登記方對(duì)另一方予以補(bǔ)償。

現(xiàn)象：同類(lèi)案件判決并不相同

案例一：

董某與妻子黃某于2003年登記結(jié)婚，婚前3個(gè)月黃某以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)了一套經(jīng)濟(jì)適用房，支付了20％首付款后，向銀行辦理了按揭貸款。婚后雙方按時(shí)還貸，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。

雙方共同生活幾年后，產(chǎn)生感情危機(jī)，黃某起訴離婚，并要求確認(rèn)該房為自己婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。而董某認(rèn)為該房雖然是在婚前購(gòu)買(mǎi)，但卻是為結(jié)婚目的購(gòu)買(mǎi)，自己每月還貸，房產(chǎn)證也系婚后取得，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

法院審理認(rèn)為，一方在婚前已通過(guò)銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購(gòu)房款，買(mǎi)賣(mài)房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢。一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。雖然產(chǎn)權(quán)證是婚后取得，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記僅是一種行政管理手段行為，并不能以此作為物權(quán)取得的憑證。因此，將該房認(rèn)定為黃某婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，只將婚后還貸部分的一半10萬(wàn)元判決由黃某負(fù)責(zé)歸還董某。

案例二：

另外一起案件，同樣是在北京，同樣是在該法院，同樣是一方婚前購(gòu)買(mǎi)按揭房，判決結(jié)果卻與前個(gè)案例截然相反。

白某與妻子林某于2001年7月在北京登記結(jié)婚。白某婚前以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)房屋一套，支付了40％首付款并辦理了個(gè)人房屋按揭貸款。2002年7月該房產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，登記在白某名下。林某后起訴離婚，并要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。白某同意離婚，但認(rèn)為該房屋是其婚前個(gè)人的，與妻子并無(wú)關(guān)聯(lián)。

法院認(rèn)為根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)應(yīng)在登記時(shí)生效。就被按揭房屋而言，白某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同僅是房屋所有權(quán)變動(dòng)的原因行為，作為設(shè)立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的立約人，白某并不能當(dāng)然因此享有房屋的所有權(quán)，僅能享有因簽訂合同而產(chǎn)生的債權(quán)。由于涉案房屋是具有物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)是在夫妻雙方婚后因登記生效而合法取得，根據(jù)我國(guó)婚姻法“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)屬夫妻共有所有”之規(guī)定，該房屋應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。最后，法院判決該房歸林某所有，在扣除白某的婚前個(gè)人首付后，按房屋的市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償給白某一半。

法院對(duì)這兩起案情幾乎相同的案件，一個(gè)適用合同法，認(rèn)為簽訂合同后取得全部債權(quán)，物權(quán)為自然轉(zhuǎn)化，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記僅為行政手段而已；另一個(gè)則適用婚姻法和物權(quán)法的規(guī)定，認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生應(yīng)以登記為生效要件，婚后取得的物權(quán)理應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，從而作出了兩份完全不同的判決。

分歧：婚前按揭房的三種主流觀點(diǎn)

婚前以一方名義簽訂購(gòu)房與銀行貸款合同并支付房屋首付款，婚后共同還貸并取得房產(chǎn)證的房屋到底是一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是婚后夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)房屋如何確定產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋增值如何分割，由于法律沒(méi)有明確規(guī)定，而適用不同法律又產(chǎn)生沖突，以至于出現(xiàn)了大量上述同案不同判的案例，當(dāng)事人莫衷一是。

在司法實(shí)踐中，對(duì)待婚前按揭房屋主要有三種觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)，該房是一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭�(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。離婚時(shí)尚未歸還的貸款為一方的個(gè)人債務(wù)，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，返還一半給配偶一方。目前北京、上海、深圳等地方法院主要是以此觀點(diǎn)來(lái)審理案件。董某與黃某的案例正是這種觀點(diǎn)的體現(xiàn)。

第二種觀點(diǎn)，該房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)平均分割。對(duì)于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。這種觀點(diǎn)以江蘇法院的審判意見(jiàn)為代表。

《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記生效的時(shí)間被認(rèn)為是物權(quán)取得的時(shí)間，并以此認(rèn)定房屋所有權(quán)之歸屬。如果物權(quán)取得的憑證即房產(chǎn)證的時(shí)間為婚后，就應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同取得了房屋的物權(quán)，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這種情況下分割時(shí)，應(yīng)考慮婚前一方作出的較大貢獻(xiàn)，對(duì)未取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第三種觀點(diǎn)，將該房認(rèn)定為婚前按揭方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的貸款為其個(gè)人債務(wù)。針對(duì)夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間參與還貸的行為應(yīng)按借款處理，僅返還共同還貸部分的一半，既不符合配偶一方的本意，又變相剝奪了其擁有自己房產(chǎn)或者投資于其他方面而獲益的權(quán)利。對(duì)按揭房屋在婚后的增值，應(yīng)考慮配偶一方還貸所做的貢獻(xiàn)，對(duì)其作出公平合理的補(bǔ)償，而不僅僅是返還婚姻關(guān)系期間共同還貸的一半。這以廣東法院的觀點(diǎn)為代表，是上述第一二種觀點(diǎn)的折中。

探討：從公平角度界定權(quán)屬及增值

目前大多數(shù)的意見(jiàn)都傾向于第三種觀點(diǎn)，其原因不僅僅是簡(jiǎn)單的債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系，更應(yīng)從權(quán)屬獲得的本質(zhì)和婚姻法所保護(hù)的利益來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題。

購(gòu)買(mǎi)房屋的行為發(fā)生在婚前，婚前一方所訂立合同及實(shí)際付款行為應(yīng)是婚后取得物權(quán)的原因行為。

在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同本身兼具債權(quán)和物權(quán)合同的性質(zhì)，夫或妻一方在婚前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，盡管未登記，此時(shí)其所享有的為物權(quán)性的期待，而非單純的債權(quán)。

雖然物權(quán)法明文規(guī)定，物權(quán)的取得為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)產(chǎn)生�，F(xiàn)實(shí)生活中，從房屋購(gòu)買(mǎi)到實(shí)際取證需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，甚至有些房屋由于種種原因，根本就不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)放房屋所有權(quán)證的行為，其主要是為了更好地保護(hù)第三人交易安全而公示管理的一種行政手段。顯然，機(jī)械地以婚后取證的時(shí)間來(lái)認(rèn)定房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，有可能造成顯失公平的情況產(chǎn)生。

另外，根據(jù)我國(guó)今年新的房貸政策，執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是認(rèn)房又認(rèn)貸。如一個(gè)家庭已有一套貸款的房屋，從申請(qǐng)貸款的條件上來(lái)說(shuō)，未購(gòu)房的配偶一方將不再符合第一套房貸款的條件，從而喪失應(yīng)有的利益。夫妻婚后用共同財(cái)產(chǎn)償還一方婚前財(cái)產(chǎn)的剩余貸款，也將會(huì)對(duì)未購(gòu)房一方的再次購(gòu)房能力產(chǎn)生嚴(yán)重影響。離婚時(shí)，當(dāng)婚前按揭房由幾十萬(wàn)飛漲到上百萬(wàn)時(shí)，卻只分給對(duì)方參與還貸的一半，將會(huì)嚴(yán)重違背法律的公平原則，出現(xiàn)極度不正義的情況。

因此，分割時(shí)如能考慮到房屋的增值，給予對(duì)方以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以便對(duì)方有充分的信心和足夠的條件開(kāi)始新生活，這將是對(duì)雙方最為公平的一種做法。

據(jù)悉，最高人民法院已將婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ�）的制定頒布列入規(guī)劃，自2008年12月份草稿出臺(tái)，到現(xiàn)在數(shù)易其稿。按照最高院的規(guī)劃，這個(gè)解釋?xiě)?yīng)當(dāng)在2010年年底前出臺(tái)，出臺(tái)前，還要公開(kāi)向社會(huì)各界廣泛征求意見(jiàn)后再提交最高院審判委員會(huì)討論、通過(guò)。屆時(shí)，關(guān)于婚前一方貸款所購(gòu)房屋性質(zhì)的認(rèn)定及離婚時(shí)的分割處理有望得到徹底解決。