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【案例】
甲租賃的門面租期為五年，還有三年未到期�，F(xiàn)房東要收回門面，依據(jù)租賃合同約定，違約就按租金標(biāo)準(zhǔn)的3倍進(jìn)行賠償，賠償金額為12萬(wàn)。但是甲的具體損失沒這么大，甲是否能獲得12萬(wàn)的違約金？
是否可以獲得高于具體損失的違約金
【實(shí)務(wù)解析】
一、甲租賃門面房屋，與房東訂立租賃合同，雙方之間形成租賃合同民事關(guān)系，該民事關(guān)系受到法律的保護(hù)，合同對(duì)于雙方均具有法律約束力。
二、租賃期限尚未屆滿，房屋提出收回房屋，除非符合法律明確規(guī)定和租賃合同約定的情形，否則，房東的行為屬于拒絕履行合同的違約行為。《中華人民共和國(guó)合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。甲可以要求房東繼續(xù)提供門面履行合同，如果房東拒絕繼續(xù)履行租賃合同，甲可以考慮解除租賃合同，并可要求房東賠償因拒絕履行合同所造成的經(jīng)濟(jì)損失。
三、違約金是指由合同當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商事先確定的，在違約行為發(fā)生后做出的，獨(dú)立于履行行為之外的給付。屬于民事責(zé)任的一種方式�！逗贤ā分幸�(guī)定的違約金性質(zhì)主要為補(bǔ)償性質(zhì)，即補(bǔ)償違約行為給守約方造成的經(jīng)濟(jì)損失，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)與守約方損失的數(shù)額大體相當(dāng)。甲的具體損失低于合同約定的12萬(wàn)違約金數(shù)額，這就涉及到約定的違約金是否過(guò)高的問題。
四、《中華人民共和國(guó)合同法》第114條第2款規(guī)定：約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。在該合同糾紛起訴至法院的情況下，房東可以請(qǐng)求法院較少違約金數(shù)額。有關(guān)調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)問題，依據(jù)《合同法司法解釋二》第29條之規(guī)定，違約金超過(guò)甲具體損失30％以上的，被視為過(guò)高。所以，甲可以主張的違約金計(jì)算公式為：具體損失數(shù)額×130％，計(jì)算出來(lái)的數(shù)額即為甲可以獲得的違約金。 | 
