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房屋買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)受人的12種合同解除權(quán) |
作者:河北石家莊房產(chǎn)律師編輯
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間:2010/6/29 12:02:00 |
房屋買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)受人的12種合同解除權(quán) ——關(guān)于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
1: 拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人的,被拆遷人可以向拆遷人請(qǐng)求解除安置協(xié)議;解釋第七條“被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,按照本解釋第八條的規(guī)定處理”說(shuō)明對(duì)此安置協(xié)議被拆遷人享有解除權(quán)。但這種安置協(xié)議必須符合兩個(gè)條件:內(nèi)容上 1) 拆遷人與被拆遷人雙方是按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷安置協(xié)議。2) 該補(bǔ)償安置的房屋在安置協(xié)議中有明確的位置、用途約定。形式上拆遷人必須將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人;
2: 出賣(mài)人將商品房一賣(mài)一抵時(shí),買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同; 解釋第八條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人又將該房屋抵押給第三人”,“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同”同時(shí)買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。
3: 出賣(mài)人將一房二賣(mài)時(shí),買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同; 解釋第八條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”,“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同”同時(shí)買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。
4: 出賣(mài)人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),將房屋出售給買(mǎi)受人的,買(mǎi)受人知情后可以解除合同; 解釋第九條第二項(xiàng)“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”,“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”此項(xiàng)內(nèi)容是指只要出賣(mài)人故意隱瞞所受房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),將房屋出售給買(mǎi)受人的,買(mǎi)受人知情后就可以解除合同,而且可以要求賠償損失。
5: 出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),再將此房屋出賣(mài)給買(mǎi)受人的,買(mǎi)受人知情后可以解除合同; 解釋第九條第三項(xiàng)“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”,“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”此項(xiàng)內(nèi)容也是指只要出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),在將此房屋出賣(mài)給買(mǎi)受人的,買(mǎi)受人知情后就可以解除合同
6: 房屋主體質(zhì)量不合格時(shí),買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同; 解釋第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持!奔雌诜亢同F(xiàn)房的買(mǎi)賣(mài)合同在房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量不合格時(shí),買(mǎi)受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。
7: 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同; 解釋第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”因此出賣(mài)人交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響買(mǎi)受人正常居住適用,買(mǎi)受人可以解除合同并且可以要求賠償損失。
8: 套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符,合同也無(wú)處理約定,且面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買(mǎi)受人可以解除合同; 解釋第十四條“出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:”,“面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持!奔刺變(nèi)面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符,合同也無(wú)處理約定,且面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買(mǎi)受人就可以解除合同。
9: 出賣(mài)人遲延交房經(jīng)催告后三個(gè)月期滿出賣(mài)人仍未交房,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同; 解釋第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持”即出賣(mài)人遲延交房經(jīng)買(mǎi)受人催告后三個(gè)月期滿出賣(mài)人仍未交房,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。
10: 由于出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法按期辦理房屋所有權(quán)登記,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同; 解釋第十九條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,由于出賣(mài)人的原因,導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持!;《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件!奔锤鶕(jù)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記時(shí),可以請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失。
11: 因出賣(mài)人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同; 解釋第二十三條“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定,買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。”即如果因出賣(mài)人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。
12: 因不可歸責(zé)與買(mǎi)受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。 解釋第二十三條“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人! 即因不可歸責(zé)與買(mǎi)受人的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。 以上的十二種合同解除權(quán)再加上《合同法》第九十四條“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:
人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的; (二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行 主要債務(wù); (三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行; (四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;”的四種解除情況共計(jì)十六種,只要出賣(mài)人的行為有一種符合解除條件,買(mǎi)受人即可行使解除權(quán),但根據(jù)《合同法》第九十五條第二款“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限,經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權(quán)利消滅”所以買(mǎi)受人需要及時(shí)行使解除權(quán),以便維護(hù)自己的合法權(quán)益。解釋十五條第二款對(duì)第一款的解除權(quán)作了限定即“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅!彼,此項(xiàng)解除權(quán)更需買(mǎi)受人及時(shí)主張。根據(jù)以上16種情況買(mǎi)受人享有解除權(quán),且有意解除合同時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使。
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