涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律問題 
      
      所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、互易、贈與、繼承或其他合法方式將其擁有的房產(chǎn)所有權(quán)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的主體、客體、內(nèi)容三個因素中，至少有一項具有涉外因素，或者涉港澳臺因素。

       
      涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在境外進(jìn)行的應(yīng)取得所在國家或地區(qū)的公證、外交機構(gòu)的認(rèn)證，中國駐該國使領(lǐng)館或者有關(guān)商務(wù)代辦處的認(rèn)證，在中國境內(nèi)進(jìn)行的也應(yīng)經(jīng)公證機關(guān)的公證。

       
      房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，兩者同時存在的話必須同時轉(zhuǎn)讓不能分離，如果地塊上尚未建設(shè)房屋或其他建筑，其轉(zhuǎn)讓可以是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓。

       
      進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)必須是法律法規(guī)允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系合法有效的前提，法律法規(guī)對不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)作了明確規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1、未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證的；2、共有房地產(chǎn)未取得房地產(chǎn)共有人書面同意的；3、權(quán)屬有爭議未解決的；4、被依法查封或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；5、土地使用權(quán)被依法收回的；6、其他法律法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。對于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，為防止炒賣地皮牟取暴利，使國家土地資源的收益大量流失，國家對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也作了相應(yīng)的限制。例如，對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合下列條件：1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2、按土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬房屋建設(shè)工程的須完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬成片開發(fā)土地的，須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地的條件，達(dá)到一定的開發(fā)規(guī)模方可轉(zhuǎn)讓。

        涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式有買賣、互易、贈與、繼承及其他合法形式轉(zhuǎn)讓。

       
      外國人、港澳臺同胞購買在中國境內(nèi)的現(xiàn)房。可以在中國進(jìn)行也可以在境外進(jìn)行，在香港進(jìn)行的可以委托我國司法部委托的可辦理內(nèi)地業(yè)務(wù)的律師辦理，主要是簽訂買賣合同，辦理有關(guān)公證，到登記機關(guān)登記。

       
      涉外商品房的預(yù)售。商品房預(yù)售就是對未竣工的房屋進(jìn)行銷售，顯然具有一定的風(fēng)險，對此國家對預(yù)售商品房規(guī)定了嚴(yán)格的條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書；2、具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、已完成總投資25%以上；4、經(jīng)縣以上政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記取得預(yù)售許可證。