土地市場(chǎng)正在經(jīng)受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控帶來的陣痛。
統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月底，全國(guó)70大重點(diǎn)城市住宅用地出讓，僅完成年度供應(yīng)計(jì)劃的兩成左右。一線城市及一些重點(diǎn)二線城市更是不足兩成，多地出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。
市場(chǎng)開始擔(dān)心，國(guó)土資源部今年制定的18萬公頃住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，又將成為一個(gè)不可能完成的任務(wù)。
本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，招拍掛制度的改革，是供地計(jì)劃進(jìn)展緩慢的重要因素之一。
面對(duì)龐大的18萬公頃的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，以及77%為保障性住房、棚戶區(qū)改造及中小套型商品房的供應(yīng)比例，各地地方政府正在完成計(jì)劃和土地收益之間，以及政府收益與房企市場(chǎng)預(yù)期之間，進(jìn)行著艱難的平衡。
前五月供地堪憂
4月15日，國(guó)土部公布2010年全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，今年住宅用地供應(yīng)量高達(dá)18.5萬公頃，同比大幅增長(zhǎng)138%。
此后，北京、上海等一線城市先后出臺(tái)年底供地計(jì)劃。北京市今年計(jì)劃住宅用地供應(yīng)總量2500公頃，其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250公頃。上海市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1100萬平方米，廣州市商品住房用地供應(yīng)總量為500萬平方米，同比均大幅增長(zhǎng)。
據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)，今年前五月，北京市共計(jì)劃推出住宅用地近1500公頃，占年度計(jì)劃供地面積的六成。然而，截至5月底，北京市共成交住宅類用地26宗，土地面積410.25萬平方米，僅占2010年度計(jì)劃住宅用地供應(yīng)量的16.41%。不過，北京前五月土地成交金額達(dá)603.4億元，同比大增512%。
上海前五月住宅用地出讓約占計(jì)劃的20%，其中4月零成交，5月成交6幅，截至目前6月還未有住宅用地出讓公告。
廣州和深圳延續(xù)年初住宅用地成交的低迷。廣州一季度共成交2宗住宅用地，5月僅成交一塊三類居住用地。深圳僅在一季度成交1宗總面積為20.05萬平方米的住宅用地，4、5月份均為零成交。
全國(guó)的情況也不樂觀。中國(guó)指數(shù)研究院6月7日公布的報(bào)告顯示，5月份全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交188宗，環(huán)比減少14%；成交土地面積1347萬平方米，環(huán)比減少13%。其中，重慶、成都等城市宅地成交也僅為計(jì)劃的20%左右。
“今年以來，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，土地市場(chǎng)已逐步進(jìn)入冷靜期，房企不再盲目高價(jià)拿地�！痹搱�(bào)告認(rèn)為。
招拍掛改革陣痛
在分析前五月土地出讓低迷的情況時(shí)，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年前五月有春節(jié)、兩會(huì)，以及國(guó)土部責(zé)令調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃前暫停住宅用地出讓的一段空白期，導(dǎo)致出現(xiàn)成交減少；而且，土地供應(yīng)上半年緊下半年松，已是近年來的常態(tài)。
但本報(bào)記者了解到，今年以來，各地試水土地出讓新政后，買賣雙方普遍感到不適應(yīng)，也是土地出讓低迷的重要原因。
4月中旬，北京市公布新的土地出讓政策，宣稱不再“價(jià)高者得”，“綜合評(píng)標(biāo)”以及“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”等出讓方式相繼出臺(tái)。此前，北京還曾試探以“暗標(biāo)”方式出讓土地。
4月26日，新政后首幅出讓地塊房山區(qū)竇店鎮(zhèn)住宅用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，因拍賣價(jià)格“超上限”而被中止，遭遇流拍；5月7日，順義馬坡鎮(zhèn)新城地塊在吸引了5家企業(yè)競(jìng)標(biāo)后，又因報(bào)價(jià)均低于底價(jià)導(dǎo)致流標(biāo)。
在上海，則陸續(xù)出現(xiàn)土地出讓申請(qǐng)程序被終止、出讓活動(dòng)延期等“意外”。截至5月31日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局今年將推介的105幅地塊，目前僅有16幅有3人以上預(yù)申請(qǐng)，符合規(guī)定的資格確認(rèn)，可以進(jìn)入下一輪拍賣；另外，已有15幅土地發(fā)布公告將出讓活動(dòng)延期，4幅地塊終止出讓。
廣州、深圳等地，因受土地出讓政策調(diào)整影響，原本3、4月推出的土地延后出讓。
上述現(xiàn)象頻出，對(duì)于以“擴(kuò)大供應(yīng)”為主要措施之一的本輪地產(chǎn)調(diào)控而言，顯然又帶來了新的問題�！傲鳂�(biāo)、延期、中止等等，都不是政府愿意看到的，”5月中旬，北京市住建委、國(guó)土局召集部分開發(fā)商進(jìn)行了“內(nèi)部培訓(xùn)”：詳解當(dāng)前土地出讓新規(guī)則，指導(dǎo)開發(fā)商參與競(jìng)價(jià)。
“土地新政意在遏制地價(jià)畸高，但綜合評(píng)標(biāo)、對(duì)地價(jià)上限和標(biāo)底的設(shè)定，缺乏公開透明的標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)競(jìng)買主體一時(shí)還難以適應(yīng)。”多位業(yè)內(nèi)人士指出。
北京市土地整理儲(chǔ)備中心表示，在土地出讓環(huán)節(jié)將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式。其中，地價(jià)因素在綜合評(píng)標(biāo)中所占的比重由50%下降到25%。上海新規(guī)與此類似。
“綜合評(píng)標(biāo)”的操作細(xì)節(jié)由此備受關(guān)注。但在北京土地新政后曾參與競(jìng)標(biāo)的某房企人士表示，其最后只能知道一個(gè)結(jié)果，綜合評(píng)標(biāo)的具體標(biāo)準(zhǔn)并沒有對(duì)外公開，對(duì)手得了多少分不知道，甚至無論中標(biāo)與否自己的分?jǐn)?shù)也拿不到。

在上海莘莊地塊出讓中，不再根據(jù)競(jìng)拍價(jià)格高低決定，取而代之的是根據(jù)綜合評(píng)定的結(jié)果，直接決定土地中標(biāo)人。而競(jìng)買報(bào)價(jià)作為綜合評(píng)標(biāo)指標(biāo)之一的商務(wù)標(biāo)的一項(xiàng)，30分分值僅占整個(gè)評(píng)分環(huán)節(jié)的30%。根據(jù)土地出讓文件，由5人及以上單數(shù)人數(shù)組成的評(píng)標(biāo)小組，對(duì)包括凈資產(chǎn)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)在內(nèi)的技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)定。至于評(píng)標(biāo)小組具體人員的身份和評(píng)標(biāo)的具體標(biāo)準(zhǔn)，卻沒有公布。
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，注重綜合評(píng)定，少了更多的市場(chǎng)因素，屬于行政手段，這可能對(duì)國(guó)企等大型房企更有利。他認(rèn)為，有人為因素參與的過程就一定會(huì)有黑洞，完全以綜合評(píng)標(biāo)為結(jié)果定標(biāo)缺乏公信力。
土地出讓新規(guī)的本意是抑制高地價(jià)，防止地王輪番出現(xiàn)。然而據(jù)參與拿地的開發(fā)商反映，上述地塊底價(jià)普遍過高。如流拍的順義馬坡地塊，5月7日的招標(biāo)底價(jià)為16.7億元，而3月份該地塊曾掛牌出讓，起始價(jià)為7.61億元；5月12日出讓的長(zhǎng)陽起步區(qū)3號(hào)地南側(cè)地塊，以及長(zhǎng)陽站8號(hào)地西側(cè)地塊，底價(jià)幾與去年萬科長(zhǎng)陽地王持平。
“政府定價(jià)參照的是去年土地市場(chǎng)火爆時(shí)，房企的拿地高價(jià)，”一位參與了房山區(qū)長(zhǎng)陽地塊競(jìng)買的開發(fā)商認(rèn)為，在底價(jià)提高的前提下，雖然溢價(jià)率大降，但土地價(jià)格實(shí)際上并沒有下來，如北京建工地產(chǎn)競(jìng)得上述長(zhǎng)陽站8號(hào)地塊，樓面地價(jià)8044元/平米，超過去年萬科房山地王。
“政府的底價(jià)定得太高，合理價(jià)格應(yīng)該同比去年相似地塊便宜1/3到一半。”北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理研究中心研究員韓世同認(rèn)為，在調(diào)控期內(nèi)，地價(jià)的波動(dòng)幅度應(yīng)該更大，敏感度更高。然而目前地方政府調(diào)控地價(jià)的誠(chéng)意顯然不夠，他們依賴土地財(cái)政的現(xiàn)狀一時(shí)半會(huì)難以扭轉(zhuǎn)。
“地方政府的土地營(yíng)銷能力超強(qiáng)，他們選擇推地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與方式，絕對(duì)值得玩味。”去年在北京公開土地市場(chǎng)毫無建樹的某大型地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人感嘆：整個(gè)2009年，北京市的地王層出不窮，單價(jià)和總價(jià)也一次次被推高；相反，在市場(chǎng)低迷的2008年，北京多幅優(yōu)質(zhì)地塊被“雪藏”，全年供地計(jì)劃也未完成。
一個(gè)耐人尋味的細(xì)節(jié)是：5月7日順義馬坡地開標(biāo)時(shí)，當(dāng)所有競(jìng)標(biāo)人報(bào)價(jià)公布，均未達(dá)到招標(biāo)底價(jià)時(shí)，在場(chǎng)的開發(fā)商集體報(bào)以掌聲�！斑@一地塊增加了5萬平米的限價(jià)房，那底價(jià)就應(yīng)該下調(diào)，而非上升。”他們表示。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，頻繁的土地交易失敗，說明開發(fā)商對(duì)未來的市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生明顯變化，而地方政府的預(yù)期并沒有完全轉(zhuǎn)變。換句話說，地方政府沒有找到土地收益和開發(fā)商市場(chǎng)預(yù)期之間的平衡點(diǎn)。
龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍今年較早前已表示，根據(jù)龍湖年初制定的策略，二季度將放緩拿地的節(jié)奏。除此之外，還會(huì)根據(jù)公司的財(cái)務(wù)情況，以及土地的供應(yīng)情況考慮擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，目前龍湖的土地儲(chǔ)備足夠5-7年的開發(fā)。
6月3日，雅居樂股東大會(huì)后，集團(tuán)主席陳卓林表示，預(yù)期未來2-3個(gè)月，將成為調(diào)控關(guān)鍵時(shí)間，公司在此期間會(huì)保持觀望態(tài)度。現(xiàn)階段會(huì)暫停物色新土地，傾向保留現(xiàn)金，一切要待政策出盡，再觀望一段時(shí)間后才會(huì)重新入市購(gòu)地。
魔咒能否破解？
博弈之下，市場(chǎng)擔(dān)心，全國(guó)18萬公頃的供地計(jì)劃，或被再次擱置。
北京市國(guó)土局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，從2003年以來的供地情況看，除了樓市極為火爆的2007年和2009年，其余年份的實(shí)際完成量與計(jì)劃均相差約四成至五成。
從全國(guó)的情況來看，近幾年來，土地供應(yīng)計(jì)劃不能完成，已是一種常態(tài)。綜合國(guó)土資源部、中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，即使在最火爆的2009年，全國(guó)供地計(jì)劃完成率也僅為55%左右。
“地方政府供地，并不是以市場(chǎng)需求為目的，而是以土地收益最大化為目的，”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，如果按照中國(guó)城市化進(jìn)程的需要供應(yīng)土地，房?jī)r(jià)就不會(huì)大漲。
那么，今年18萬公頃的供地計(jì)劃，是否與之前一樣，繼續(xù)不能完成的“宿命”？
對(duì)此韓世同認(rèn)為，如果一些地方政府能夠適時(shí)推出“適銷對(duì)路”的地塊，完成供地計(jì)劃并非不可能，因?yàn)樾枨笠廊淮嬖凇?BR>他認(rèn)為，上海、廣州等地推出的用地預(yù)申請(qǐng)制度（即“勾地”制度），將增加買賣雙方的互動(dòng)，也促進(jìn)政府因市場(chǎng)需求供地，動(dòng)態(tài)合理、有序地執(zhí)行計(jì)劃，使計(jì)劃與市場(chǎng)協(xié)調(diào)。
而張大偉也認(rèn)為，地方政府供地應(yīng)該調(diào)整結(jié)構(gòu)，比如調(diào)整郊區(qū)與城區(qū)土地的供應(yīng)比例，大量增加“有效”的土地供應(yīng)，才有可能吸引到買方，預(yù)計(jì)在今年四季度，會(huì)有一個(gè)集中供應(yīng)潮。

除了加強(qiáng)與市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度外，能否完成計(jì)劃，也與來年的土地指標(biāo)息息相關(guān)。北京市明確提出，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行好的區(qū)縣在下一年度的土地儲(chǔ)備計(jì)劃的新增指標(biāo)上給予傾斜，對(duì)于計(jì)劃執(zhí)行不好的區(qū)縣相應(yīng)扣減指標(biāo)。類似規(guī)定在全國(guó)多數(shù)城市都有體現(xiàn)。
“國(guó)土部掌握著各地的土地供應(yīng)審批權(quán)，如果完不成計(jì)劃，相應(yīng)地指標(biāo)就會(huì)被縮減，”國(guó)土系統(tǒng)有關(guān)人士6月8日透露，國(guó)土部將在今年第三季度集中開展一次保障性住房用地供應(yīng)政策執(zhí)行情況的檢查，重點(diǎn)檢查土地供應(yīng)和供后使用情況，并形成評(píng)估報(bào)告。
屆時(shí)，若各地達(dá)不到保障性用地70%的比例要求，將責(zé)令其整改；若仍無整改效果，將暫停受理該地方的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地審批�！�21世紀(jì)網(wǎng)】