土地市場(chǎng)正在經(jīng)受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控帶來的陣痛。 統(tǒng)計(jì)顯示,截至5月底,全國(guó)70大重點(diǎn)城市住宅用地出讓,僅完成年度供應(yīng)計(jì)劃的兩成左右。一線城市及一些重點(diǎn)二線城市更是不足兩成,多地出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。 市場(chǎng)開始擔(dān)心,國(guó)土資源部今年制定的18萬公頃住宅用地供應(yīng)計(jì)劃,又將成為一個(gè)不可能完成的任務(wù)。 本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),招拍掛制度的改革,是供地計(jì)劃進(jìn)展緩慢的重要因素之一。 面對(duì)龐大的18萬公頃的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃,以及77%為保障性住房、棚戶區(qū)改造及中小套型商品房的供應(yīng)比例,各地地方政府正在完成計(jì)劃和土地收益之間,以及政府收益與房企市場(chǎng)預(yù)期之間,進(jìn)行著艱難的平衡。 前五月供地堪憂 4月15日,國(guó)土部公布2010年全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃,今年住宅用地供應(yīng)量高達(dá)18.5萬公頃,同比大幅增長(zhǎng)138%。 此后,北京、上海等一線城市先后出臺(tái)年底供地計(jì)劃。北京市今年計(jì)劃住宅用地供應(yīng)總量2500公頃,其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250公頃。上海市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1100萬平方米,廣州市商品住房用地供應(yīng)總量為500萬平方米,同比均大幅增長(zhǎng)。 據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù),今年前五月,北京市共計(jì)劃推出住宅用地近1500公頃,占年度計(jì)劃供地面積的六成。然而,截至5月底,北京市共成交住宅類用地26宗,土地面積410.25萬平方米,僅占2010年度計(jì)劃住宅用地供應(yīng)量的16.41%。不過,北京前五月土地成交金額達(dá)603.4億元,同比大增512%。 上海前五月住宅用地出讓約占計(jì)劃的20%,其中4月零成交,5月成交6幅,截至目前6月還未有住宅用地出讓公告。 廣州和深圳延續(xù)年初住宅用地成交的低迷。廣州一季度共成交2宗住宅用地,5月僅成交一塊三類居住用地。深圳僅在一季度成交1宗總面積為20.05萬平方米的住宅用地,4、5月份均為零成交。 全國(guó)的情況也不樂觀。中國(guó)指數(shù)研究院6月7日公布的報(bào)告顯示,5月份全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交188宗,環(huán)比減少14%;成交土地面積1347萬平方米,環(huán)比減少13%。其中,重慶、成都等城市宅地成交也僅為計(jì)劃的20%左右。 “今年以來,在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下,土地市場(chǎng)已逐步進(jìn)入冷靜期,房企不再盲目高價(jià)拿地!痹搱(bào)告認(rèn)為。 招拍掛改革陣痛 在分析前五月土地出讓低迷的情況時(shí),北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,今年前五月有春節(jié)、兩會(huì),以及國(guó)土部責(zé)令調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃前暫停住宅用地出讓的一段空白期,導(dǎo)致出現(xiàn)成交減少;而且,土地供應(yīng)上半年緊下半年松,已是近年來的常態(tài)。 但本報(bào)記者了解到,今年以來,各地試水土地出讓新政后,買賣雙方普遍感到不適應(yīng),也是土地出讓低迷的重要原因。 4月中旬,北京市公布新的土地出讓政策,宣稱不再“價(jià)高者得”,“綜合評(píng)標(biāo)”以及“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”等出讓方式相繼出臺(tái)。此前,北京還曾試探以“暗標(biāo)”方式出讓土地。 4月26日,新政后首幅出讓地塊房山區(qū)竇店鎮(zhèn)住宅用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),因拍賣價(jià)格“超上限”而被中止,遭遇流拍;5月7日,順義馬坡鎮(zhèn)新城地塊在吸引了5家企業(yè)競(jìng)標(biāo)后,又因報(bào)價(jià)均低于底價(jià)導(dǎo)致流標(biāo)。 在上海,則陸續(xù)出現(xiàn)土地出讓申請(qǐng)程序被終止、出讓活動(dòng)延期等“意外”。截至5月31日,上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局今年將推介的105幅地塊,目前僅有16幅有3人以上預(yù)申請(qǐng),符合規(guī)定的資格確認(rèn),可以進(jìn)入下一輪拍賣;另外,已有15幅土地發(fā)布公告將出讓活動(dòng)延期,4幅地塊終止出讓。 廣州、深圳等地,因受土地出讓政策調(diào)整影響,原本3、4月推出的土地延后出讓。 上述現(xiàn)象頻出,對(duì)于以“擴(kuò)大供應(yīng)”為主要措施之一的本輪地產(chǎn)調(diào)控而言,顯然又帶來了新的問題!傲鳂(biāo)、延期、中止等等,都不是政府愿意看到的,”5月中旬,北京市住建委、國(guó)土局召集部分開發(fā)商進(jìn)行了“內(nèi)部培訓(xùn)”:詳解當(dāng)前土地出讓新規(guī)則,指導(dǎo)開發(fā)商參與競(jìng)價(jià)。 “土地新政意在遏制地價(jià)畸高,但綜合評(píng)標(biāo)、對(duì)地價(jià)上限和標(biāo)底的設(shè)定,缺乏公開透明的標(biāo)準(zhǔn),市場(chǎng)競(jìng)買主體一時(shí)還難以適應(yīng)。”多位業(yè)內(nèi)人士指出。 北京市土地整理儲(chǔ)備中心表示,在土地出讓環(huán)節(jié)將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式。其中,地價(jià)因素在綜合評(píng)標(biāo)中所占的比重由50%下降到25%。上海新規(guī)與此類似。 “綜合評(píng)標(biāo)”的操作細(xì)節(jié)由此備受關(guān)注。但在北京土地新政后曾參與競(jìng)標(biāo)的某房企人士表示,其最后只能知道一個(gè)結(jié)果,綜合評(píng)標(biāo)的具體標(biāo)準(zhǔn)并沒有對(duì)外公開,對(duì)手得了多少分不知道,甚至無論中標(biāo)與否自己的分?jǐn)?shù)也拿不到。
在上海莘莊地塊出讓中,不再根據(jù)競(jìng)拍價(jià)格高低決定,取而代之的是根據(jù)綜合評(píng)定的結(jié)果,直接決定土地中標(biāo)人。而競(jìng)買報(bào)價(jià)作為綜合評(píng)標(biāo)指標(biāo)之一的商務(wù)標(biāo)的一項(xiàng),30分分值僅占整個(gè)評(píng)分環(huán)節(jié)的30%。根據(jù)土地出讓文件,由5人及以上單數(shù)人數(shù)組成的評(píng)標(biāo)小組,對(duì)包括凈資產(chǎn)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)在內(nèi)的技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)定。至于評(píng)標(biāo)小組具體人員的身份和評(píng)標(biāo)的具體標(biāo)準(zhǔn),卻沒有公布。 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示,注重綜合評(píng)定,少了更多的市場(chǎng)因素,屬于行政手段,這可能對(duì)國(guó)企等大型房企更有利。他認(rèn)為,有人為因素參與的過程就一定會(huì)有黑洞,完全以綜合評(píng)標(biāo)為結(jié)果定標(biāo)缺乏公信力。 土地出讓新規(guī)的本意是抑制高地價(jià),防止地王輪番出現(xiàn)。然而據(jù)參與拿地的開發(fā)商反映,上述地塊底價(jià)普遍過高。如流拍的順義馬坡地塊,5月7日的招標(biāo)底價(jià)為16.7億元,而3月份該地塊曾掛牌出讓,起始價(jià)為7.61億元;5月12日出讓的長(zhǎng)陽起步區(qū)3號(hào)地南側(cè)地塊,以及長(zhǎng)陽站8號(hào)地西側(cè)地塊,底價(jià)幾與去年萬科長(zhǎng)陽地王持平。 “政府定價(jià)參照的是去年土地市場(chǎng)火爆時(shí),房企的拿地高價(jià),”一位參與了房山區(qū)長(zhǎng)陽地塊競(jìng)買的開發(fā)商認(rèn)為,在底價(jià)提高的前提下,雖然溢價(jià)率大降,但土地價(jià)格實(shí)際上并沒有下來,如北京建工地產(chǎn)競(jìng)得上述長(zhǎng)陽站8號(hào)地塊,樓面地價(jià)8044元/平米,超過去年萬科房山地王。 “政府的底價(jià)定得太高,合理價(jià)格應(yīng)該同比去年相似地塊便宜1/3到一半。”北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理研究中心研究員韓世同認(rèn)為,在調(diào)控期內(nèi),地價(jià)的波動(dòng)幅度應(yīng)該更大,敏感度更高。然而目前地方政府調(diào)控地價(jià)的誠(chéng)意顯然不夠,他們依賴土地財(cái)政的現(xiàn)狀一時(shí)半會(huì)難以扭轉(zhuǎn)。 “地方政府的土地營(yíng)銷能力超強(qiáng),他們選擇推地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與方式,絕對(duì)值得玩味。”去年在北京公開土地市場(chǎng)毫無建樹的某大型地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人感嘆:整個(gè)2009年,北京市的地王層出不窮,單價(jià)和總價(jià)也一次次被推高;相反,在市場(chǎng)低迷的2008年,北京多幅優(yōu)質(zhì)地塊被“雪藏”,全年供地計(jì)劃也未完成。 一個(gè)耐人尋味的細(xì)節(jié)是:5月7日順義馬坡地開標(biāo)時(shí),當(dāng)所有競(jìng)標(biāo)人報(bào)價(jià)公布,均未達(dá)到招標(biāo)底價(jià)時(shí),在場(chǎng)的開發(fā)商集體報(bào)以掌聲!斑@一地塊增加了5萬平米的限價(jià)房,那底價(jià)就應(yīng)該下調(diào),而非上升。”他們表示。 中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為,頻繁的土地交易失敗,說明開發(fā)商對(duì)未來的市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生明顯變化,而地方政府的預(yù)期并沒有完全轉(zhuǎn)變。換句話說,地方政府沒有找到土地收益和開發(fā)商市場(chǎng)預(yù)期之間的平衡點(diǎn)。 龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍今年較早前已表示,根據(jù)龍湖年初制定的策略,二季度將放緩拿地的節(jié)奏。除此之外,還會(huì)根據(jù)公司的財(cái)務(wù)情況,以及土地的供應(yīng)情況考慮擴(kuò)充土地儲(chǔ)備,目前龍湖的土地儲(chǔ)備足夠5-7年的開發(fā)。 6月3日,雅居樂股東大會(huì)后,集團(tuán)主席陳卓林表示,預(yù)期未來2-3個(gè)月,將成為調(diào)控關(guān)鍵時(shí)間,公司在此期間會(huì)保持觀望態(tài)度。現(xiàn)階段會(huì)暫停物色新土地,傾向保留現(xiàn)金,一切要待政策出盡,再觀望一段時(shí)間后才會(huì)重新入市購(gòu)地。 魔咒能否破解? 博弈之下,市場(chǎng)擔(dān)心,全國(guó)18萬公頃的供地計(jì)劃,或被再次擱置。 北京市國(guó)土局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,從2003年以來的供地情況看,除了樓市極為火爆的2007年和2009年,其余年份的實(shí)際完成量與計(jì)劃均相差約四成至五成。 從全國(guó)的情況來看,近幾年來,土地供應(yīng)計(jì)劃不能完成,已是一種常態(tài)。綜合國(guó)土資源部、中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),即使在最火爆的2009年,全國(guó)供地計(jì)劃完成率也僅為55%左右。 “地方政府供地,并不是以市場(chǎng)需求為目的,而是以土地收益最大化為目的,”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示,如果按照中國(guó)城市化進(jìn)程的需要供應(yīng)土地,房?jī)r(jià)就不會(huì)大漲。 那么,今年18萬公頃的供地計(jì)劃,是否與之前一樣,繼續(xù)不能完成的“宿命”? 對(duì)此韓世同認(rèn)為,如果一些地方政府能夠適時(shí)推出“適銷對(duì)路”的地塊,完成供地計(jì)劃并非不可能,因?yàn)樾枨笠廊淮嬖凇?BR>他認(rèn)為,上海、廣州等地推出的用地預(yù)申請(qǐng)制度(即“勾地”制度),將增加買賣雙方的互動(dòng),也促進(jìn)政府因市場(chǎng)需求供地,動(dòng)態(tài)合理、有序地執(zhí)行計(jì)劃,使計(jì)劃與市場(chǎng)協(xié)調(diào)。 而張大偉也認(rèn)為,地方政府供地應(yīng)該調(diào)整結(jié)構(gòu),比如調(diào)整郊區(qū)與城區(qū)土地的供應(yīng)比例,大量增加“有效”的土地供應(yīng),才有可能吸引到買方,預(yù)計(jì)在今年四季度,會(huì)有一個(gè)集中供應(yīng)潮。
除了加強(qiáng)與市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度外,能否完成計(jì)劃,也與來年的土地指標(biāo)息息相關(guān)。北京市明確提出,對(duì)計(jì)劃執(zhí)行好的區(qū)縣在下一年度的土地儲(chǔ)備計(jì)劃的新增指標(biāo)上給予傾斜,對(duì)于計(jì)劃執(zhí)行不好的區(qū)縣相應(yīng)扣減指標(biāo)。類似規(guī)定在全國(guó)多數(shù)城市都有體現(xiàn)。 “國(guó)土部掌握著各地的土地供應(yīng)審批權(quán),如果完不成計(jì)劃,相應(yīng)地指標(biāo)就會(huì)被縮減,”國(guó)土系統(tǒng)有關(guān)人士6月8日透露,國(guó)土部將在今年第三季度集中開展一次保障性住房用地供應(yīng)政策執(zhí)行情況的檢查,重點(diǎn)檢查土地供應(yīng)和供后使用情況,并形成評(píng)估報(bào)告。 屆時(shí),若各地達(dá)不到保障性用地70%的比例要求,將責(zé)令其整改;若仍無整改效果,將暫停受理該地方的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地審批!21世紀(jì)網(wǎng)】
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