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房地產(chǎn)開發(fā)  
石家莊房產(chǎn)律師提醒您:簽訂購房合同的注意事項
作者:石家莊土地房產(chǎn)律師部編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2010/3/27 23:20:00

簽訂購房合同的注意事項 
  1、買賣身份莫簡單 2、售樓廣告多睜眼 3、五證審查須從嚴(yán) 4、樣板房中少聯(lián)翩 5、認(rèn)購書前要盤算 6、合同條款多把關(guān) 7、補充協(xié)議別嫌煩 8、簽字蓋章祝圓滿

  內(nèi)容:

  1、買賣身份莫簡單即買房人的確定、賣房人的審查。

  確定好以誰名義買房,他可能涉及到將來過戶、繼承等問題,同時,注意輕易不要以他人名義買房,由此出現(xiàn)糾紛的很多。賣房人應(yīng)是開發(fā)商,少數(shù)例外。要求提供營業(yè)執(zhí)照原件,看是否通過了最新年檢,貼有年檢標(biāo)記。經(jīng)營范圍中有無房地產(chǎn)開發(fā)、銷售內(nèi)容,如沒有,這樣的房子不要買,因開發(fā)、銷售行為是違法的。

  2、售樓廣告多睜眼 很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。

  開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價位等極力進行包裝,而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章,讓購房者覺得買到了“便宜”:優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關(guān)懷。實際上,一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋,往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實相距甚遠(yuǎn),于是產(chǎn)生一系列糾紛,在無法協(xié)商一致的情況下,只好訴至法院討說法。

  為了避免不必要的麻煩,購房人最好在簽訂合同時,要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中,或要求作為合同附件,使其成為合同內(nèi)容的一部分,以此約束開發(fā)商實現(xiàn)廣告內(nèi)容。

  3、五證審查須從嚴(yán)目前在商品房的銷售過程中,開發(fā)商一般不主動出示“五證”的原件,只有少數(shù)開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多,有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問題,有的是有意回避“五證”中所記載問題,如存在抵押等,有的是利用復(fù)印件做假,比如將某項目一期說成是二期的等。對于初次購房者來說,要分清“五證”的真?zhèn),認(rèn)識到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系,較為困難。最好將其作為合同附件,并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實性,否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》(或《商品房銷售許可證》)。

  4、樣板房中少聯(lián)翩在商品房預(yù)售過程中,有的開發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。

  并且該樣板房布局講究、裝修精美,往往容易令購房者浮想聯(lián)翩,仿佛已置身于自己將來的房子中,被樣板房迷惑,放松了很多應(yīng)該注意的購房問題。結(jié)果在購房入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。雖然《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定,開發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。但很明顯,購房人是承擔(dān)一定的舉證責(zé)任的,要證明樣板房的存在,及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等情況。所以買放人對于樣板房要頭腦清醒,如購買的房屋同樣板房,應(yīng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房一致,要把樣板房情況在合同中確定。

  5、認(rèn)購書前要盤算在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認(rèn)購書,交納認(rèn)購款。

  這里說明一點,簽訂認(rèn)購書不是房屋預(yù)售或銷售的必經(jīng)程序,建議購房者不要輕易簽訂認(rèn)購書。如果有的購房者的確看上了某個項目的房子,擔(dān)心錯過,必須簽訂認(rèn)購書,那應(yīng)注意以下問題: 首先要有一個認(rèn)識:根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定:商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容(包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;商品房基本情況;商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;交付使用條件及日期等條款),并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。其次,無論認(rèn)購書具不具備成為購房合同的條件,其效力均應(yīng)根據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來確定。再次,購房者在認(rèn)購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”,二者法律后果是不同。

  6、合同條款多把關(guān)在簽訂商品房買賣合同時,因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱,有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂《商品房買賣合同》前,應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細(xì)閱讀、理解,必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。

  7、補充協(xié)議別嫌煩

  《商品房買賣合同》補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容,對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂,對遺漏的事項要加以補充。買受人在簽訂合同時一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項在合同中加以體現(xiàn),只有這樣才能在日后發(fā)生爭議的情況下,有據(jù)可尋,最大限度地維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。買受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權(quán),也是今后解決爭議的主要依據(jù)。房屋平面圖作為合同的附件之一,是當(dāng)事人意思一致的表示,也是日后發(fā)生爭議的解決依據(jù)。由于購買人在簽訂合同時并沒有仔細(xì)審查自己合同的附件,所以并沒有意識到開發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實際約定的并不一致,并且存在許多缺陷,而當(dāng)雙方發(fā)生爭議時,起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平面圖,所以,希望廣大消費者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時,一定要仔細(xì)審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細(xì)節(jié)是否在圖中標(biāo)明。避免商住混用引發(fā)糾紛。

  隨著商品房的交付使用,因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時有發(fā)生,可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣,不得作為商業(yè)用房出賣,否則承擔(dān)違約責(zé)任。約定“五證”復(fù)印件的真實性,否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任選擇賣方出示《建設(shè)工程竣工驗收備案表》作為房屋交付的條件。交房時出示實測面積測繪結(jié)果。從市場的角度來說,適銷對路的產(chǎn)品供不應(yīng)求,仍處于賣方市場,賣方就會利用市場的優(yōu)勢,在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房,因存在這樣那樣的問題,賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看,房地產(chǎn)市場剛剛形成并高速發(fā)展,立法者、管理者從觀念上和實際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要,且又無經(jīng)驗及先例可循,導(dǎo)致立法和管理相對于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來說比較滯后;在幾種因素的綜合作用下,短期內(nèi)買方與賣方是無法抗衡的,無法達(dá)到權(quán)利義務(wù)趨向于真實一致。那么在這種買方明顯處于弱勢及不利的情況下,怎么能盡最大可能為自己爭得一些應(yīng)屬于自己的但實際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢?買方聘請律師幫助簽訂購房合同的,在就合同合同條款進行協(xié)商、談判的時候,買方要與自己的律師站在一個立場,要表示出對律師的高度信任,這樣才有利于爭取到最大的合同合法權(quán)益,最大程度減少合同內(nèi)容不利于買方甚至對買方不公的結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下,即使你很想買這個房子,你也要沉著,不要輕易放棄律師為你提出的談判條件,要知道很多談判不是一蹴而就的,要有各自爭取的過程。總之,購房人在簽訂商品房買賣合同時,不要著急,盡可能多咨詢一些專業(yè) 8、簽字蓋章祝圓滿北京已出現(xiàn)了同一房屋買賣合同竟有三個版本的案件糾紛,開發(fā)商擅改合同是出現(xiàn)三個版本的合同原因。
堅持賣方先蓋章,買方后簽字,不在合同上留空白。建議在合同上由雙方加蓋騎縫章、過頁章,個人買主過頁簽字。簽訂商品房買賣合同應(yīng)該是雙方對合同的條款達(dá)成一致意見并以書面形式表達(dá)后同時簽字蓋章,然后合同才能生效。但實際上一些開發(fā)商要求買方先簽字,然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有很多理由,比如開發(fā)商委托中介機構(gòu)售樓時,中介機構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章,所以必須將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章;還有的是開發(fā)商的公章歸某個人掌管,為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因,開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后,才集中起來去蓋章。賣方蓋章和買方簽字的時間差,對于誠信的開發(fā)商來說無需多慮,但對于個別存在有意欺詐的開發(fā)商,買方就不得不防了,復(fù)印一份合同,自己保留。 最好堅持雙方同時蓋章簽字,這開發(fā)商不是不能做到,同時也是對買方的一種尊重,對合同嚴(yán)肅性的尊重。


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