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房地產(chǎn)開發(fā)  
石家莊房產(chǎn)律師:購房者如何應(yīng)對房產(chǎn)抵押
作者:河北石家莊土地房產(chǎn)律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2010/3/26 17:53:00

購房者如何應(yīng)對房產(chǎn)抵押
  • 購房人要想知道所購房產(chǎn)的抵押情況,可以有三種途徑:

    1、向登記機關(guān)查詢。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十一條、四十二條的規(guī)定,以房地產(chǎn)為標的的抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,抵押合同自抵押登記之日起生效。在北京市,辦理房地產(chǎn)抵押登記的部門一般是市、區(qū)兩級國土資源和房屋管理局的權(quán)屬登記部門。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定,“登記部門登記的資料,應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印!币虼,買房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況。
    2、檢查開發(fā)商的證件。根據(jù)房地產(chǎn)抵押登記管理的有關(guān)辦法,以房地產(chǎn)作抵押的,登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在權(quán)屬證件上作相應(yīng)記載。因此,要知道開發(fā)商是否交納土地出讓金,購房人可以要求開發(fā)商出示所取得的占用地塊的國有土地使用權(quán)證的原件。要知道是否抵押給了銀行,購房人可以要求開發(fā)商出示所屬的該幢房屋的大房產(chǎn)權(quán)證,如果在國有土地使用權(quán)證和大房產(chǎn)權(quán)證原件的備注欄中均沒有注明它項權(quán)利(抵押)的詳細情況,則該房屋沒有抵押給銀行。
    檢查開發(fā)商的證件應(yīng)當(dāng)注意三個問題:(1)應(yīng)當(dāng)堅持看原件。很多開發(fā)商往往以各種理由不讓購房人看原件,其中的原因之一就是土地被抵押了;(2)注意審查證件的真?zhèn)危?3)看清抵押的記載情況。
    3、通過媒體查詢。
    如果發(fā)現(xiàn)所購的房產(chǎn)或土地已被開發(fā)商抵押,購房人該如何處理呢?需要告訴購房人的是:被抵押的房產(chǎn)不一定不能買。以在建工程做擔(dān)保向銀行申請抵押貸款投入續(xù)建,達到法定規(guī)模后經(jīng)批準邊建邊將商品房預(yù)售出去,以收進的購房款償還銀行貸款、交納稅費并充做
    利潤,是國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)的通行做法。在實際操作中,如果開發(fā)商將抵押的房產(chǎn)(包括房屋所在的土地使用權(quán)被抵押)進行銷售的話;在辦理預(yù)售登記、產(chǎn)權(quán)過戶時,必須取得抵押權(quán)人(一般為銀行)的同意,由抵押權(quán)人出具同意辦理的書面信函。需要說明的是,抵押權(quán)人同意
    抵押人辦理預(yù)售登記或者產(chǎn)權(quán)過戶并不意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)。因此,有人認為“辦理了預(yù)售登記的房屋就不會出現(xiàn)問題”的觀點是值得商榷的。
    作為購房人,如果需要購買此類房產(chǎn)的話,可以參考以下辦法:
    1、如果付款方式不是按揭貸款的話,購房人可以要求自己將與自己所購房產(chǎn)抵押部分相應(yīng)的購房款全部或者部分直接交給抵押權(quán)人,由抵押權(quán)人解除對于該部分房產(chǎn)的抵押。應(yīng)該說這樣操作也是有法律依據(jù)的:《擔(dān)保法》第四十九條第三款規(guī)定,“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存!
    2、如果付款方式是按揭貸款,而貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行不是同一銀行的話,可以與開發(fā)商在合同中約定,由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權(quán)人的銀行,后者在收到該部分款項后,應(yīng)當(dāng)解除對所購房產(chǎn)相應(yīng)部分的抵押。
    3、如果付款方式是按揭貸款,而貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行是同一銀行的話,這種情況相對比較簡單,銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當(dāng)處理,同時會間接地降低購房人的抵押風(fēng)險。
    如果經(jīng)過調(diào)查,所購房產(chǎn)沒有被抵押,則購房人是不是就可以放心大膽地購買呢?同樣需要告訴購房人的是:沒被抵押的房產(chǎn)不一定沒風(fēng)險。因為調(diào)查時沒被抵押的房產(chǎn),開發(fā)商不一定在此后就不會抵押。甚至在辦理了預(yù)售合同登記之后,從法律上說,開發(fā)商仍然有權(quán)將該房產(chǎn)進行抵押。當(dāng)然在實際操作中,權(quán)屬登記部門不一定會給予辦理。但權(quán)屬登記部門的做法未必合法。因為簽訂銷售合同之后,購房人取得的只是一種期權(quán),房屋的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商所有,房產(chǎn)的所有權(quán)只有在辦理產(chǎn)權(quán)過戶之后才轉(zhuǎn)移給購房人。在轉(zhuǎn)移之前,開發(fā)商當(dāng)然擁有將自己的房產(chǎn)進行抵押等方式處置的權(quán)利,目前我國的有關(guān)法律對此并無禁止性規(guī)定。因此權(quán)屬登記部門的合理做法有待于今后物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定使其合法化。對于購房人而言,購買此類房產(chǎn),可以在合同中規(guī)定,開發(fā)商不得將該房產(chǎn)及土地使用權(quán)進行抵押,并規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任和處理辦法,甚至可以約定購房人有權(quán)隨時檢查開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證。

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