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房地產(chǎn)開發(fā)  
石家莊房產(chǎn)律師:尚未取得房產(chǎn)證的商品房能否出售?
作者:河北石家莊土地房產(chǎn)律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2010/3/22 18:20:00

尚未取得房產(chǎn)證的商品房能否出售?
 
   
    無產(chǎn)權(quán)證房屋不是一個法律概念,而是人們在生活中逐漸形成的一個概念,因此外延極其廣泛,包括商品房、集資房、自建房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、危改回遷房等。其中,商品房在開發(fā)商取得開發(fā)手續(xù)后開工建造尚未完工階段預(yù)售的,根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定這類房屋交易應(yīng)按照預(yù)售的有關(guān)規(guī)則處理,因此一般不會因無產(chǎn)權(quán)證而對這類房屋交易的效力產(chǎn)生疑問;承租人在轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)時,因承租人尚未取得轉(zhuǎn)讓房屋的產(chǎn)權(quán)證,也稱之為“無產(chǎn)權(quán)證房”,但這類房屋其實是有產(chǎn)權(quán)證的,只不過產(chǎn)權(quán)人為國家或集體,另外這類房屋轉(zhuǎn)讓按照公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則處理,目前也不會因無產(chǎn)權(quán)證而對房屋交易的效力產(chǎn)生疑問。所以,因房屋無產(chǎn)權(quán)證而對交易的有效性產(chǎn)生懷疑而引發(fā)糾紛的,一般僅限于特定的二手房交易,包括商品房在預(yù)售過程中的再次轉(zhuǎn)讓,即預(yù)購人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證又將房屋轉(zhuǎn)售他人的;及集資房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房等在購買人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證時對房屋的再次轉(zhuǎn)讓。不包括軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑等房屋。
    《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定:下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:
  (一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;
  (二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
  (三)依法收回土地使用權(quán)的;
  (四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;
  (五)權(quán)屬有爭議的;
  (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
  (七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  第39條規(guī)定:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
  (一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;
  (二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。    
    看似法律禁止此類無產(chǎn)權(quán)證的商品房上市交易,其實是一個法律認(rèn)識的誤區(qū)。
    該法所禁止的是那種自始至終難以取得房產(chǎn)證的房屋交易,而非針對已經(jīng)交付并且其后一段期限內(nèi)可以取得產(chǎn)權(quán)證的商品房。
 
   《合同法》第132條規(guī)定:“出賣的標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分!
   可見,只要產(chǎn)權(quán)清晰、出賣人對該房屋具有合法的處分權(quán),就可以出售此類房屋,只是此時只產(chǎn)生債權(quán)法上的效力,尚不能發(fā)生物權(quán)變動的效力。
    
 
    鑒于簽訂買賣合同時該預(yù)售商品房尚未取得房產(chǎn)證,因此,相對于那些已經(jīng)取得房產(chǎn)證的房屋而言,其中的風(fēng)險要大很多。購買此類房產(chǎn)一定要慎重。
 
1、買賣房屋與辦理產(chǎn)權(quán)過戶間隔時間長,變故多。如出賣人一方出現(xiàn)失蹤、死亡、重疾、出國等情況,又不能辦理或不能及時辦理相應(yīng)的公證委托手續(xù),則后續(xù)房屋過戶登記手續(xù)無法進(jìn)行或無法按時進(jìn)行,糾紛在所難免。
2、如出賣人沒有按照其與按揭貸款銀行的約定按期還款,作為買賣標(biāo)的物的該房屋有可能被銀行收回;
    3、如果國家政策發(fā)生變化,如增加新的稅費,而買賣合同中又沒有約定增加稅費由誰承擔(dān),假如雙方對此問題無法取得一致意見,就和容易發(fā)生糾紛。同時,如果新增的稅費過高,也極有可能出現(xiàn)違約。
4、其他風(fēng)險。
 
   在實踐中,對于尚未取得房產(chǎn)證的商品房作為二手房交易,需要特別注意的包括但不限于如下一些細(xì)節(jié):  
   1、審核《商品房買賣合同》原件。審核其真實性、合法性?梢缘介_發(fā)商或者物業(yè)公司進(jìn)行進(jìn)一步落實。
2、除了《商品房買賣合同》外,要求出售人提供其他證明文件原件,如:購房發(fā)票、契稅票、借款合同、公共維修基金票等。同時親自到物業(yè)部門對業(yè)主真實性進(jìn)行查詢。
3、如出賣人聲稱已婚,應(yīng)要求其提供配偶同意出售證明文件或該房產(chǎn)歸個人所有的協(xié)議書;如聲稱單身,應(yīng)要求其提供單身證明文件;如離異應(yīng)提供離婚協(xié)議、調(diào)解書、裁判文書等文件
4、針對各種不確定的風(fēng)險,盡可能在合同中作出詳細(xì)的約定。

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