“設(shè)定抵押權(quán)的唯一一套房產(chǎn)真的不能執(zhí)行”？

王某最近遇到了一件鬧心事，打贏了官司，卻拿不到錢，原因是當(dāng)時(shí)起訴時(shí)對(duì)方除了有一套房產(chǎn)外（該處房產(chǎn)還被產(chǎn)權(quán)人在06年抵押給銀行，從銀行借款10萬元），再無任何財(cái)產(chǎn)，而王某為了保證打贏官司順利拿到錢，便在起訴時(shí)向法院申請(qǐng)查封了該處房產(chǎn)�？墒且荒臧脒^去了，贏了官司的王某卻沒有拿到一分錢，因?yàn)閷?duì)方的房產(chǎn)是其唯一住房，又有銀行的抵押權(quán)在先，無法進(jìn)入執(zhí)行拍賣程序。

根據(jù)2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，社會(huì)上許多人認(rèn)為被執(zhí)行人“唯一一套住房不得執(zhí)行”。此認(rèn)識(shí)給法院執(zhí)行難雪上加霜，使一部分不良債務(wù)人自以為有了逃避法律責(zé)任的“尚方寶劍”。筆者認(rèn)為這種認(rèn)識(shí)是對(duì)最高院司法解釋的誤讀，有必要在法理上予以澄清。

《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。此條規(guī)定對(duì)不能拍賣、變賣或者抵債的房產(chǎn)是有限定條件的，是指對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，而不是指一套房屋不能執(zhí)行。為了進(jìn)一步明確可執(zhí)行房屋司法解釋第七條規(guī)定“對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。顯然最高院司法解釋強(qiáng)調(diào)的是要保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋，并沒有提及一套房屋就不能執(zhí)行。否則會(huì)出現(xiàn)債務(wù)人居住一套豪宅甚至別墅，卻不能對(duì)其予以強(qiáng)制執(zhí)行的荒唐局面。司法解釋對(duì)被執(zhí)行人房屋不能執(zhí)行規(guī)定的目的是保護(hù)被執(zhí)行人的生存權(quán)，而不是保護(hù)其享受超過生存權(quán)以外的居住條件。

 在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，信用缺失是阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要問題，司法強(qiáng)制措施是保障社會(huì)信用的最后一道屏障。房產(chǎn)是公民個(gè)人最重要的生活資料，也是確立其市場(chǎng)信譽(yù)的重要依據(jù)，如果司法強(qiáng)制措施對(duì)一套房屋不能采取，那么就會(huì)出現(xiàn)惡意逃債者居住超過生活必需的房產(chǎn)，而法律對(duì)其無可奈何的局面，這對(duì)享有合法債權(quán)的申請(qǐng)人是極其不公平的，也不利于維護(hù)法制秩序。特別是在基層法院，許多執(zhí)行案件是交通肇事、傷害、撫養(yǎng)費(fèi)、贍養(yǎng)費(fèi)、勞動(dòng)報(bào)酬案等，有的申請(qǐng)執(zhí)行人沒有房屋，有的被執(zhí)行人的房屋是申請(qǐng)執(zhí)行人的錢購(gòu)買的。有不少申請(qǐng)執(zhí)行人無錢看病，難以維持基本生活，同樣面臨生存權(quán)問題，而且是債權(quán)和生存權(quán)的競(jìng)合。在強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)平衡利益和注重效果在這種情況下顯得尤其重要。因此不論是站在維護(hù)市場(chǎng)法制秩序的角度，還是保護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益的角度，對(duì)于超過生存必需限度的被執(zhí)行人的一套房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行都是必要的。

 首先應(yīng)當(dāng)確立予以執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，此標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定予以確定，也就是所擬執(zhí)行的房屋是否超過了“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須”。對(duì)于具體標(biāo)準(zhǔn)司法解釋沒有規(guī)定，由于我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致，對(duì)于最低生活標(biāo)準(zhǔn)的衡量是難以統(tǒng)一的，如同人身損害賠償中社會(huì)平均工資各地?zé)o法統(tǒng)一相同。故此對(duì)于最低生活標(biāo)準(zhǔn)房屋的衡量應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地標(biāo)準(zhǔn)予以執(zhí)行，可以參考當(dāng)?shù)亓�租住房�?biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)等予以衡量，對(duì)此南京市中級(jí)人民法院已作了積極而有效的探討，確定以人均住房8平方米作為最低住房標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，極大的提高了法院確認(rèn)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的效率。

 其次可采取置換或租賃兩種執(zhí)行方法予以執(zhí)行。對(duì)于能夠采取置換方式執(zhí)行的，可以采取大面積房置換小面積房，好地段房置換差地段房，高價(jià)房置換低價(jià)房等方式予以執(zhí)行；不具備置換條件的也可以采取給被執(zhí)行人租賃一定面積的房屋予以執(zhí)行，租賃時(shí)間以半年到兩年為宜。

 第三執(zhí)行的程序。第一步由申請(qǐng)執(zhí)行人提出申請(qǐng)，法院進(jìn)行審查，審查的重點(diǎn)是所擬執(zhí)行的房產(chǎn)是否超過被執(zhí)行人生活必需：第二步對(duì)擬執(zhí)行房產(chǎn)委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，以確定其價(jià)值；第三步對(duì)擬執(zhí)行房產(chǎn)依法予以拍賣；第四步落實(shí)置換房。對(duì)此可采取多種方式：首先考慮由被執(zhí)行人自行落實(shí)，在拍賣款中扣除執(zhí)行款及有關(guān)費(fèi)用后將余款還給被執(zhí)行人或留下按當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐牟桓哂谄骄鶅r(jià)以最低保障條件將安置款交由被執(zhí)行人自行落實(shí)；其次在被執(zhí)行人無法告知或不配合的情況下則由執(zhí)行法院予以落實(shí)；也可以由申請(qǐng)執(zhí)行人代為落實(shí)，但必須經(jīng)執(zhí)行法院審查認(rèn)可。對(duì)于采取租賃方式的，租賃房屋的落實(shí)按照上述置換方式予以落實(shí)，同時(shí)由法院用拍賣款設(shè)立一個(gè)租房專項(xiàng)賬戶，專門用于支付被執(zhí)行人租房生活的費(fèi)用。第五步強(qiáng)制被執(zhí)行人遷到置換或租賃的房屋，把拍賣房產(chǎn)交付買受人。

第四、對(duì)于銀行的抵押權(quán)的處置

《根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》

第一條的規(guī)定：對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。同時(shí)該規(guī)定第三條也明確規(guī)定了在實(shí)際操作中的方式。

綜上： “一套房產(chǎn)不能執(zhí)行”、“有抵押權(quán)的房屋不得拍賣”的認(rèn)識(shí)是對(duì)最高院司法解釋的誤讀，對(duì)一套房產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施是必要的也是可行的，在具體實(shí)務(wù)中既要注意保護(hù)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生存權(quán)，又要最大限度地實(shí)現(xiàn)債權(quán)的人的債權(quán)，必須在保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的利益和被執(zhí)行人的利益之間保持合理的平衡，注重執(zhí)行實(shí)效。