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房地產(chǎn)開發(fā) |
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石家莊房產(chǎn)律師:房地產(chǎn)合同的效力 |
作者:河北石家莊土地房產(chǎn)律師編輯
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間:2010/3/9 16:03:00 |
房地產(chǎn)合同的效力
一、房地產(chǎn)合同的效力 合同的效力就是合同的法律約束力,是指法律賦予依法成立的合同具有約束各方當(dāng)事人的強(qiáng)制力。當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過合意的民事行為,如果符合法律規(guī)定的條件,就是一種民事法律行為,在法律上產(chǎn)生約束力!睹穹ㄍ▌t》第55條規(guī)定:民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說,訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為,就在產(chǎn)生了法律上的約束力,否則不產(chǎn)生法律效力。 不產(chǎn)生法律效力的合同為無效合同。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無效合同所取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償;有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 房地產(chǎn)合同是眾多合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同,此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》,《合同法》的規(guī)定,還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)批準(zhǔn)、登記手續(xù),這樣合同才能產(chǎn)生法律效力。 二、無效房地產(chǎn)合同的處理 《合同法》第56條規(guī)定:“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力!钡58條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任! 無效的房地產(chǎn)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來處理。概括起來,法律對(duì)無效合同的處理主要是:(一)返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償;(二)賠償損失。對(duì)于非過錯(cuò)方也需承擔(dān)一定的法律后果,但在具體處理上,應(yīng)遵循以下原則。 (一)公平原則 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)是一種民事活動(dòng),《民法通則》第4條規(guī)定:民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在對(duì)無效房地產(chǎn)合同的處理中,也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導(dǎo)致租賃合同無效時(shí),租賃關(guān)系無效,承租方應(yīng)將房屋交還出租方,并且有過錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié),承租方既便沒有過錯(cuò),但其確實(shí)也使用了出租方的房屋,屬實(shí)際受益人,應(yīng)考慮讓無過錯(cuò)的承租方支付實(shí)際使用房屋的租金,才比較公平合理(租金的確定可通過估價(jià)部門進(jìn)行評(píng)估)。 (二)避免累訟原則 房地產(chǎn)合同糾紛案件中往往存在多種法律關(guān)系,對(duì)一種法律關(guān)系認(rèn)定無效后,會(huì)影響到其他的法律關(guān)系,因此,在無效房地產(chǎn)合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào),減少訴訟程序。比如在確權(quán)案件中同時(shí)存在房屋抵押關(guān)系和房屋買賣關(guān)系,如果認(rèn)定買賣關(guān)系有效,抵押關(guān)系無效,這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問題,應(yīng)責(zé)令有關(guān)當(dāng)事人中止他項(xiàng)權(quán)利登記備案,以保證買賣關(guān)系的確認(rèn)。
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