房地產(chǎn)司法委托評估中的誤區(qū) 隨著法制規(guī)則向各個領(lǐng)域的延伸和滲透,各類經(jīng)濟糾紛、司法委托的評估不斷增加,在房地產(chǎn)估價中,房地產(chǎn)估價師如果對有關(guān)政策法規(guī)或是估價理論理解得不夠透徹,就會陷入怪圈,步入誤區(qū)。
一、拍賣底價比應(yīng)補地價還低
房地產(chǎn)司法委托評估中,最常見的一類估價就是拍賣底價的評估,該類評估的技術(shù)路線是先評估出估價對象的正常市價,然后調(diào)查了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)拍賣市場行情,對比類似房地產(chǎn)的拍賣市場成交價格比正常市場價格偏低的幅度以確定折扣率,最后以正常市價乘以折扣率,得到拍賣底價。
對于土地來源是行政劃撥的房地產(chǎn),深圳市拍賣行的慣例作法有兩種:
1 、以完全商品房的拍賣底價為依據(jù)進行拍賣,拍賣后,從拍賣款中扣除應(yīng)補地價及賣方稅費,剩余的拍賣凈值才由債權(quán)人或業(yè)主受償。
2 、以房地產(chǎn)的權(quán)益價格(即完全商品房的價格減去應(yīng)補地價)的拍賣底價為依據(jù),拍賣后由競買人另外補交地價。
由于完全商品房的正常市價比較容易取得,而慣例1 的拍賣方式在拍賣實務(wù)中也更多地被運用,所以,實務(wù)中按照慣例1 去模擬的估價技術(shù)路線有時就會出現(xiàn)以下問題:案例:某寫字樓的土地來源是行政劃撥,應(yīng)補地價為2900元/平方米,該寫字樓在估價時點的正常市價(完全商品房市場價格)為4000元/平方米,同類寫字樓房地產(chǎn)拍賣成交價是正常市價的70%,這時拍賣底價若取4000×70%=2800元/平方米,就比應(yīng)補地價還低100 元/平方米。
對于這類問題的解決,常見有兩種方法:1 、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,劃撥土地使用權(quán)必須補辦出讓手續(xù)才能轉(zhuǎn)讓。按照估價的合法原則,最后確定的拍賣底價應(yīng)至少等于應(yīng)補地價,即2900元/平方米。
2 、案例中的拍賣底價是將含應(yīng)補地價在內(nèi)的正常市價整體打了一個折扣,而實際應(yīng)補地價并不減少,所以,上述拍賣底價可按以下測算得到:拍賣低價=(正常市價-應(yīng)補地價)×70%+應(yīng)補地價=(4000-2900)×70%+2900=3670元/平方米筆者認(rèn)為,方法2 處理的結(jié)果是認(rèn)同下面這個事實情況:拍賣底價是正常市價的3670÷4000=91.75 %,與通常拍賣市場的實際偏低幅度不符,也就是說,以這個價格作底價根本拍賣不出去。筆者認(rèn)為,方法1 既堅持合法原則,又符合市場規(guī)律,不失為一種解決的辦法。
二、應(yīng)補地價-實際補交地價=△,出現(xiàn)的余額△歸誰?
拍賣目的的估價結(jié)果通常如下:
拍賣底價總值 應(yīng)補地價 預(yù)計稅費 拍賣底價凈值 ___ ① ② ③ ④
應(yīng)補地價是合同上已簽定的或按正常土地標(biāo)準(zhǔn)算出的。
一般來講:④=①-②-③但是,實務(wù)中經(jīng)常遇到實際補交地價隨付款方式的不同而不同,比如一次性付清可打折等,從而出現(xiàn)余額△=應(yīng)補地價-實際補交地價。這時采取不同的拍賣方式,△的歸屬也不同。
拍賣行若以拍賣底價總值①為依據(jù)進行拍賣,拍賣后直接從拍賣中扣除應(yīng)補地價,則△歸賣方(債權(quán)人或業(yè)主)所有;拍賣行若以拍賣底價凈值④為依據(jù)進行拍賣,由買家另外支付需補地價,則買家可少付,相當(dāng)于余額△歸買家所有。
當(dāng)余額△金額比較大的時候,買賣雙方事后會就余額△的歸屬問題重新向法院申請裁定,法院也會對原來的評估結(jié)果提出質(zhì)疑。
其實,這個問題的關(guān)鍵在于拍賣行究竟應(yīng)該以拍賣底價總值為依據(jù)?還是以凈值為依據(jù)?評估報告結(jié)果中拍賣底價總值、凈值同時出具是否適當(dāng)?
看法1 :《城市房地產(chǎn)管理法中》規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)來源的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,由買受人補交地價。那么,拍賣時,就應(yīng)以拍賣底價凈值為依據(jù)進行拍賣,然后由競買人補交地價。顯然余額△歸競買人所有。
看法2 :由于商品房市場較為成熟,拍賣底價總值與凈值相比,市場可比程度高,價格直觀,易于估算,易于被買家認(rèn)同。
而拍賣底價凈值難以單獨估算,它依賴于拍賣底價總值與應(yīng)補地價及稅費之差額的測算,如果應(yīng)補地價及稅費發(fā)生變化,則拍賣底價凈值就會隨之改變。反過來,如果以拍賣底價凈值加實際應(yīng)補交地價及稅費推導(dǎo)得出的另一拍賣底價總值,未必符合類似房地產(chǎn)拍賣市場行情。所以,筆者認(rèn)為,拍賣時,應(yīng)以拍賣底價總值為依據(jù)。出具的報告結(jié)果,除正常市價外,有拍賣底價總值即可,并說明所含參考應(yīng)補地價及稅費為多少。
列示如下:
拍賣底價總值×××元(含參考應(yīng)補地價及稅費×××元)
筆者認(rèn)為,既然由市場模擬出來的拍賣底價總值,更易為市場所認(rèn)識,因此余額△歸賣方(債僅人或業(yè)主)所有。
我們還可以舉一個例子來驗證上述結(jié)論是否正確。假如拍賣時點與估價時點的應(yīng)補地價政策發(fā)生了變化,拍賣時點應(yīng)補地價有了優(yōu)惠,從而產(chǎn)生△=應(yīng)補地價-實際補交地價,那么在拍賣時點,房地產(chǎn)的權(quán)益價格=評估總值-實際補交地價,由于實際補交地價比原應(yīng)補地價少了,那么歸屬于原產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)的權(quán)益價格就提升了,若市場保持平穩(wěn)的話,所提升的權(quán)益價格則剛好是△,所以△歸賣方所有合理。
三、房地產(chǎn)的權(quán)益價格≠房地產(chǎn)的市場價格
司法委托的評估中,不僅要評估出房地產(chǎn)的市場價格,而且要評估房地產(chǎn)的權(quán)益價格。有時候權(quán)益價格≠市場價格,常見例子如下:①只付了部分樓款的房地產(chǎn)(沒有房地產(chǎn)證,只有購房合同及付款憑證)
房地產(chǎn)的權(quán)益價格=房地產(chǎn)的市場價格-尚需支付的樓款。
、谇犯抖嗄晡飿I(yè)管理費的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權(quán)益價格=房地產(chǎn)的市場價格-所欠管理費③尚未繳清地價的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權(quán)益價格=房地產(chǎn)的市場價格-欠繳地價款④共有房地產(chǎn)其中某一權(quán)利人相對于該房地產(chǎn)的權(quán)益價格=房地產(chǎn)的市場價格×權(quán)利份額上述房地產(chǎn)的市場價格是在估價時點上的市價,如果市場價格跌幅較大,或者所欠費用不斷增加,可能出現(xiàn)等式右側(cè)為零或負值的現(xiàn)象,這時,只能認(rèn)為該房地產(chǎn)在估價時點上的權(quán)益價格為0.由此可見,權(quán)益價格并非等同市場價格,評估時應(yīng)分別列出。
四、法律關(guān)系錯綜復(fù)雜
——拍賣評估與糾紛評估相混淆——司法工作范疇與評估范疇相混淆司法委托的評估中,有些是為了裁決糾紛,有些是為了拍賣和處置,估價師接受委托時,一定要搞清估價目的,以及相關(guān)案子的來龍去脈,然后才能確定本次評估的價格內(nèi)涵以及估價技術(shù)路線,否則就會出現(xiàn)差錯。
案例:開發(fā)商(甲)將其擁有的一宗地的土地使用權(quán)抵押給銀行(乙),后由施工單位(丙)墊資完成了樁基礎(chǔ)。甲丙因樁基礎(chǔ)成本的多少產(chǎn)生糾紛,甲方一直沒有支付,兩年后,由于(甲)未能償還貸款,需要強制拍賣該宗地及地上物,這時宗地規(guī)劃有改動,樁基不再適用,法院希望評估公司評估出拍賣底價,并分別算出歸屬于銀行與施工單位的金額。
對于此類評估,估價師應(yīng)注意把握尺度,只做估價師職責(zé)范圍內(nèi)的事,不可以眉毛胡子一把抓,越職論事。上例中,我們可以分兩步走:第一,先評估出兩年前已投入的樁基礎(chǔ)的成本價格,為甲丙糾紛的解決提供參考依據(jù)。我們這時所確定的價格內(nèi)涵是“樁基礎(chǔ)的成本價格”。估價技術(shù)路線是參考兩年前的造價標(biāo)準(zhǔn)以及已投入的工程量。
第二,評估宗地及地上物的拍賣處置價格,價格內(nèi)涵為其在拍賣市場最有可能的承接價格。這時,當(dāng)然不能采用宗地價格加上樁基成本價格的估價方法,因為該宗地又有了新的規(guī)劃,已投入的樁基礎(chǔ)不再適用。應(yīng)以假設(shè)開發(fā)法為估價路線,該樁基礎(chǔ)不但形成不了價值,反而對宗地的價值形成負面影響,空地比其更好用,因此出現(xiàn)已完成樁基的宗地價小于空地價格的現(xiàn)象。
筆者認(rèn)為:估價師只需對上述兩個價格進行評估,至于對估價結(jié)果的合法分配問題屬于司法工作范疇,應(yīng)由法官來把握。
五、裝修價值的不同考慮
案例1 :對于賠償承租人裝修價值的評估,首先需要了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況,以及估價時點前幾年房屋裝修的次數(shù)及標(biāo)準(zhǔn),注意界定出承租人的裝修時間和裝修范圍,然后,依據(jù)重置成本結(jié)合成新率,即可得到結(jié)果。但是,實務(wù)中經(jīng)常會遇到當(dāng)事人雙方為要補償?shù)难b修范圍爭執(zhí)不休,因為有些裝修并非是現(xiàn)承租人裝修的,而是前幾輪承租人留下來的,應(yīng)該已歸業(yè)主所有,在此不必賠給現(xiàn)承租人。
但暫時剝離不出來,這時,我們只能對估價時點上的全部裝修進行評估,分別給出重置價、成新度、現(xiàn)值,并在報告中聲明:只估裝修市值,不議權(quán)益歸屬,提供證據(jù)保全,為以后裁決提供參考依據(jù)。
案例2 :房地產(chǎn)拍賣目的的評估,其裝修價值不能按其實際市場價值全部考慮,只能適當(dāng)考慮,因為買家未必認(rèn)同這個裝修風(fēng)格,考慮的比例要依不同房地產(chǎn)類型,具體裝修情況以及市場對于這種裝修風(fēng)格的認(rèn)可程度而定,不可一概而論。
案例3 :法院將債務(wù)人的房地產(chǎn)以物抵債后,仍不夠償還債務(wù),債務(wù)人(某裝修公司)在征求債權(quán)人同意的情況下,按債權(quán)人的設(shè)計要求對已抵債房地產(chǎn)進行了全新裝修,擬用裝修價值繼續(xù)償還債務(wù),該項以裝修抵債的評估中,對于裝修價值可以按照市值完全考慮,不必折減。
總之,司法委托的評估,法律關(guān)系、產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯綜復(fù)雜,各種資料又往往殘缺不齊,政策性強且變動較大,稍不注意就會陷入誤區(qū),所以,評估時應(yīng)該特別小心謹(jǐn)慎。
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