房地產(chǎn)司法委托評估中的誤區(qū)
　隨著法制規(guī)則向各個領(lǐng)域的延伸和滲透，各類經(jīng)濟糾紛、司法委托的評估不斷增加，在房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)估價師如果對有關(guān)政策法規(guī)或是估價理論理解得不夠透徹，就會陷入怪圈，步入誤區(qū)。

　　一、拍賣底價比應(yīng)補地價還低

　　房地產(chǎn)司法委托評估中，最常見的一類估價就是拍賣底價的評估，該類評估的技術(shù)路線是先評估出估價對象的正常市價，然后調(diào)查了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)拍賣市場行情，對比類似房地產(chǎn)的拍賣市場成交價格比正常市場價格偏低的幅度以確定折扣率，最后以正常市價乘以折扣率，得到拍賣底價。

　　對于土地來源是行政劃撥的房地產(chǎn)，深圳市拍賣行的慣例作法有兩種：

　　1 、以完全商品房的拍賣底價為依據(jù)進行拍賣，拍賣后，從拍賣款中扣除應(yīng)補地價及賣方稅費，剩余的拍賣凈值才由債權(quán)人或業(yè)主受償。

　　2 、以房地產(chǎn)的權(quán)益價格（即完全商品房的價格減去應(yīng)補地價）的拍賣底價為依據(jù)，拍賣后由競買人另外補交地價。

　　由于完全商品房的正常市價比較容易取得，而慣例1 的拍賣方式在拍賣實務(wù)中也更多地被運用，所以，實務(wù)中按照慣例1 去模擬的估價技術(shù)路線有時就會出現(xiàn)以下問題：案例：某寫字樓的土地來源是行政劃撥，應(yīng)補地價為2900元／平方米，該寫字樓在估價時點的正常市價（完全商品房市場價格）為4000元／平方米，同類寫字樓房地產(chǎn)拍賣成交價是正常市價的70％，這時拍賣底價若取4000×70％＝2800元／平方米，就比應(yīng)補地價還低100 元／平方米。

　　對于這類問題的解決，常見有兩種方法：1 、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，劃撥土地使用權(quán)必須補辦出讓手續(xù)才能轉(zhuǎn)讓。按照估價的合法原則，最后確定的拍賣底價應(yīng)至少等于應(yīng)補地價，即2900元／平方米。

　　2 、案例中的拍賣底價是將含應(yīng)補地價在內(nèi)的正常市價整體打了一個折扣，而實際應(yīng)補地價并不減少，所以，上述拍賣底價可按以下測算得到：拍賣低價＝（正常市價－應(yīng)補地價）×70％＋應(yīng)補地價＝（4000－2900）×70％＋2900＝3670元／平方米筆者認(rèn)為，方法2 處理的結(jié)果是認(rèn)同下面這個事實情況：拍賣底價是正常市價的3670÷4000＝91.75 ％，與通常拍賣市場的實際偏低幅度不符，也就是說，以這個價格作底價根本拍賣不出去。筆者認(rèn)為，方法1 既堅持合法原則，又符合市場規(guī)律，不失為一種解決的辦法。

　　二、應(yīng)補地價－實際補交地價＝△，出現(xiàn)的余額△歸誰？

　　拍賣目的的估價結(jié)果通常如下：

　　　拍賣底價總值 應(yīng)補地價 預(yù)計稅費 拍賣底價凈值　 ___　　① ② ③ ④ 　

　　應(yīng)補地價是合同上已簽定的或按正常土地標(biāo)準(zhǔn)算出的。

　　一般來講：④＝①－②－③但是，實務(wù)中經(jīng)常遇到實際補交地價隨付款方式的不同而不同，比如一次性付清可打折等，從而出現(xiàn)余額△＝應(yīng)補地價－實際補交地價。這時采取不同的拍賣方式，△的歸屬也不同。

　　拍賣行若以拍賣底價總值①為依據(jù)進行拍賣，拍賣后直接從拍賣中扣除應(yīng)補地價，則△歸賣方（債權(quán)人或業(yè)主）所有；拍賣行若以拍賣底價凈值④為依據(jù)進行拍賣，由買家另外支付需補地價，則買家可少付，相當(dāng)于余額△歸買家所有。

　　當(dāng)余額△金額比較大的時候，買賣雙方事后會就余額△的歸屬問題重新向法院申請裁定，法院也會對原來的評估結(jié)果提出質(zhì)疑。

　　其實，這個問題的關(guān)鍵在于拍賣行究竟應(yīng)該以拍賣底價總值為依據(jù)？還是以凈值為依據(jù)？評估報告結(jié)果中拍賣底價總值、凈值同時出具是否適當(dāng)？

　　看法1 ：《城市房地產(chǎn)管理法中》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)來源的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，由買受人補交地價。那么，拍賣時，就應(yīng)以拍賣底價凈值為依據(jù)進行拍賣，然后由競買人補交地價。顯然余額△歸競買人所有。

　　看法2 ：由于商品房市場較為成熟，拍賣底價總值與凈值相比，市場可比程度高，價格直觀，易于估算，易于被買家認(rèn)同。

　　而拍賣底價凈值難以單獨估算，它依賴于拍賣底價總值與應(yīng)補地價及稅費之差額的測算，如果應(yīng)補地價及稅費發(fā)生變化，則拍賣底價凈值就會隨之改變。反過來，如果以拍賣底價凈值加實際應(yīng)補交地價及稅費推導(dǎo)得出的另一拍賣底價總值，未必符合類似房地產(chǎn)拍賣市場行情。所以，筆者認(rèn)為，拍賣時，應(yīng)以拍賣底價總值為依據(jù)。出具的報告結(jié)果，除正常市價外，有拍賣底價總值即可，并說明所含參考應(yīng)補地價及稅費為多少。

　　列示如下：

　　拍賣底價總值×××元（含參考應(yīng)補地價及稅費×××元）

　　筆者認(rèn)為，既然由市場模擬出來的拍賣底價總值，更易為市場所認(rèn)識，因此余額△歸賣方（債僅人或業(yè)主）所有。

　　我們還可以舉一個例子來驗證上述結(jié)論是否正確。假如拍賣時點與估價時點的應(yīng)補地價政策發(fā)生了變化，拍賣時點應(yīng)補地價有了優(yōu)惠，從而產(chǎn)生△＝應(yīng)補地價－實際補交地價，那么在拍賣時點，房地產(chǎn)的權(quán)益價格＝評估總值－實際補交地價，由于實際補交地價比原應(yīng)補地價少了，那么歸屬于原產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)的權(quán)益價格就提升了，若市場保持平穩(wěn)的話，所提升的權(quán)益價格則剛好是△，所以△歸賣方所有合理。

　　三、房地產(chǎn)的權(quán)益價格≠房地產(chǎn)的市場價格

　　司法委托的評估中，不僅要評估出房地產(chǎn)的市場價格，而且要評估房地產(chǎn)的權(quán)益價格。有時候權(quán)益價格≠市場價格，常見例子如下：①只付了部分樓款的房地產(chǎn)（沒有房地產(chǎn)證，只有購房合同及付款憑證）

　　房地產(chǎn)的權(quán)益價格＝房地產(chǎn)的市場價格－尚需支付的樓款。

　�、谇犯抖嗄晡飿I(yè)管理費的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權(quán)益價格＝房地產(chǎn)的市場價格－所欠管理費③尚未繳清地價的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權(quán)益價格＝房地產(chǎn)的市場價格－欠繳地價款④共有房地產(chǎn)其中某一權(quán)利人相對于該房地產(chǎn)的權(quán)益價格＝房地產(chǎn)的市場價格×權(quán)利份額上述房地產(chǎn)的市場價格是在估價時點上的市價，如果市場價格跌幅較大，或者所欠費用不斷增加，可能出現(xiàn)等式右側(cè)為零或負值的現(xiàn)象，這時，只能認(rèn)為該房地產(chǎn)在估價時點上的權(quán)益價格為0.由此可見，權(quán)益價格并非等同市場價格，評估時應(yīng)分別列出。

　　四、法律關(guān)系錯綜復(fù)雜

　　——拍賣評估與糾紛評估相混淆——司法工作范疇與評估范疇相混淆司法委托的評估中，有些是為了裁決糾紛，有些是為了拍賣和處置，估價師接受委托時，一定要搞清估價目的，以及相關(guān)案子的來龍去脈，然后才能確定本次評估的價格內(nèi)涵以及估價技術(shù)路線，否則就會出現(xiàn)差錯。

案例：開發(fā)商（甲）將其擁有的一宗地的土地使用權(quán)抵押給銀行（乙），后由施工單位（丙）墊資完成了樁基礎(chǔ)。甲丙因樁基礎(chǔ)成本的多少產(chǎn)生糾紛，甲方一直沒有支付，兩年后，由于（甲）未能償還貸款，需要強制拍賣該宗地及地上物，這時宗地規(guī)劃有改動，樁基不再適用，法院希望評估公司評估出拍賣底價，并分別算出歸屬于銀行與施工單位的金額。

　　對于此類評估，估價師應(yīng)注意把握尺度，只做估價師職責(zé)范圍內(nèi)的事，不可以眉毛胡子一把抓，越職論事。上例中，我們可以分兩步走：第一，先評估出兩年前已投入的樁基礎(chǔ)的成本價格，為甲丙糾紛的解決提供參考依據(jù)。我們這時所確定的價格內(nèi)涵是“樁基礎(chǔ)的成本價格”。估價技術(shù)路線是參考兩年前的造價標(biāo)準(zhǔn)以及已投入的工程量。

　　第二，評估宗地及地上物的拍賣處置價格，價格內(nèi)涵為其在拍賣市場最有可能的承接價格。這時，當(dāng)然不能采用宗地價格加上樁基成本價格的估價方法，因為該宗地又有了新的規(guī)劃，已投入的樁基礎(chǔ)不再適用。應(yīng)以假設(shè)開發(fā)法為估價路線，該樁基礎(chǔ)不但形成不了價值，反而對宗地的價值形成負面影響，空地比其更好用，因此出現(xiàn)已完成樁基的宗地價小于空地價格的現(xiàn)象。

　　筆者認(rèn)為：估價師只需對上述兩個價格進行評估，至于對估價結(jié)果的合法分配問題屬于司法工作范疇，應(yīng)由法官來把握。

　　五、裝修價值的不同考慮

　　案例1 ：對于賠償承租人裝修價值的評估，首先需要了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，以及估價時點前幾年房屋裝修的次數(shù)及標(biāo)準(zhǔn)，注意界定出承租人的裝修時間和裝修范圍，然后，依據(jù)重置成本結(jié)合成新率，即可得到結(jié)果。但是，實務(wù)中經(jīng)常會遇到當(dāng)事人雙方為要補償?shù)难b修范圍爭執(zhí)不休，因為有些裝修并非是現(xiàn)承租人裝修的，而是前幾輪承租人留下來的，應(yīng)該已歸業(yè)主所有，在此不必賠給現(xiàn)承租人。

　　但暫時剝離不出來，這時，我們只能對估價時點上的全部裝修進行評估，分別給出重置價、成新度、現(xiàn)值，并在報告中聲明：只估裝修市值，不議權(quán)益歸屬，提供證據(jù)保全，為以后裁決提供參考依據(jù)。

　　案例2 ：房地產(chǎn)拍賣目的的評估，其裝修價值不能按其實際市場價值全部考慮，只能適當(dāng)考慮，因為買家未必認(rèn)同這個裝修風(fēng)格，考慮的比例要依不同房地產(chǎn)類型，具體裝修情況以及市場對于這種裝修風(fēng)格的認(rèn)可程度而定，不可一概而論。

　　案例3 ：法院將債務(wù)人的房地產(chǎn)以物抵債后，仍不夠償還債務(wù)，債務(wù)人（某裝修公司）在征求債權(quán)人同意的情況下，按債權(quán)人的設(shè)計要求對已抵債房地產(chǎn)進行了全新裝修，擬用裝修價值繼續(xù)償還債務(wù)，該項以裝修抵債的評估中，對于裝修價值可以按照市值完全考慮，不必折減。

　　總之，司法委托的評估，法律關(guān)系、產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯綜復(fù)雜，各種資料又往往殘缺不齊，政策性強且變動較大，稍不注意就會陷入誤區(qū)，所以，評估時應(yīng)該特別小心謹(jǐn)慎。