在房屋買賣合同履行的各個階段如何辦理退房手續(xù)？

在二手房買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡單介紹一下在購房的不同的階段出現(xiàn)退房情況時如何辦理相關(guān)過戶手續(xù)。

1、定金（訂金或押金）階段：在這個階段房屋買賣合同還沒有成立，嚴(yán)格來說不存在退房的問題，實際上是退還定金的問題。

2、已經(jīng)簽訂了合同但是尚未履行：在這種情況下如果一方想退房首先與對方協(xié)商，看是否能達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成一致意見，要用書面形式表現(xiàn)出來，簽訂正式解除房屋買賣合同的協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要包括雙方同意解除房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)的問題。如果達(dá)成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議內(nèi)容的，對方有權(quán)要求其履行，也可以通過訴訟或仲裁方式要求對方履行。如果買賣雙方中的一方違約，且達(dá)不成一致意見，那么根據(jù)《合同法》第96條的規(guī)定，主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的可以通過訴訟或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。（即后簽訂的解除協(xié)議的效力）。

3、已經(jīng)簽訂合同并部分實際履行：買賣合同簽訂后，買方已經(jīng)付完房款，辦理了入住手續(xù)，但是房產(chǎn)證還沒有辦理下來。在這個階段解除合同既有買方的原因也有賣方的原因，比如賣方覺得房價在上漲，不想賣了，想反悔。或買方覺得房價在下跌，也不想賣了。這個階段除與上述要求一致外，還涉及物業(yè)裝修損失，搬離時間等問題。如果賣方違約，裝修的損失應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定裝修損失，買方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，如果達(dá)不成協(xié)議買方可以向法院訴訟或仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。

4、房產(chǎn)證辦理完畢階段：房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已經(jīng)完成轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下買方不能辦理退房的。如果賣方已經(jīng)為買方辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資或中介公司墊資，且合同約定如買方不按照約定履行付款義務(wù)，賣方可以提出解除合同的，要求買方退房及承擔(dān)相應(yīng)的損失。另外在房產(chǎn)證辦理完畢后出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量情況是可以退房的。這種情況需要雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。

5、筆者提示：為了避免退房糾紛的出現(xiàn)，還是希望買賣雙方在每一個環(huán)節(jié)都要謹(jǐn)慎從事，買方在了解清楚后再做決定，賣方應(yīng)履行法律法規(guī)的規(guī)定及自己的承諾。