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農(nóng)村宅基地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓,發(fā)生動(dòng)遷,動(dòng)遷款如何分割?
作者:石家莊房產(chǎn)律師   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2010/1/29 13:53:00

農(nóng)村宅基地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓,發(fā)生動(dòng)遷,動(dòng)遷款如何分割?
一、宅基地房屋權(quán)屬的確定

我國一直未建立農(nóng)村房屋所有權(quán)等級制度,宅基地房屋則歷經(jīng)土改登記、及未新建、翻新、改擴(kuò)建的演變。因此,在確定宅基地房屋權(quán)屬時(shí),應(yīng)綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員,以及房屋新建、翻新、改擴(kuò)建等情況。

1、系爭房屋經(jīng)土改登記,未經(jīng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記及未新建、翻建、改擴(kuò)建的,以土改時(shí)登記的權(quán)利人為房屋的權(quán)利人。

2、系爭房屋經(jīng)土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記,未進(jìn)行新建、翻建、改擴(kuò)建的,以土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。

3、系爭房屋雖經(jīng)土改登記,但在宅基地使用權(quán)登記前后新建、翻建、改擴(kuò)建的,以農(nóng)村建房用地審批文件和農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。當(dāng)事人以土改登記為證據(jù)主張房屋產(chǎn)權(quán)的,不予支持。

有充分證據(jù)表明上述三種情況所列人員已被排除在權(quán)利人范圍之外的,不能再主張權(quán)利。

確定宅基地房屋權(quán)利人的具體產(chǎn)權(quán)份額時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮仍為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利人以及對系爭宅基地上房屋一直進(jìn)行維修、保養(yǎng)等義務(wù)的權(quán)利人利益。

二、宅基地房屋中未成年人權(quán)利的確認(rèn)

根據(jù)《土地管理法》第62條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定,通常宅基地使用權(quán)的取得是以戶的名義獲得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在確定一戶農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)面積和房屋的建筑面積時(shí),一般以該戶農(nóng)村村民的人數(shù)作為主要參考依據(jù)。未成年人基于其在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的身份,與其他成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權(quán)和房屋建設(shè)的許可,其父母等投資建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資!段餀(quán)法》第142條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人”,農(nóng)村建房用地審批文件中核定的未成年人可認(rèn)定為宅基地房屋的共同所有權(quán)人。

三、宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款的歸屬

農(nóng)村宅基地房屋的動(dòng)遷補(bǔ)償一般分為房屋補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償。地上物的補(bǔ)償,應(yīng)當(dāng)歸屬房屋權(quán)利人。房屋原權(quán)利人已經(jīng)死亡的,動(dòng)遷補(bǔ)償款可依繼承關(guān)系進(jìn)行處理。

宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款的分割,容易產(chǎn)生爭議,特別是非集體經(jīng)濟(jì)組織的繼承人往往基于繼承關(guān)系而主張宅基地使用權(quán),進(jìn)而提出分割相應(yīng)補(bǔ)償款。鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性,系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償提供給本集體成員享有的,并且按戶計(jì)算。當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少,宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用,宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。若該戶已無農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,但在他處已取得宅基地使用權(quán)的,該宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得,但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對的除外。

四、尚未取得安置房面積的購買權(quán)分割

農(nóng)村房屋動(dòng)遷中,經(jīng)常發(fā)生動(dòng)遷部門與“農(nóng)村宅基地使用證”的戶主簽訂拆遷協(xié)議,把所有房屋共有人利益結(jié)算在一起,每人享受安置面積按一定金額預(yù)扣在動(dòng)拆遷部門。由于安置房屋未實(shí)際取得,原房屋共有人就拆遷利益在分析家產(chǎn)時(shí)要求確認(rèn)安置房面積的購買權(quán),其實(shí)際是主張分割房屋的權(quán)利。鑒于被動(dòng)遷人將來可能獲得的房屋實(shí)際面積、位置等尚處于不確定狀態(tài),法院不宜進(jìn)行確權(quán)、分割。若動(dòng)遷款預(yù)扣在動(dòng)遷部門用于購置安置房的,動(dòng)遷款亦可不作處理。當(dāng)事人要求確認(rèn)安置房面積購買權(quán)的,法院可判決駁回其訴訟請求,但在裁判理由中告知當(dāng)事人可在房屋實(shí)際面積、位置等確定后再行主張。
1.確定宅基地房屋權(quán)利人的具體產(chǎn)權(quán)份額時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮仍為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利人以及對系爭宅基地上房屋一直進(jìn)行維修、保養(yǎng)等義務(wù)的權(quán)利人利益。
2.未成年人與其他家庭成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權(quán)或房屋建設(shè)的許可,其父母等投資建造的行為,可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資,該未成年人享有共同所有權(quán)。
3.農(nóng)村宅基地房屋的動(dòng)遷補(bǔ)償,一般分為房屋補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償。地上物的補(bǔ)償,應(yīng)當(dāng)歸房屋權(quán)利人,原權(quán)利人已死亡的,可依繼承關(guān)系處理。
4.農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性,按戶計(jì)算,且應(yīng)由本集體組織成員享有。當(dāng)該戶出現(xiàn)人口減少或個(gè)別轉(zhuǎn)出本集體組織的,宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。如該戶已無農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、但在他處已取得宅基地使用權(quán)的,則由該戶原權(quán)利人的繼承人取得補(bǔ)償款,但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對的除外。
5.房屋拆遷后尚未實(shí)際取得安置房的,當(dāng)事人要求確認(rèn)或分割安置房購買權(quán)的,法院可判決駁回其訴訟請求,但在裁判理由中告知當(dāng)事人可在房屋實(shí)際面積、位置等確定后再行主張。
農(nóng)村宅基地房屋的動(dòng)遷補(bǔ)償一般分為房屋補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償。地上物的補(bǔ)償,應(yīng)當(dāng)歸屬房屋權(quán)利人。房屋原權(quán)利人已經(jīng)死亡的,動(dòng)遷補(bǔ)償款可依繼承關(guān)系進(jìn)行處理。
宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款的分割,容易產(chǎn)生爭議,特別是非集體經(jīng)濟(jì)組織的繼承人往往基于繼承關(guān)系而主張宅基地使用權(quán),進(jìn)而提出分割相應(yīng)補(bǔ)償款。鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性,系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償提供給本集體成員享有的,并且按戶計(jì)算。當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少,宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用,宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。若該戶已無農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,但在他處已取得宅基地使用權(quán)的,該宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得,但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對的除外。

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