 |
房地產(chǎn)開發(fā) |
|
|
| 房屋糾紛相關(guān)問題 |
|
作者：石家莊土地房產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2009/12/2 10:52:00 |
房屋糾紛相關(guān)問題
1.房屋所有權(quán)以什么為準(zhǔn)？
答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》“第五十九條 國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”的規(guī)定，房產(chǎn)證是最具有效力的房屋所有權(quán)憑證，認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)一般就以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。
2.婚前個人購買的房產(chǎn)婚后是否轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)？
答：根據(jù)《婚姻法》“第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：(一)一方的婚前財產(chǎn)；”和《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》“第十九條 婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外�！眰�人在婚前購買的房屋屬于婚前個人財產(chǎn)，除非有特別約定，不會因婚姻關(guān)系而轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)。
3.辦理房產(chǎn)證需要找哪個部門？
答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》“第六十條 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”辦理房產(chǎn)證一般在縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門。
4.房屋產(chǎn)權(quán)交易一般應(yīng)該準(zhǔn)備哪些材料？
答：一般情況下應(yīng)該準(zhǔn)備以下材料：（一）買賣雙方身份證明原件；（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書；（三）原房屋所有權(quán)證；（四）雙方簽署的房屋買賣合同；（五）房屋所有權(quán)證附圖；（六）各項完稅憑證。
5.開發(fā)商未按照合同期限辦理房產(chǎn)證，應(yīng)如何追究開發(fā)商責(zé)任？
答：一般情況下，雙方在購房合同中應(yīng)該明確約定出現(xiàn)這種情況時開發(fā)商的違約責(zé)任，如果有約定就按照約定方式承擔(dān)責(zé)任。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算�！痹陔p方?jīng)]有約定的情況下，可按照該條規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
6.購買房屋時，應(yīng)該注意審查哪五證？
答：在購房過程中，一般應(yīng)注意審查土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。
7.交付的房屋與當(dāng)時的宣傳資料嚴(yán)重不符怎么辦？
答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！比绻�(dāng)時出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，可視為合同內(nèi)容，如果最后與交付房屋不符，可要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
8．開發(fā)商如果一房多賣怎么辦？
答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人�！比绻_發(fā)商一房多賣，買受人可以根據(jù)本條要求開放商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
9．交付的商品房與合同約定面積出現(xiàn)誤差如何處理？
答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人�！痹诮桓斗课菖c合同約定面積不符時，買受人可以根據(jù)本條的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
10.關(guān)于房屋保修方面有什么法律規(guī)定？
答：根據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定第七條 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。
拆遷相關(guān)問題
1、作為承租人在拆遷過程中享有哪些權(quán)利。
答:新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》將承租人從被拆遷人中獨立出來，單獨在拆遷法律規(guī)范中規(guī)定了承租人在拆遷法律關(guān)系的的權(quán)利和義務(wù)，與1991年3月22日頒布的《城市房屋拆遷管理條例》相比較，承租人在拆遷法律關(guān)系中的地位與權(quán)利都發(fā)生了很大的變化。
承租人不是拆遷房屋的所有權(quán)人，在拆遷法律關(guān)系中的地位在很大程度上從屬于產(chǎn)權(quán)人，但新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》賦予了房屋承租人更加獨立的法律地位，具體表現(xiàn)在：
一是承租人與產(chǎn)權(quán)人或者拆遷人不能就拆遷補償?shù)氖乱诉_(dá)成一致意見時，承租人可以依照法律規(guī)定提起拆遷裁決申請，請求房屋拆遷主管部門依照法律規(guī)定保護(hù)自己在拆遷法律關(guān)系中的合法權(quán)益。
二是承租人對拆遷裁決具有獨立的提起司法審查權(quán)利，即承租人對房屋拆遷主管部門作出的拆遷裁決不服的，可以獨立以自己的名義提起訴訟或者申請行政復(fù)議，對拆遷人、產(chǎn)權(quán)人拒絕執(zhí)行已經(jīng)發(fā)生法律效力的拆遷裁決或者人民法院的判決或者裁定時，其可以獨立提起強制執(zhí)行申請。
三是承租人可以獨立的按照自己的意見處理自己在拆遷中的權(quán)利和義務(wù)。新的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定了承租人在拆遷中可以獨立的以自己的名義處分自己的民事權(quán)利及訴訟權(quán)利，根據(jù)自己對拆遷的經(jīng)濟利益的預(yù)期決定自己對拆遷法律關(guān)系的影響。
四是承租人是拆遷法律關(guān)系中獨立的當(dāng)事人，其地位區(qū)別于被拆遷人和拆遷人。
承租人的具體權(quán)利和義務(wù)
1．承租人的權(quán)利
根據(jù)2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，承租人的權(quán)利主要有：
(1)在拆遷租賃房屋時，有權(quán)利要求出租人與拆遷人之間簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷協(xié)議；
(2)在拆遷人與產(chǎn)權(quán)人之間簽訂的拆遷協(xié)議損害其合法權(quán)益的，承租人可以請求人民法院宣告有關(guān)拆遷協(xié)議無效；
(3)就拆遷補償事宜與出租人、拆遷人進(jìn)行協(xié)商并簽訂拆遷協(xié)議；
(4)對經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成拆遷協(xié)議的事宜，可以請求房屋拆遷主管部門裁決；
(5)對拆遷裁決不服的，可以提起行政復(fù)議和行政訴訟；
(6)對拆遷行政處罰不服的，可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟；
(7)對拆遷人未能依照法律規(guī)定拆遷的，承租人有權(quán)利要求拆遷主管部門依法處理；
(8)對強制拆遷的決定可以提起訴訟或者申請行政復(fù)議；
(9)其他承租人應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。
2．承租人的義務(wù)
�。�1）履行拆遷人、被拆遷人與承租人之間簽訂拆遷協(xié)議書的義務(wù)；
（2）履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決書、調(diào)解書、裁定書確定的義務(wù)；
�。�3）履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的拆遷裁決書確定的義務(wù)；
�。�4）其他應(yīng)當(dāng)由承租人履行的義務(wù)。
2、私房拆遷安置的具體房屋被拆遷人具有優(yōu)先權(quán)
答:你所反映的問題涉及到城市房屋拆遷補償安置問題。根據(jù)法律規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，你選擇了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行安置，并與拆遷單位簽訂了協(xié)議，對回遷房進(jìn)行了明確的約定，該協(xié)議是合法有效的，雙方均應(yīng)遵守。因產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議本質(zhì)上是一種互易合同，也就是說拆遷人以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行所有權(quán)交換，被拆遷人失去原來拆遷房屋的所有權(quán)，但擁有了調(diào)換后的房屋所有權(quán)。拆遷單位將安置給你的房屋又出讓給第三人，拆遷單位與第三人之間也存在一個商品房屋買賣合同。當(dāng)發(fā)生這種沖突時，我國法律對拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護(hù)，即對被拆遷人享有的債權(quán)作為特種債權(quán)賦予其物權(quán)的優(yōu)先效力。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條明確規(guī)定“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該拆遷補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持”。
因此，你可以根據(jù)上述規(guī)定，要求優(yōu)先取得安置補償協(xié)議約定的回遷房屋。另外，你也可以選擇解除協(xié)議，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，獲得雙倍賠償。
3、違章建筑的界定
答:考慮到《立法法》已正式確立了我國的法律表現(xiàn)形式，一些地方法規(guī)和規(guī)章也對違章建筑作了相應(yīng)的規(guī)定，故法律意義上的違章建筑可作兩種理解：一是狹義上的違章建筑，即為違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，所建造的建筑物。二是廣義上的違章建筑，是指違反法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，所建造的建筑物，這也就是我們通常所說的違法建筑的概念。
在這里要說明的是：違章建筑是一個專有名詞，有著特定的內(nèi)涵，它不是違章與建筑兩詞的簡單組合，不能完全根據(jù)違章的涵義來推斷違章建筑的涵義。其關(guān)鍵在于對違法建設(shè)行為，是應(yīng)予以法律制裁的；而違反規(guī)章制度建設(shè)的行為除造成某種特定的后果外，是不應(yīng)當(dāng)受到法律制裁的。到目前為止，沒有一部法律、法規(guī)、規(guī)章將違章建筑規(guī)定為違反規(guī)章制度建造的建筑物。
依據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，違章建筑是指在城市規(guī)劃內(nèi)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)影響城市規(guī)劃的建筑。認(rèn)定違章建筑的前提是：（1）有權(quán)認(rèn)定的機關(guān)，只能是市政規(guī)劃管理部門;(2)要有法律法法規(guī)的依據(jù)。在國家規(guī)劃法出臺前，企業(yè)已經(jīng)建成的廠房是否認(rèn)定為違章建筑，根據(jù)法律不溯及既往的原則，不應(yīng)使用規(guī)劃法，而應(yīng)當(dāng)使用國務(wù)院于1984年1月5日頒布的《城市規(guī)劃條例》，并按照法定程序來認(rèn)定。
2001年的《拆遷條例》中“拆除違章建筑不予補償”的涵義是：在城市房屋拆遷過程中，拆除依法應(yīng)當(dāng)拆除的違反法律和行政法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物的，不予補償。由此，我們可以看出：在城市房屋拆遷中對違章建筑進(jìn)行處置時，并非全部拆除不予補償，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分門別類依法予以處理。對依法應(yīng)當(dāng)拆除的，予以拆除并不予補償；對于拆遷公告前可以補辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，則應(yīng)查明事實，妥善處理，應(yīng)予補償?shù)膭t予以補償。
4、法院能否參與拆遷
答:法院是可以參與拆遷的，但是法院作為一個司法權(quán)力機關(guān)參與拆遷是需要嚴(yán)格條件的。法院可以根據(jù)房屋拆遷管理部門的申請，依法作出裁定，準(zhǔn)予強制執(zhí)行房屋拆遷管理部門作出的具體行政行為（強制拆除房屋）。但是法院作出上述裁定時有一定前提的.首先，被拆遷人在收到《房屋拆遷行政裁決書》后，在法定的起訴期限內(nèi)（三個月）不起訴又不履行《房屋拆遷行政裁決書》規(guī)定的義務(wù)；其次，法院又行政審判庭組成合議庭對《房屋拆遷行政裁決書》進(jìn)行合法性審查。
如果法院在被拆遷人的法定起訴期限內(nèi)作出行政裁定，并將被拆遷人的房子強行拆除，違反了《中華人民共和國行政訴訟法》第66條：“公民、法人或者其他組織對具體行政行為在法定期間不提起訴訟又不履行的，行政機關(guān)可以申請人民法院強制執(zhí)行，或者依法強制執(zhí)行�！奔啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋》第86條“行政機關(guān)根據(jù)行政訴訟法第六十六條的規(guī)定申請執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）具體行政行為依法可以由人民法院執(zhí)行；
（二）具體行政行為已經(jīng)生效并具有可執(zhí)行內(nèi)容；
�。ㄈ┥暾埲耸亲鞒鲈摼唧w行政行為的行政機關(guān)或者法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的組織；
�。ㄋ模┍簧暾埲耸窃摼唧w行政行為所確定的義務(wù)人；
（五）被申請人在具體行政行為確定的期限內(nèi)或者行政機關(guān)另行指定的期限內(nèi)未履行義務(wù)；
（六）申請人在法定期限內(nèi)提出申請；
�。ㄆ撸┍簧暾垐�(zhí)行的行政案件屬于受理申請執(zhí)行的人民法院管轄。
人民法院對符合條件的申請，應(yīng)當(dāng)立案受理，并通知申請人；對不符合條件的申請，應(yīng)當(dāng)裁定不予受理”，第88條“行政機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。逾期申請的，除有正當(dāng)理由外，人民法院不予受理”，第93條“人民法院受理行政機關(guān)申請執(zhí)行其具體行政行為的案件后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)由行政審判庭組成合議庭對具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，并就是否準(zhǔn)予強制執(zhí)行作出裁定；需要采取強制執(zhí)行措施的，由本院負(fù)責(zé)強制執(zhí)行非訴行政行為的機構(gòu)執(zhí)行�！钡囊�(guī)定。侵犯了被拆遷人的合法權(quán)益。
5、法院強拆損害被拆遷人利益的，被拆遷人是否可以得到國家賠償
答:在拆遷過程中，法院違法將被拆遷人的房屋拆除的，被拆遷人可以依法并按照法定程序向法院提出國家賠償。被拆遷人應(yīng)先提出確認(rèn)申請，即申請確認(rèn)強拆法院及其工作人員在執(zhí)行職務(wù)中侵犯了被拆人的合法權(quán)益。被拆遷人提出申請應(yīng)嚴(yán)格遵守《中華人民共和國行政訴訟法》及其解釋的規(guī)定，在法定的期限內(nèi)，并嚴(yán)格按照管轄范圍提出申請。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人民法院國家賠償確認(rèn)案件若干問題規(guī)定（試行）》第2條第二款規(guī)定：“申請確認(rèn)由作出司法行為的人民法院受理，但申請確認(rèn)基層人民法院司法行為違法的案件，由中級人民法院受理�！�
6、拆遷時臨時建筑、房屋裝修如何補償
答:根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第22條第二款規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償�！�
適當(dāng)補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，就是根據(jù)臨時建筑的結(jié)構(gòu)特點和使用情況，按照尚可使用期限的殘存價值，參考臨時建筑的剩余期限給予補償。具體補償金額由評估機構(gòu)進(jìn)行評估。
對于房屋裝修，建設(shè)部《城市房屋拆遷評估價指導(dǎo)意見》第3條第二款規(guī)定：“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費用、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補助費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費，臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
7、公房折遷共同住人需要符合哪些條件
答:同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
他處雖有住房但居住困難的情況，是指在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有住房、計劃經(jīng)濟下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房)，以及按公房出售政策購買的產(chǎn)權(quán)房等。
除前述以外，以下人員可被視為同住人。
(一)有權(quán)對公有居住房屋拆遷貨幣補償款主張權(quán)利的，一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三條所指的同住人。有下列情形之一的人，也視為同住人：
1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權(quán)再主張本市其他公房拆遷補償款的份額；
2、一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款；
3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。
(二)有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補償款：
1、將本來享有的他處公有住房權(quán)利(本解答第二條所列的住房困難的情況除外)予以處分，居住在被拆公有居住房屋的；
2、獲得單位購房補貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。
另外， 對在公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的人，可以就該房屋的拆遷補償款適當(dāng)多分。承租人或同住人允許他人未成年子女在自己承租的公房內(nèi)居住的，一般可認(rèn)定為屬于幫助性質(zhì)，并不當(dāng)然等于同意該未成年人取得房屋的權(quán)利份額。因此，在這種情況下，該未成年人無權(quán)主張分割房屋拆遷補償款，除非其能夠提供證據(jù)證明其居住權(quán)并非基于他人的幫助而取得。
當(dāng)事人對該未成年人入住的相關(guān)問題另有約定的，依約定處理。
8、公有房屋拆遷補償款中屬非居住用途補償?shù)牟糠秩绾畏指睿约胺课莶疬w補償款之外的其他補償費，應(yīng)按什么原則處理？
答：自然人承租的被拆遷公房，租借給承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，該補償問題應(yīng)當(dāng)由公房的承租人、同住人與租借人另行解決。
個人承租的公有非居住用房的拆遷補償款歸承租人。
被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補償款時已經(jīng)明確區(qū)分居住補償和非居住補償份額的，則對居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割；對非居住補償部分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分。如果拆遷人在給付拆遷補償款時未明確區(qū)分的，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營的承租人或同住人，就整個補償款可以適當(dāng)多分，具體份額由人民法院酌定。
以上情況，當(dāng)事人另有約定的從其約定。
此處所稱其他補償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和《北京市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》之規(guī)定，以及北京有關(guān)拆遷單位的實際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費、搬遷獎勵費以及一次性補償費。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用、因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補償?shù)取?BR> 上述費用中，搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。
9、農(nóng)村房屋拆除的補償安置方式
答：1，被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安
（1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
（2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
（3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。
2，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：
（1）對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補償安置：
（2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償；
（3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。
3，拆遷房屋其他補償項目：
除上述補償項目外，拆除農(nóng)村房屋還應(yīng)當(dāng)補償：被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
10、拆遷農(nóng)村非居住房屋的補償
答：1，拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。
2，被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。
3，其他補償：還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人下列費用：
（1）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。
�。�2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。
�。�3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。
4，其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
土地的十個問題
1、開發(fā)區(qū)管理委員會是否可以出讓土地？
答：按照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者的行為，由市縣人民政府的土地管理部門負(fù)責(zé)實施，其他部門或者單位均無權(quán)出讓土地。
2002年7月30日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》，2003年9月2日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強與規(guī)范各類開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，要求各地作好開發(fā)區(qū)清理整頓工作，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。
并且，2005年8月1日實施的最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確規(guī)定，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)合同，應(yīng)認(rèn)定無效。在解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定有效。
2、出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件有那些？
答：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
3、哪些情況，可以收回國有土地使用權(quán)？
答：有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：
（1）為公共利益需要使用土地的；
（2）為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；
（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；
（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地；
（5）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的”。
4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同未辦理權(quán)屬變更登記是否有效？
答：根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，是否進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記不影響合同的效力。相關(guān)法律規(guī)定主要有：
《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
最高人民法律的司法解釋也明確規(guī)定，以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。
5、一地數(shù)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如何處理？
答：最高人民法院規(guī)定，土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
（1）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；
（2）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；
（3）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；
（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。
6、劃撥土地是否允許直接轉(zhuǎn)讓？
答：劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)不同，不具有處分權(quán)能，即只能使用而不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)簽訂的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，屬于無效合同。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，法院可以認(rèn)定合同有效。
7、合作開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)性有那些情況？
答：共擔(dān)風(fēng)險是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的基本內(nèi)容，如果合同一方當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險，只收取固定利益，則當(dāng)事人之間的法律關(guān)系已經(jīng)不具備合作開發(fā)房地產(chǎn)的必要特征。在當(dāng)事人意思表示的外在形式與內(nèi)在真意并不一致的情況下，則應(yīng)以當(dāng)事人的真實意思確定當(dāng)事人的法律關(guān)系性質(zhì)，包括：
（1）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
（2）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。
（3）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。
（4）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。
8、農(nóng)村宅基地是否可以轉(zhuǎn)讓？
答：農(nóng)村宅基地是我國農(nóng)村居民的一項福利，與農(nóng)村居民的身份相聯(lián)系，原則上是不允許轉(zhuǎn)讓的。
同時，因轉(zhuǎn)讓農(nóng)村私有房屋也必然導(dǎo)致宅基地的轉(zhuǎn)讓，因此，我國現(xiàn)行法律和政策也禁止農(nóng)村私有房屋的買賣，只有在符合法定條件下，允許同一集體經(jīng)濟組織成員之間的買賣。對于農(nóng)村房屋買賣糾紛，北京市法院現(xiàn)在以認(rèn)定無效為原則，有效為例外，只有在同一集體經(jīng)濟組織成員之間的買賣并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，才認(rèn)定為有效。
9、宅基地是否可以繼承？
答：農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于集體，農(nóng)村居民僅是擁有宅基地的使用權(quán)，因此，宅基地是不可以繼承的。但是，建于宅基地上的房屋屬于個人合法財產(chǎn)的，可以繼承，并可以取得房屋占用的宅基地使用權(quán)。
10、哪些農(nóng)村土地承包糾紛可以向人民法院法院起訴？
答：下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛，可以向人民法院起訴：
（1）承包合同糾紛；
（2）承包經(jīng)營權(quán)侵權(quán)糾紛；
（3）承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛；
（4）承包地征收補償費用分配糾紛；
（5）承包經(jīng)營權(quán)繼承糾紛�！ �
集體經(jīng)濟組織成員因未實際取得土地承包經(jīng)營權(quán)提起民事訴訟的，人民法院不予受理。
集體經(jīng)濟組織成員就用于分配的土地補償費數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。（轉(zhuǎn)貼自岳成）
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來，本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的，如對刊載內(nèi)容有異議，請聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉(zhuǎn)載時請務(wù)必注明出處和作者，否則將追究其法律責(zé)任。) |
上一篇：工程項目管理的七大模式
下一篇：沒簽合同也能確定勞動關(guān)系
|
 |
| 在線咨詢 |
|
| 聯(lián)系我們 |
電話：13930139603 13651281807
QQ號：373036737
郵箱：373036737@qq.com |
|
|
|
|
