小區(qū)配套與宣傳不符 證據(jù)不足業(yè)主輸官司
本報訊 入住后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套設(shè)施與此前的樓盤宣傳不符，業(yè)主將開發(fā)商告上法庭。近日，北京市第一中級人民法院對這起商品房預(yù)售糾紛作出終審判決，因業(yè)主不能提供證據(jù)證明自己的主張，法院判決維持原判，業(yè)主的訴訟請求被駁回。
2004年11月28日，耿某與北京海灣京城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》及補充協(xié)議。2006年6月26日，北京市建筑設(shè)計研究院第四設(shè)計所向海灣公司發(fā)出了《設(shè)計變更通知》，該通知載明：“根據(jù)市燃?xì)鈱徟鞴懿块T意見，取消新中關(guān)大廈酒店式公寓戶內(nèi)燃?xì)庠O(shè)計，而變更為電力烹飪設(shè)施，特此通知�！蓖眨�(jīng)業(yè)務(wù)主管部門、甲方代表、設(shè)計方代表、施工方代表四方共同簽章作出《新中關(guān)大廈公寓樓取消燃?xì)狻返臎Q議。2006年6月28日，海灣公司向耿某送達(dá)了《關(guān)于公寓設(shè)計變更通知函》，該通知函告知了燃?xì)庠O(shè)計變更的情況，并告知業(yè)主：如不接受該設(shè)計變更，業(yè)主有權(quán)退房，并于通知函送達(dá)后15日內(nèi)將退房書面要求交至海灣公司銷售及客服部，同時辦理退房所需手續(xù)，并于辦理退房手續(xù)后30日內(nèi)將業(yè)主已付購房款退還；如接受該設(shè)計變更，于收到此通知函后15日內(nèi)到海灣公司銷售及客服部簽署補充協(xié)議。
2004年10月21日，海灣公司取得編號為“市政公用（燃?xì)�、熱力）甲�?10109－sj”的“新中關(guān)項目燃?xì)夤こ獭痹O(shè)計證書。新中關(guān)宣傳畫冊中載明：“該項目以及相關(guān)設(shè)施尚在實施建設(shè)中，此樓書內(nèi)各規(guī)劃、效果圖有可能更改或調(diào)整，非實際交樓標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商保留最終解釋權(quán)。”
2006年11月20日，北京新中關(guān)公寓樓通過驗收取得《北京市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》。當(dāng)月，海灣公司將上述商品房交付耿某，交付房屋未安裝天然氣，海灣公司向其交付了一個電磁爐。耿某認(rèn)為房屋交付后，多處與開發(fā)商原先承諾的不一致，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾并賠償損失，由此產(chǎn)生訴訟。
北京市海淀區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，耿某對于自己的訴訟請求，不能提供充分的證據(jù)予以證明，判決駁回其全部訴訟請求。
一審宣判后，耿某不服，向北京市一中院提出上訴。
當(dāng)事人說
原告：房屋多處不符合約定
被告：無過錯訴請沒有依據(jù)
原告訴稱：我與海灣公司于2004年11月28日簽訂《商品房買賣合同》。房屋交付后我發(fā)現(xiàn)該房屋多處不符合合同約定。根據(jù)雙方合同約定，應(yīng)當(dāng)天然氣入戶，但是該房屋沒有天然氣管線，不能開通天然氣。根據(jù)海灣公司的宣傳資料，該公寓為高級酒店式公寓，按照其宣傳畫冊，應(yīng)該有走廊吊頂，但是實際公共過道的走廊沒有吊頂，各種管線裸露于地面兩米左右。根據(jù)宣傳資料，按照約定的時間買房者，可以享有1張價值1萬元的新中關(guān)亞歷山大會員卡，而我實際獲得的卻是國貿(mào)附近的價值1萬元的亞歷山大會員卡。我買房子在新中關(guān)，就是看中新中關(guān)的整體配套設(shè)施，消費方便，而國貿(mào)附近的亞歷山大會員卡我不方便消費，因此要求退還該卡，由海灣公司返還現(xiàn)金1萬元。按照其宣傳資料，在該樓內(nèi)有亞歷山大會館，但海灣公司沒有兌現(xiàn)，致使房屋價值減少。根據(jù)宣傳資料，VIP貴賓層采取泰式裝修風(fēng)格，裝修標(biāo)準(zhǔn)高于普通層。根據(jù)雙方合同約定，海灣公司應(yīng)當(dāng)雙倍返還裝修設(shè)備、材料差價。
原告起訴請求：1.判令海灣公司履行合同中天然氣入戶的約定；2.判令海灣公司對室外公共走廊進(jìn)行封閉吊頂；3.判令海灣公司退還1萬元亞歷山大會員卡費；4.判令海灣公司退還因未履行亞歷山大會館的配套設(shè)施而使房屋價值減少的房款2萬元；5.判令海灣公司履行其VIP貴賓層泰式風(fēng)格裝修的承諾；6.訴訟費由海灣公司承擔(dān)。
被告辯稱：第一，我公司與原告簽訂《商品房買賣合同》前，已經(jīng)獲得天然氣的安裝許可，2006年6月26日接到北京市建筑設(shè)計研究院第四設(shè)計所的《設(shè)計變更通知》，北京市燃?xì)鈱徟鞴懿块T要求酒店式公寓將燃?xì)庠O(shè)計全部更改為電力烹飪設(shè)施。我公司被迫進(jìn)行變更。我公司及時向原告發(fā)出《關(guān)于公寓設(shè)計變更通知書》，該通知書已經(jīng)明確告知天然氣變更以及其權(quán)利等問題。但在規(guī)定時間內(nèi)，原告未退房，亦未提出任何書面異議。設(shè)計變更后，我公司需將已經(jīng)施工的燃?xì)夤艿廊坎鸪①r償燃?xì)獍惭b公司的各項損失，并為全體業(yè)主配備了高級電磁爐�，F(xiàn)原告要求天然氣入戶根本不能實現(xiàn)，無任何操作履行的可能。第二，公共走廊的裝修標(biāo)準(zhǔn)符合國家的相關(guān)規(guī)定，符合安全和使用功能，且已經(jīng)驗收合格。第三，原告關(guān)于退還1萬元亞歷山大會員卡費的請求無法律和事實依據(jù)。原告獲得該卡的消費權(quán)利系我公司贈送所得。我公司在贈送該會員卡時已經(jīng)明確告知該卡的解釋權(quán)歸我公司。第四，《房屋買賣合同》及附件均未約定亞歷山大會館的配套設(shè)施。我公司雖然在宣傳中提及亞歷山大會館，但只是示意性表述，且已注明此宣傳不作為合同邀約或此非為實際交樓標(biāo)準(zhǔn)。原告所購房屋已每平方米漲價4000元，價值沒有減少反而大幅增加。第五，我公司已經(jīng)嚴(yán)格按照合同約定履行了VIP樓層的裝修風(fēng)格。所有酒店式公寓內(nèi)的家具以及裝飾均為原告等業(yè)主自行挑選，我公司代為付款購買的。
新聞觀察
開發(fā)商打“擦邊球” 樓盤配套偷工減料
隨著我國在房地產(chǎn)方面的法律規(guī)定日臻完善和購房者的維權(quán)意識日益增強，開發(fā)商在建設(shè)預(yù)售商品房本身的過程中出現(xiàn)明顯違約的硬傷逐漸減少，然而，在預(yù)售樓盤的相關(guān)物業(yè)環(huán)境方面開始出現(xiàn)“偷工減料”的現(xiàn)象，業(yè)主入住時才發(fā)現(xiàn)與預(yù)售樓盤時廣告宣傳的物業(yè)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)相距甚遠(yuǎn)。
由于此類問題通常存在樓盤商業(yè)廣告承諾籠統(tǒng)、未納入合同條款及缺乏認(rèn)定違約統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)等問題，所以易于被開發(fā)商打“擦邊球”。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)糾紛以房屋本身為糾紛爭議焦點不同，此類糾紛爭議的焦點在房屋所在小區(qū)軟硬件配套環(huán)境領(lǐng)域，而該領(lǐng)域的案件在房地產(chǎn)案件中屬于相對較新的案件類型。
長期審理房地產(chǎn)糾紛案件的法官告訴記者，在當(dāng)前購房人更加看重社區(qū)及物業(yè)環(huán)境的情況下，預(yù)售商品房配套設(shè)施偷工減料的問題將成為引發(fā)糾紛的新增長點。
在司法實踐中，開發(fā)商對預(yù)售樓盤配套設(shè)施打“擦邊球”的情形主要表現(xiàn)為三種形式：
硬件環(huán)境承諾
僅作廣告噱頭
2006年6月，王先生與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，出資120余萬元購買了北京市海淀區(qū)某高檔住宅小區(qū)一套三居室預(yù)售商品房。王先生說之所以選擇購買該商品房，是因為在售樓廣告中看到該樓盤有游泳池、健身館等會所配套設(shè)施相當(dāng)完善，硬件環(huán)境良好，且房地產(chǎn)公司在銷售宣傳時，一再強調(diào)廣告中承諾的硬件設(shè)施一定會在交房后半年之內(nèi)投入使用。
2007年11月，該房地產(chǎn)公司交付房屋后，王先生發(fā)現(xiàn)該樓盤小區(qū)的硬件環(huán)境配套設(shè)施與售樓廣告的宣傳相差甚遠(yuǎn)，直到2008年5月開發(fā)商承諾的配套設(shè)施只有部分交付使用，根本就沒有游泳池、健身館等會所。
王先生就該違約情形詢問開發(fā)商，開發(fā)商稱雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中并沒有附帶游泳池、健身館等會所的約定，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)以合同約定的范圍為準(zhǔn)，其行為沒有違反雙方房屋買賣合同的約定，不承擔(dān)違約責(zé)任。
法官告訴記者，此類案件中，開發(fā)商為推銷其開發(fā)的樓盤，通常在樓盤的商業(yè)廣告和宣傳冊中進(jìn)行夸大或虛假的宣傳，以吸引更多購房者來簽訂商品房預(yù)售合同，但是當(dāng)房屋竣工后，實際交付房屋的小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)，而這時購房者往往由于已交付了房價款而處于被動地位，開發(fā)商算定房價飛漲使購房者不會輕易選擇解約退房。為規(guī)避虛假廣告宣傳的責(zé)任，開發(fā)商通常抗辯稱開發(fā)商的義務(wù)及承諾責(zé)任應(yīng)以雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中載明的條款為準(zhǔn)，商業(yè)廣告只是宣傳的手段不能成為購房者主張權(quán)利的依據(jù)，更有甚者，有的開發(fā)商還在《商品房預(yù)售合同》的附件中加入開發(fā)商對廣告宣傳中的承諾有解釋權(quán)的條款以規(guī)避自己的責(zé)任，使得購房者主張權(quán)利時難以找到相應(yīng)的合同依據(jù)，信賴?yán)鎳?yán)重受損。
軟件配套服務(wù)
淪為空頭支票
2007年1月，李女士在售樓廣告中看到開發(fā)商宣稱該公司與某重點小學(xué)有合作協(xié)議，凡在該小區(qū)購買房屋的業(yè)主可以享受免費班車接送孩子上學(xué)的服務(wù)。考慮到自己的小孩可以上重點小學(xué)而且孩子上學(xué)方便，2007年2月，李女士與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，購買了北京市海淀區(qū)某商品房住宅小區(qū)一套二居室預(yù)售商品房。
李女士入住后待其孩子準(zhǔn)備上小學(xué)時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)并沒有接送孩子上學(xué)的免費班車，只能自行接送孩子上學(xué)回家，相當(dāng)不方便。李女士找到開發(fā)商，要求履行其在售樓廣告中的承諾。開發(fā)商稱，由于小區(qū)樓盤銷售后入住率并不高，單獨接送孩子上學(xué)導(dǎo)致物業(yè)管理成本過高，暫緩執(zhí)行班車接送的承諾。開發(fā)商以此為借口，一拖再拖一直未履行該承諾。
李女士當(dāng)初購買該小區(qū)住宅很大程度上考慮到孩子上學(xué)方便，減輕家長負(fù)擔(dān)，由于購買房屋的目的不能實現(xiàn)，她要求解除購房合同并由開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。開發(fā)商則稱，依約交付了房屋，并不存在違約行為，拒絕承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
據(jù)法官介紹，此類案件中，開發(fā)商通常抓住購房者看重房屋的地理區(qū)位優(yōu)勢及配套的相關(guān)軟件服務(wù)，在預(yù)售時籠統(tǒng)地承諾樓盤優(yōu)勢及優(yōu)越服務(wù)，而實際上這些承諾在預(yù)售時已設(shè)下圈套，即故意將預(yù)售商品房的配套軟件服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“模糊化”，使其欠缺可操作性，以至于很難認(rèn)定開發(fā)商未履行承諾的狀態(tài)是否構(gòu)成違約或是否已經(jīng)違約，并且使這種狀態(tài)始終處于一種未履行但準(zhǔn)備履行或者正在準(zhǔn)備履行的一種持續(xù)性準(zhǔn)備的假象上，使業(yè)主處于一種無法充分肯定開發(fā)商已經(jīng)處于違約狀態(tài)的困惑之中。
物業(yè)環(huán)境設(shè)施
施工大幅縮水
2007年3月，王先生從北京市海淀區(qū)某核心區(qū)樓盤預(yù)售的宣傳廣告中看到，該樓盤小區(qū)將有知名健身會館入住，裝修風(fēng)格時尚高檔，是高級金領(lǐng)投資置業(yè)的理想樓盤，按照廣告規(guī)定的時間買房者，可以享有1張價值1萬元的小區(qū)會館會員卡。王先生受裝修風(fēng)格環(huán)境與高級會館入住條件的吸引，以每平方米兩萬多元的高價在該售樓廣告中規(guī)定的時間與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》。
房屋交付后，王先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)環(huán)境設(shè)施多處與售樓廣告中宣傳的承諾不一致，知名健身會館改為了一個簡陋的會館，得到的會員卡不是該小區(qū)的而是建國門地區(qū)會館的會員卡。
王先生認(rèn)為，開發(fā)商沒有兌現(xiàn)其在樓盤廣告中的承諾，導(dǎo)致房屋價值減少，要求開發(fā)商補償因小區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)降低而導(dǎo)致房屋價值減損的損失。開發(fā)商認(rèn)為，已經(jīng)按照售樓廣告的宣傳履行了相應(yīng)的承諾，承諾的標(biāo)準(zhǔn)并未在雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中明確約定，該標(biāo)準(zhǔn)的解釋權(quán)在開發(fā)商自己，開發(fā)商拒絕支付房屋價值減損的損失。
法官告訴記者，此類案件通常發(fā)生在具有特色物業(yè)環(huán)境的預(yù)售商品房小區(qū)，開發(fā)商通常為消減開發(fā)商品房的成本，又為防止直接偷工減料構(gòu)成明顯的違約遭致賠償，故意在概念化的物業(yè)環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)中消減材料成本企圖蒙混過關(guān)。在審判實踐中，法官在確定開發(fā)商是否違背了其商業(yè)廣告中的承諾也存在困惑，如何認(rèn)定開發(fā)商違約的“臨界點”成為司法保護的難點。
法規(guī)鏈接
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條 當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》
第二條 當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。
沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
法官建議
四招對付虛假承諾
購買預(yù)售商品房，面對開發(fā)商在樓盤廣告中夸大或虛假的承諾，法官給購房人提出了以下四條維權(quán)建議：
——購房者在選購房屋過程中，要充分關(guān)注開發(fā)商的商業(yè)廣告的具體內(nèi)容并做好相應(yīng)的廣告承諾內(nèi)容取證工作，固化廣告承諾的范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，日后一旦發(fā)生糾紛，這些可作為維權(quán)的依據(jù)。
——購房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時，要仔細(xì)閱讀商品房的小區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)條款，對小區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)條款應(yīng)當(dāng)約定詳細(xì)、可操作及可量化，防止進(jìn)行概念化標(biāo)準(zhǔn)條款的約定，消滅日后發(fā)生糾紛的隱患。
——購房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時，最好能夠跟開發(fā)商在格式文本之外單獨約定小區(qū)軟硬件標(biāo)準(zhǔn)條款及法律責(zé)任，將開發(fā)商在樓盤商業(yè)廣告中的承諾落實到合同條款之中，并可將廣告承諾的附圖及圖紙作為合同附件，成為日后發(fā)生糾紛時的合同依據(jù)。
——購房者在信賴?yán)媸艿綋p害時，要拿起法律武器對開發(fā)商廣告欺詐行為進(jìn)行投訴或起訴以維護自己相應(yīng)的法律權(quán)益。
對開發(fā)商的廣告欺詐行為應(yīng)在區(qū)分預(yù)售商品房商業(yè)廣告的法律性質(zhì)系合同邀約還是要約邀請后，采取不同的法律策略。如果商業(yè)廣告已具備要約的構(gòu)成要件時，購房者可依據(jù)該商業(yè)廣告的具體內(nèi)容要求開發(fā)商承擔(dān)繼續(xù)履行該商業(yè)廣告中的具體承諾或承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如商業(yè)廣告只是要約邀請，但商業(yè)廣告嚴(yán)重夸大或虛假宣傳，足以導(dǎo)致購房者陷入意思錯誤而作出違背其真實意思的表示，開發(fā)商的商業(yè)廣告行為對購房者構(gòu)成民事欺詐，購房者有權(quán)主張開發(fā)商對其承擔(dān)締約過失賠償責(zé)任。
連線法官
業(yè)主訴請為何全被駁回
耿某一共向法庭提出六項訴訟請求，全部被駁回，無一得到支持。對此，本案一審的審判長高亞利向記者進(jìn)行了詳細(xì)的解答。
耿某主張，海灣公司未履行天然氣入戶的約定，而是單方變更合同取消了天然氣入戶，采用配備電磁爐進(jìn)行替代履行，其行為已構(gòu)成違約，要求海灣公司履行合同中天然氣入戶的約定。
對此，高亞利說，本案的天然氣設(shè)計變更是經(jīng)業(yè)務(wù)主管部門、甲方代表、設(shè)計方代表、施工方代表四方共同簽章確認(rèn)作出《新中關(guān)大廈公寓樓取消燃?xì)狻返臎Q議而進(jìn)行變更的，該變更非因海灣公司的原因所致，且海灣公司及時告知，并以向其提供高級電磁爐的方式進(jìn)行了替代履行，并非海灣公司拒不履行天然氣入戶的約定�，F(xiàn)海灣公司繼續(xù)履行天然氣入戶約定已無事實基礎(chǔ)。對耿某要求海灣公司繼續(xù)履行天然氣入戶約定的訴訟請求，法院不予支持。
高亞利告訴記者，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。耿某未向法院舉證證明雙方合同以及補充協(xié)議有公共走廊必須進(jìn)行封閉吊頂?shù)募s定，也未證明公共走廊未封閉吊頂違反國家強制性規(guī)定�，F(xiàn)新中關(guān)大廈公寓已通過驗收并投入使用，耿某要求海灣公司繼續(xù)履行對公共走廊進(jìn)行封閉吊頂?shù)脑V訟請求缺乏約定或法定的依據(jù)，法院對此也不予支持。
耿某提出，新中關(guān)亞歷山大會館取消后，其使用會員卡不方便及造成房屋價值減損，要求海灣公司退還1萬元會員卡費。
對此訴訟請求，高亞利說，因耿某在取得該卡時，未與海灣公司在購房合同及補充協(xié)議中明確約定使用地點及退卡條件，而且耿某現(xiàn)已實際取得亞歷山大會員卡，其要求退還會員卡費用無相應(yīng)合同依據(jù)，法院不予支持。
對耿某要求海灣公司賠償因未履行亞歷山大會館的配套設(shè)施而使房屋價值減少的房款2萬元的訴訟請求，高亞利說，因為無相應(yīng)證據(jù)證明該損失的存在，這項訴訟請求無法獲得支持。
對耿某要求海灣公司繼續(xù)履行其貴賓層泰式風(fēng)格裝修承諾的訴訟請求，高亞利告訴記者，根據(jù)法院會同雙方對現(xiàn)場進(jìn)行勘查的結(jié)果，海灣公司已對該樓層進(jìn)行了泰式風(fēng)格裝修，耿某主張上述承諾中包括對其購買房屋的套內(nèi)面積也進(jìn)行泰式風(fēng)格精裝修缺乏明確的合同依據(jù)，該訴訟請求法院亦不予支持。
高亞利對記者說，法院判決駁回耿某的全部訴訟請求，因此案件受理費1210元，由耿某負(fù)擔(dān)。
