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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 逾期交房、辦證遲延（不能）責(zé)任歸向何方？ |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2009/10/8 10:31:00 |
商品房買(mǎi)賣(mài)中，涉及到的問(wèn)題最多的可能要算逾期交房、辦證遲延（不能）這兩種情況�？梢哉f(shuō)，很少有哪一個(gè)樓盤(pán)在交房的時(shí)候是順利的，業(yè)主是心甘情愿接房并贊美房子好的。當(dāng)然這中間有許多的原因，非常復(fù)雜。但開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)行為應(yīng)當(dāng)要算主要原因。畢竟，作為單個(gè)小業(yè)主而言，能夠購(gòu)買(mǎi)其房子已屬不易，更不可能知悉開(kāi)發(fā)商在修建過(guò)程中的運(yùn)作模式和細(xì)節(jié)問(wèn)題。在業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間，信息永遠(yuǎn)是不對(duì)稱(chēng)的、地位永遠(yuǎn)是不平等的。強(qiáng)者往往利用其優(yōu)勢(shì)地位侵犯弱者的利益。這個(gè)很象進(jìn)化論中弱肉強(qiáng)食的規(guī)律，一個(gè)簡(jiǎn)單的進(jìn)化論原理卻在現(xiàn)實(shí)社會(huì)演義得惟妙惟肖。許多小業(yè)主在買(mǎi)房后叫苦不迭、罵爹罵娘。其實(shí)，這些都是可以理解的。因?yàn)椋瑥?qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱。
逾期交房是最常見(jiàn)的房產(chǎn)糾紛。購(gòu)買(mǎi)期房本身就具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，而長(zhǎng)期不交房，業(yè)主面臨的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失就會(huì)擴(kuò)大。所以，政府示范合同文本中一般約定逾期90天以上業(yè)主就可選擇退房。但現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采取拖延的手段不予理睬并尋找工期遲延等等不是借口的借口來(lái)敷衍業(yè)主。如果單個(gè)業(yè)主，開(kāi)發(fā)商更會(huì)“毫不客氣”地予以回避。而業(yè)主之間信息交流的不流暢實(shí)際上也為開(kāi)發(fā)商推卸責(zé)任提供了一個(gè)空間基礎(chǔ)。這種情況我們?cè)谵k理具體案件中多有涉及。所以，如果業(yè)主聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行訴訟，啟動(dòng)司法程序，就會(huì)給開(kāi)發(fā)商造成巨大的壓力，同時(shí)，也可以溝通業(yè)主間的交流。根據(jù)我們辦案的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在這種情況下，業(yè)主聯(lián)合起來(lái)走集團(tuán)訴訟的路取得的效果比較好。
辦證遲延（不能）也是常見(jiàn)的問(wèn)題。這種情況對(duì)業(yè)主的傷害更大。因?yàn)樗拗屏藰I(yè)主的業(yè)權(quán)，增加了業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)。要不是土地有問(wèn)題，就是開(kāi)發(fā)商手續(xù)不完善，而這些問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)本該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的，但卻強(qiáng)制性地轉(zhuǎn)移給了業(yè)主。所以，實(shí)踐中，只要產(chǎn)生辦證遲延（不能），業(yè)主唯一且最好的辦法除了聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行訴訟外別無(wú)他法。
根據(jù)辦案經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商一般是不可能和業(yè)主“協(xié)商”的，業(yè)主要想和開(kāi)發(fā)商“協(xié)商”，除了提起訴訟，啟動(dòng)了司法程序，給開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了壓力之后，才有可能爭(zhēng)取到自己的權(quán)益，達(dá)到自己的目的。(作者:徐江)
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