房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的風險及防范
來源：萍鄉(xiāng)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理辦公室 作者：柳群 黃昌夫 中國加入世貿(mào)組織后，面臨最大挑戰(zhàn)的是政府，因為入世意味著政府行政行為要受ＷＴＯ規(guī)則的規(guī)范和約束。行政行為的依法和規(guī)范化已經(jīng)迫在眉睫了。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理作為市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的一項法定行政職責，也必須適應(yīng)這一大的總體形勢。登記機關(guān)必須轉(zhuǎn)換職能角色，工作人員必須轉(zhuǎn)變固有的觀念，徹底改變過去的衙門式管理為依法主動服務(wù)，強化規(guī)劃意識、服務(wù)意識和責任意識，增強辦證管理的科學(xué)性和透明度，將自己的辦證行為置于民眾的監(jiān)督之下，該作為的必須作為并按法定程序去作為，法律沒有規(guī)定的堅決不胡作非為。轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)管理行政角色既是ＷＴＯ規(guī)則的需要，也是依會行政的要求，當然更是代表人民利益的政府部門的本來角色回位。
產(chǎn)權(quán)登記管理是權(quán)力，同時又是責任。因為權(quán)力即責任、權(quán)力與責任對等是現(xiàn)代行政法治的基本原則和理念。我國現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記制度具有很明顯的先進性，但要求對產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)進行審查，登記機關(guān)承擔的責任過重。我們現(xiàn)在一些帶有隨意性的登記管理行為將帶給今后工作的被動，甚至要在將來付出較大的代價，所以我們有必要引起足夠的重視。如果說有地區(qū)性的違法行為的話，大家或許非常驚訝，或認為不可信。其實這不是危言聳聽，請問沒有取得業(yè)務(wù)合格資格的人從事登記管理工作是不是違法？回答是肯定的，登記管理行為主體不合法；建設(shè)部令第對號第三十條及相關(guān)規(guī)定明確要求，從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。這個“證”應(yīng)該是建設(shè)部統(tǒng)一印制的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)合格證，個別地方就還沒有組織這種業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
產(chǎn)權(quán)登記管理的雷區(qū)不少，而且爆發(fā)的時間遠近不一。我們應(yīng)該對自己現(xiàn)在的行為負責，防患于未然。現(xiàn)按產(chǎn)權(quán)登記管理行為生效要素，將不當?shù)怯浌芾硇袨榈那樾未致缘亓信e一下，自己給自己提個醒，以利規(guī)避風險：
一、登記管理行為主體方面
１、跨地域登記管理。如在市、縣邊緣地區(qū)，甲市登記機關(guān)對乙市房屋登記管理；也有登記機關(guān)對有些行政單位垂直管理范圍內(nèi)房屋所在地跨地區(qū)的一并登記。
２、跨行業(yè)登記管理的。如極少數(shù)單位以內(nèi)部管理代替政府登記管理，物業(yè)單位以合同形式管理代替政府登記管理；其他非市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門登記管理的。
３、登記管理工作人員末經(jīng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，無證上崗的。無證就不能代表登記機關(guān)從事登記工作，上崗就是非法。以上是產(chǎn)權(quán)管理行為主體資格不合格的情形。
二、登記管理行為內(nèi)容方面
１、證件不齊全，確權(quán)證據(jù)鏈脫節(jié)。
２、證件虛假。如偽證件的，有僅提交復(fù)印件而未經(jīng)與原件校驗的，有出證單位失誤以致與事實不相符的。
３、證件無效。如證件經(jīng)涂改的（包括合同涂改經(jīng)單方認可的）證件失去時間放力的；證件尚未發(fā)生效力的（法院初審裁判后上訴的一審裁判書屬此類），產(chǎn)權(quán)代理人違背產(chǎn)權(quán)人意志的登記申報證件；違反法定優(yōu)先原則的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證件（如遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承。侵犯優(yōu)先購買權(quán)的買賣合同屬于此類）；其他違反道德規(guī)范、損害社會公共利益、擾亂社會經(jīng)濟秩序的證件；法律法規(guī)禁止的其他情形。
４、登記行為本身無效。如給擔保法禁止的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)；核驗不清、馬虎審理造成錯誤的。
５、權(quán)證制作不規(guī)范。填制不清楚，乃至誤制、重制。
６、收費違反標準，隨意多收或少收。
７、產(chǎn)權(quán)審核自由裁量權(quán)行使過程中的其他不當行為。
三、登記管理程序方面：
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的風險及防范
來源：萍鄉(xiāng)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理辦公室 作者：柳群 黃昌夫 日期：07-03-04 中國加入世貿(mào)組織后，面臨最大挑戰(zhàn)的是政府，因為入世意味著政府行政行為要受ＷＴＯ規(guī)則的規(guī)范和約束。行政行為的依法和規(guī)范化已經(jīng)迫在眉睫了。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理作為市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的一項法定行政職責，也必須適應(yīng)這一大的總體形勢。登記機關(guān)必須轉(zhuǎn)換職能角色，工作人員必須轉(zhuǎn)變固有的觀念，徹底改變過去的衙門式管理為依法主動服務(wù)，強化規(guī)劃意識、服務(wù)意識和責任意識，增強辦證管理的科學(xué)性和透明度，將自己的辦證行為置于民眾的監(jiān)督之下，該作為的必須作為并按法定程序去作為，法律沒有規(guī)定的堅決不胡作非為。轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)管理行政角色既是ＷＴＯ規(guī)則的需要，也是依會行政的要求，當然更是代表人民利益的政府部門的本來角色回位。
產(chǎn)權(quán)登記管理是權(quán)力，同時又是責任。因為權(quán)力即責任、權(quán)力與責任對等是現(xiàn)代行政法治的基本原則和理念。我國現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記制度具有很明顯的先進性，但要求對產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)進行審查，登記機關(guān)承擔的責任過重。我們現(xiàn)在一些帶有隨意性的登記管理行為將帶給今后工作的被動，甚至要在將來付出較大的代價，所以我們有必要引起足夠的重視。如果說有地區(qū)性的違法行為的話，大家或許非常驚訝，或認為不可信。其實這不是危言聳聽，請問沒有取得業(yè)務(wù)合格資格的人從事登記管理工作是不是違法？回答是肯定的，登記管理行為主體不合法；建設(shè)部令第對號第三十條及相關(guān)規(guī)定明確要求，從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。這個“證”應(yīng)該是建設(shè)部統(tǒng)一印制的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)合格證，個別地方就還沒有組織這種業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
產(chǎn)權(quán)登記管理的雷區(qū)不少，而且爆發(fā)的時間遠近不一。我們應(yīng)該對自己現(xiàn)在的行為負責，防患于未然�，F(xiàn)按產(chǎn)權(quán)登記管理行為生效要素，將不當?shù)怯浌芾硇袨榈那樾未致缘亓信e一下，自己給自己提個醒，以利規(guī)避風險：
一、登記管理行為主體方面
１、跨地域登記管理。如在市、縣邊緣地區(qū)，甲市登記機關(guān)對乙市房屋登記管理；也有登記機關(guān)對有些行政單位垂直管理范圍內(nèi)房屋所在地跨地區(qū)的一并登記。
２、跨行業(yè)登記管理的。如極少數(shù)單位以內(nèi)部管理代替政府登記管理，物業(yè)單位以合同形式管理代替政府登記管理；其他非市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門登記管理的。
３、登記管理工作人員末經(jīng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，無證上崗的。無證就不能代表登記機關(guān)從事登記工作，上崗就是非法。以上是產(chǎn)權(quán)管理行為主體資格不合格的情形。
二、登記管理行為內(nèi)容方面
１、證件不齊全，確權(quán)證據(jù)鏈脫節(jié)。
２、證件虛假。如偽證件的，有僅提交復(fù)印件而未經(jīng)與原件校驗的，有出證單位失誤以致與事實不相符的。
３、證件無效。如證件經(jīng)涂改的（包括合同涂改經(jīng)單方認可的）證件失去時間放力的；證件尚未發(fā)生效力的（法院初審裁判后上訴的一審裁判書屬此類），產(chǎn)權(quán)代理人違背產(chǎn)權(quán)人意志的登記申報證件；違反法定優(yōu)先原則的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證件（如遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承。侵犯優(yōu)先購買權(quán)的買賣合同屬于此類）；其他違反道德規(guī)范、損害社會公共利益、擾亂社會經(jīng)濟秩序的證件；法律法規(guī)禁止的其他情形。
４、登記行為本身無效。如給擔保法禁止的財產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)；核驗不清、馬虎審理造成錯誤的。
５、權(quán)證制作不規(guī)范。填制不清楚，乃至誤制、重制。
６、收費違反標準，隨意多收或少收。
７、產(chǎn)權(quán)審核自由裁量權(quán)行使過程中的其他不當行為。
三、登記管理程序方面：
１、不按受理、初審、復(fù)審、審批、制證、收費發(fā)證、歸檔的程序和先后順序?qū)徍瞬僮鞯摹?/FONT>
２、必要公告而不公告，減少了操作環(huán)節(jié)的。
３、超過規(guī)定時間，無幫拖延或發(fā)非正當理由拖延的。在時間就是金錢的市場經(jīng)濟環(huán)境下，延時往往給權(quán)利人造成損害，登記機關(guān)勢必承擔法律責任。
四、不作為方面
不作為即拒絕行使登記權(quán)力，放棄職責義務(wù)。這方面的情況有：
１、該受理登記而不受理收件的。
２、受理登記后該確權(quán)的不確權(quán)，非法要求申報人補件的。
３、以其他進由設(shè)置阻礙，不在規(guī)定時限期內(nèi)完成核準登記的。
４、暫緩登記、不予登記情形、不告知申報人的。
風險的種類情形還可以從其它角度去分析，但大體都在上述范圍之內(nèi)。這些情形在我們的工作中都不同程度地存在。有的是存在而不自知覺，更應(yīng)該引起注意，努力克服。那怎樣防止這些情形的出現(xiàn)呢？筆者認為，可以從以下幾個方面著手：
一、加強思想政治工作、職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高審檔工作人員業(yè)務(wù)水平和責任心。
高度的責任心是從事產(chǎn)權(quán)登記工作人員的首要個性品質(zhì)，一個人的責任心強了，他做工作就會耐心細致，工作認真，就會主動去學(xué)習鉆研業(yè)務(wù)。我們應(yīng)該通過思想政治工作、職業(yè)道德教育，使每一名工作人員提高責任心，并能在工作中保持警惕，堅持原則，不為人情關(guān)系、個人私利所動。通過不定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使同志們熟悉掌握好相關(guān)的法律、法規(guī)。規(guī)章和政策。建設(shè)部規(guī)定開展兩年輪訓(xùn)，工作人員持證上崗，可有的地方遲遲未動，這需予以督促檢查，保證工作人員業(yè)務(wù)合格，產(chǎn)權(quán)管理行為主體合法。
二、堅持原則，考慮周全，嚴格、細致
審理產(chǎn)權(quán)案卷，必須堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩的基本原則，查清產(chǎn)權(quán)事實（主要是書證審理，部分需要實地調(diào)查、征詢異議），正確適應(yīng)法律規(guī)定。對申報證件和產(chǎn)權(quán)實體的審查，即產(chǎn)權(quán)的真實性和合法性審查，是產(chǎn)權(quán)管理行為達到合法、公正的主要內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)審查要分別產(chǎn)權(quán)主體、申報人代理產(chǎn)權(quán)客體、土地與規(guī)劃的合法性、產(chǎn)權(quán)主體與客體的關(guān)系（權(quán)利異動），逐個審核。有的公證書也存在質(zhì)量不高情況，應(yīng)予正確認定。審查產(chǎn)權(quán)事實、適用法律時要細致、周全，做到環(huán)環(huán)相扣，證據(jù)鏈嚴密，才可以認定為產(chǎn)權(quán)來源清楚。
三、按程序操作，自覺接受監(jiān)督制約，保障確權(quán)無誤。
程序是實體公正合法的保障。工作人員審檔，要自覺遵守規(guī)定程序，按環(huán)節(jié)和時間順序辦理，環(huán)節(jié)接受別環(huán)節(jié)的監(jiān)督與完善，以保障確權(quán)質(zhì)量。此外，要自覺履行時限規(guī)定。從嚴格意義來說，延時就是程序違法，違法就要承擔責任。部令第對５７號規(guī)定權(quán)屬清楚、證件齊全的３０日發(fā)證，有的地方法規(guī)規(guī)定１５日內(nèi)發(fā)證，這又有個法律效力問題，單從行政訴訟的角度看，地方法規(guī)比規(guī)章的效力還要高，地方法規(guī)是審理依據(jù)，規(guī)章僅作參照。由此可見，今后哪個起草地方法規(guī)，應(yīng)注意與部委規(guī)章的一致，力爭不沖突。
四、增強識假鑒偽能力，提高警惕，防止虛報瞞報。
房屋是價值量大的資產(chǎn)，因此產(chǎn)權(quán)糾紛及一些不法分子利用產(chǎn)權(quán)證件詐騙的事時有發(fā)生。產(chǎn)權(quán)登記工作人員必須學(xué)會相關(guān)的識假鑒偽知識，提高辨?zhèn)文芰Γ▽ι陥笕穗[瞞共有權(quán)人、其他繼承人等情形，保持警惕，防止虛報瞞報，防止確權(quán)失實。
五、強化監(jiān)管，獎罰分明登記管理是登記機關(guān)的權(quán)力、職責和義務(wù)，要保障其有效實施，還必須有管理制度，有監(jiān)管措施，建立剛性的責任管理機制。多數(shù)地方實行內(nèi)部責任追究，對登記審核人員實行崗位輪換制，這都是好辦法。
總之，權(quán)力與責任一致。規(guī)范和約束產(chǎn)權(quán)登記執(zhí)法活動，使登記機關(guān)、工作人員的登記審檔權(quán)力嚴格限制在規(guī)則的軌道上運行，人人都規(guī)矩出牌，那么，登記機關(guān)工作人員的責任風險也就會縮減到最微小的程度范圍之內(nèi)。
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