時下隨著二手房市場的火暴，大量的房屋中介公司出現(xiàn)在了買賣雙方的面前，這就涉及到它的法律地位問題。中介機構(gòu)撮合買賣雙方成交，充其量只是信息提供者和服務(wù)性的公司，但是，看一看中介公司的工作范圍：提供信息，成交服務(wù)、簽訂合同鑒證、辦理過戶手續(xù)、辦理銀行按揭、領(lǐng)取房產(chǎn)證等，幾乎成交過程的每一個環(huán)節(jié)都要介入。但是又沒有真正意義上的法律地位，很多事情缺乏權(quán)威的認(rèn)定會造成交易上的糾紛。 　　

現(xiàn)針對筆者辦理的案件談一下二手房中介公司法律地位。

中介機構(gòu)在具體操作程序中，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分中介服務(wù)的法律關(guān)系和買賣雙方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。由于中介的特殊性，在對買賣雙方服務(wù)的過程中包含了中介服務(wù)和房地產(chǎn)交易兩部分合同。在中介服務(wù)的經(jīng)紀(jì)合同中，中介機構(gòu)是與買賣雙方分別或共同簽署的，主要是約定中介服務(wù)的內(nèi)容以及涉及中介服務(wù)過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，而買賣雙方簽訂的交易合同是涉及買賣雙方交易中買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)，中介公司只是在最后一頁上加蓋經(jīng)紀(jì)企業(yè)公章作為其履行經(jīng)紀(jì)企業(yè)責(zé)任的保證。

根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，房產(chǎn)中介公司的法律地位屬于居間人，居間人提供虛假情況，損害委托人利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果中介公司未盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)，沒有進行必要的審核，其將承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

朝陽區(qū)的肖女士近期準(zhǔn)備在賣掉幾年以前單位分給自己的一套房改房。中介公司的業(yè)務(wù)員了解了其的要求后拿出了一份合同要求簽訂。肖女士認(rèn)真的看了這份合同，他發(fā)現(xiàn)，這其實是中介公司自己制定的中介合同，其中以格式條款形式規(guī)定，委托人必須全權(quán)授權(quán)，委托中介公司按照中介合同注明的條件與買方談判，簽訂買賣合同并辦理相關(guān)手續(xù)。這樣，中介公司不僅負(fù)責(zé)幫他放盤，而且在找到買家后還將履行代理買方談判、辦理貸款、入住有關(guān)手續(xù)以及產(chǎn)權(quán)過戶等一些代理行為。

中介公司拿出自己制定的代理合同的行為實際上是混淆了居間和代理的概念。居間即通常所指的中介，中介(居間)合同僅僅是在買賣雙方間報告訂立合同的機會、提供媒介服務(wù)的行為，不應(yīng)包括授權(quán)代定合同等代理行為。房產(chǎn)中介公司把代理行為強加在中介合同中，違背了合同自愿的原則，實質(zhì)上是強制授權(quán)行為。中介提供代理服務(wù)項目須由客戶自愿選擇，不得強制或誘導(dǎo)提供服務(wù)并收費，不得以任何理由進行捆綁式服務(wù)。這種強制代理行為，一方面消費者被剝奪了參與合同談判的權(quán)利，另一方面也使得中介可以借機鎖定房屋買賣關(guān)系，確保自己獲取中介報酬，損害消費者的合法權(quán)益。更為嚴(yán)重的是，如果運作不當(dāng)，容易造成雙方代理的尷尬局面，會導(dǎo)致行為的無效，給中介自己或者給買賣雙方都帶來損失。

因此，在類似的二手房交易中，中介行為應(yīng)與代理行為嚴(yán)格分離，如果消費者要求房產(chǎn)中介公司代理其買賣房屋行為，應(yīng)簽訂單獨的代理合同，這樣才能保障自己的合法權(quán)益不受侵害。

在與中介公司簽定合同的時候要注意這些合同到底是居間合同、行紀(jì)合同還是代理合同。區(qū)分不同合同內(nèi)容，有利更好的保護自己的合法權(quán)益。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的代理人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。代理合同是以被代理人的名義在授權(quán)范圍內(nèi)行使權(quán)利義務(wù)的合同。

由于中介公司在收取訂金時的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時雙方之間的訂金糾紛。所以，建議買家要求中介公司出示賣方的委托協(xié)議，并出具賣方委托中介收取訂金的委托書；在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。這樣一來，買賣雙方之間的訂金合同便能確保有效成立，一旦賣方不同意出售房屋，買家便可要求雙倍返還訂金，買家不愿意購買房屋，賣方也可不退回訂金。

合同法第427條規(guī)定，“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。 我認(rèn)為，由于中介公司有著豐富的機會收集房屋買賣信息，中介公司應(yīng)該把自己定位于居間人的角色，提供買賣信息，為買房人和賣房人牽線搭橋，不要把自己搞成代理人的角色，以免導(dǎo)致無效的雙方代理行為。