作者： 牛兆祥 陳其生

房屋租賃卻引來萬元合同糾紛，中介服務(wù)費沒有明確約定，能否依據(jù)交易習(xí)慣認定呢？7月27日，江蘇省無錫市中級人民法院判決，這起居間合同糾紛案不能依據(jù)雙方的交易習(xí)慣認定中介服務(wù)費，無錫座椅部件公司應(yīng)該支付置業(yè)咨詢公司服務(wù)費7500元而非10000元。

                  中介費是10000元還是7500元

    2008年3月12日，無錫一家置業(yè)咨詢公司把徐先生的房屋介紹給一家座椅部件公司。在房屋租賃合同中約定，徐先生的房屋以及相關(guān)設(shè)施出租給座椅部件公司。合同中還寫明了租賃期并在租金部分約定每月租金10000元，該中介服務(wù)費由座椅部件公司承擔(dān)。此后，座椅部件公司按照合同承租了房屋。

    “合同簽訂后，置業(yè)咨詢公司已經(jīng)履行了相關(guān)義務(wù)，但座椅部件公司至今沒有支付中介服務(wù)費10000元�！�2009年2月24日，置業(yè)咨詢公司起訴到法院，請求判令座椅部件公司立即支付中介服務(wù)費。

    但座椅部件公司辯稱，置業(yè)咨詢公司曾在電話中口頭承諾只需支付中介服務(wù)費5000元就可以了，并且還開過7500元中介服務(wù)費發(fā)票，中介服務(wù)費不應(yīng)是10000元。    

                    7500元是不是全部中介費

    法庭上，置業(yè)咨詢公司對其開出的7500元中介服務(wù)費發(fā)票沒有異議，但提出發(fā)票不是全部費用，可以多次開發(fā)票。還提供了一份此前座椅部件公司曾和朱先生簽定的房屋租賃合同，用以證明雙方的居間中介服務(wù)費按照慣例都是以1個月房屋租金計算。

    但座椅部件公司認為中介服務(wù)費僅僅是5000元。

    一審法院審理后認為，這份房屋租賃合同合法有效，置業(yè)咨詢公司促成了合同成立后，座椅部件公司應(yīng)按約支付相應(yīng)報酬。置業(yè)咨詢公司雖曾開具7500元發(fā)票，但無證據(jù)證明這是全部中介服務(wù)費。雙方?jīng)]有明確約定中介服務(wù)費的金額，根據(jù)雙方以往的委托代理協(xié)議及房屋租賃合同，可認定雙方交易習(xí)慣是按1個月房租金計算中介服務(wù)費。一審法院判令座椅部件公司支付置業(yè)咨詢公司服務(wù)費10000元。

    座椅部件公司對此不服提起上訴。

                     “該”字約定存在爭議

    “可以接受的房屋中介費在3000元到5000元之間�！� 座椅部件公司上訴稱，置業(yè)咨詢公司在電子郵件聯(lián)絡(luò)中承諾中介服務(wù)費按7500元收取。

    置業(yè)咨詢公司答辯稱，雙方已經(jīng)在合同中明確約定按一個月房租金即10000元收取中介服務(wù)費，并且以往的交易習(xí)慣也是如此。

    二審?fù)�審中，雙方對 “每月租金10000元，該中介服務(wù)費由座椅部件公司承擔(dān)”的約定存在爭議，置業(yè)咨詢公司認為“該”字即指每月租金10000元，雙方已對中介服務(wù)費作出明確約定；座椅部件公司認為“該”字指此次房屋租賃，雙方?jīng)]有明確約定中介服務(wù)費金額。

                        交易習(xí)慣不作為認定依據(jù)

    雙方有沒有明確約定中介服務(wù)費？如果沒有約定，能否依據(jù)交易習(xí)慣認定中介服務(wù)費為10000元？如果不是10000元，中介服務(wù)費又是多少？

    無錫中院審理認為，置業(yè)咨詢公司為座椅部件公司和徐先生提供訂立房屋租賃合同的中介服務(wù)，三方簽訂了房屋租賃合同。其中，置業(yè)咨詢公司與座椅部件公司之間的法律關(guān)系符合居間合同的法律特征。置業(yè)咨詢公司促成合同成立，則座椅部件公司應(yīng)支付報酬。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，居間人收取報酬的多少應(yīng)依據(jù)雙方之間有無明確約定、補充約定、交易習(xí)慣等確定。

    而針對“該”字約定，法院認為合同中約定僅確定了房租金為10000元，對中介服務(wù)費雖有涉及但沒有明確具體金額，在雙方對約定內(nèi)容理解存在爭議的情況下，不能必然得出中介服務(wù)費為10000元。

   無錫中院認為，結(jié)合置業(yè)咨詢公司在實際業(yè)務(wù)操作中服務(wù)費可予協(xié)商而并非固定以半月或1個月房租金計算、雙方此前服務(wù)費的實際結(jié)算方式以及雙方之間中介服務(wù)費發(fā)票的實際開具收取等因素，座椅部件公司應(yīng)向置業(yè)咨詢公司支付中介服務(wù)費金額為7500元。