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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 石家莊律師在線推薦:購(gòu)房的六個(gè)步驟 |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2009/6/28 11:34:00 |
購(gòu)買房產(chǎn)是一項(xiàng)金額巨大的投資，在作出決策前，必須詳細(xì)調(diào)查欲購(gòu)房屋的情況，了解購(gòu)房所涉及的法律問(wèn)題和購(gòu)房所應(yīng)辦理的各種手續(xù)。一般地，購(gòu)房要經(jīng)過(guò)如下程序（見圖１）：
１、制定購(gòu)房預(yù)算
購(gòu)房者在購(gòu)用自住房屋時(shí)，必須根據(jù)自身家庭的儲(chǔ)蓄、可獲得的各類貸款以及向親友借款等因素，來(lái)估算自己的實(shí)際購(gòu)買能力，最終確定所要購(gòu)買的房屋類型、面積和價(jià)位。購(gòu)房者在制定購(gòu)房預(yù)算時(shí)可從以下幾個(gè)方面入手：
（１）估算家庭可動(dòng)用資金。
（２）考慮欲購(gòu)房屋的面積。以往住宅商品房實(shí)行以建筑面積計(jì)價(jià)的方法，但依據(jù)北京市《關(guān)于新建住宅商品房實(shí)行按使用面積計(jì)算售價(jià)的通知》，從１９９７年７月１日起實(shí)行按使用面積計(jì)算住宅商品房售價(jià)的辦法。
（３）調(diào)查有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)支出。購(gòu)房者可參考《北京市普通住宅居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)（房原（１９９７）第１９６號(hào)），也可從親友那里探聽。
（４）衡量家庭償還貸款的能力。購(gòu)房者一方面要考慮可能獲得的住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款，另一方面也需考慮家庭償還貸款的能力。
（５）確定購(gòu)房時(shí)的稅費(fèi)支出，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政事業(yè)性收費(fèi)等。
（６）準(zhǔn)備必要的咨詢服務(wù)費(fèi)用。
２、收集購(gòu)房信息
購(gòu)房者可從以下幾種渠道獲得購(gòu)房信息：
（１）媒體廣告，包括報(bào)刊雜志上的廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等；
（２）親友介紹；
（３）開發(fā)商或代理商郵寄、發(fā)送的宣傳品；
（４）售樓書；
（５）現(xiàn)場(chǎng)廣告牌；
（６）現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房；
（７）房地產(chǎn)交易展示會(huì)；
（８）直接與房地產(chǎn)營(yíng)銷人員進(jìn)行交流；
（９）其他途徑，包括向北京市房地產(chǎn)交易所、咨詢公司等處查詢關(guān)于房地產(chǎn)交易的各種資料。
３、查詢商品房的合法性
房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)具備“五證”：即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。
４、進(jìn)行實(shí)地調(diào)查
購(gòu)房者根據(jù)所收集的購(gòu)房信息，看中了某一處房屋后，一定要對(duì)欲購(gòu)房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。眼見為實(shí)。購(gòu)房者在觀看、考察房屋時(shí)，務(wù)必全面仔細(xì)。在查看房屋的內(nèi)部時(shí)，要對(duì)房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質(zhì)量，裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修質(zhì)量，房屋的附屬設(shè)備是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)考察。對(duì)房屋外部進(jìn)行查看時(shí)，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對(duì)戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。在實(shí)地查看過(guò)程中，購(gòu)房者無(wú)法調(diào)查的情況，或在某些方面存在疑問(wèn)，購(gòu)房者還可以直接向現(xiàn)場(chǎng)的售樓人員詢問(wèn)，真正做到心中有數(shù)。
５、簽訂房屋買賣合同
購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要堅(jiān)持使用國(guó)家認(rèn)定的商品房購(gòu)銷合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)商單方面制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購(gòu)房者簽訂的合同中的各項(xiàng)條款一定要準(zhǔn)確、清晰，特別是有關(guān)房屋面積和購(gòu)房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。
目前，北京市規(guī)定在商品房購(gòu)銷時(shí)的規(guī)范文本有：《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》、《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》、《北京市外銷商品房預(yù)售契約》、《北京市外銷商品房買賣契約》以及《物業(yè)管理合同》。
６、辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記
購(gòu)房手續(xù)的最后一關(guān)是辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，領(lǐng)取房屋及土地的產(chǎn)權(quán)證明，至此購(gòu)房全過(guò)程結(jié)束。作者:張輝 來(lái)源:北京合同律師網(wǎng)
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