買房前一定要查明房屋權屬，最怕的就是買到查封房或陷入產(chǎn)權不清的糾紛之中。否則，這種噩夢可能持續(xù)數(shù)年。如本文中的主人公孔先生，兩度遭遇查封房。目前，他在律師的幫助下訴諸法律。
貼士
購房前，應該審查房屋的權屬。律師建議可按如下的步驟審查。
第一步：查詢有沒有之前被開發(fā)商出售。
可以到房屋所在地建委房屋權屬檔案科查詢有無該房的商品房買賣合同備案。
第二步：查詢該房屋有無被抵押或查封等情況。這也需要到檔案科調查。
第三步：到實地考察房屋的狀況，如是否有人居住，房屋質量是否存在問題，是否有其他不良情況存在等。
「起因」
買102房得2012，102是查封房
鏡頭一：住了兩年方知房屋早被查封
2002年，孔先生看中了北京市海淀區(qū)某小區(qū)的一套房，于5月19日和開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，購買了該小區(qū)11號樓2單元的102號房屋。由于是現(xiàn)房，合同簽訂當日，開發(fā)商就交付了房產(chǎn)。合同上約定的102號房是一套位于一樓的房屋，當時的門牌號及開發(fā)商交付的也是一樓的102號房屋。而實際上，該房屋的正式門牌號是2012號，孔先生并不知情，一直被蒙在鼓里。
在新房子里安穩(wěn)地住了兩年后，2004年10月，孔先生到海淀區(qū)建委交易大廳辦理102號房屋的產(chǎn)權。工作人員查詢后告訴他，102號房屋已經(jīng)被法院查封了，不能辦理產(chǎn)權。
律師指點：調查查封的實際情況
購房人遇到此類情況時，需要調查房屋被查封的實際情況。
買賣前房屋已被查封的，購房買賣合同就是無效的。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。購房人如果遇到這種情況，可以通過調房、購買被拍賣的房屋或者要求出售人賠償來解決。
如果房屋是在買賣后被查封的，購房人就需要查詢：該房屋是否辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)，或者商品房預售登記，或者開發(fā)商是否辦理了房屋權屬初始登記。如果已經(jīng)辦理，那么，法院的查封就是違法的，購房人可以持相關證明向法院申請查封異議，請求法院予以解封。 變更合同房號，再遇查封房
鏡頭二：交涉1年多，變更合同房號
孔先生調查后得知，該房屋是在他購買以后才被法院查封的。于是，經(jīng)過和開發(fā)商及法院的多次交涉后，該房屋被解封了�？墒�，當他再次去辦理產(chǎn)權證時，卻得知自己原來一直居住的是2012號房屋，102號房另有其屋，且使用權已經(jīng)被開發(fā)商出售了，有他人居住。
孔先生再找到開發(fā)商，想讓開發(fā)商更改合同上的房屋號，重新去辦理2012號房屋的產(chǎn)權證。交涉了1年多，今年2月，開發(fā)商同意將商品房買賣合同中買受人所購房屋的102號變更成2012號。但是，就在他滿懷希望第三次去辦理房產(chǎn)證時，又被潑了一盆冷水：房屋權屬交易部門告訴他，因為開發(fā)商拖欠銀行借款，2012號房屋早在2004年12月6日已被豐臺區(qū)人民法院查封。
律師指點：變更合同房號前應查明房屋權屬
法院查封房屋后，有的賣房人仍然會將其違法出售。購房者買到這種房屋后，房管局不能為其辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。
而買房人已將房款交付給賣房人，追回房款就很困難了。
所以，在購房前，務必要查明房屋的權屬。
本案中，孔先生雖然是變更了合同房號，但也需要事先查清楚該房屋的權屬情況。遺憾的是，孔先生并沒有去查詢，從而又陷入了另一套查封房的困境。
和開發(fā)商溝通時保存證據(jù)發(fā)現(xiàn)2012號房屋被查封后，孔先生應當先調查是什么原因被查封，這可以去查封該房屋的法院向執(zhí)行法官了解真實情況，同時，和開發(fā)商溝通如何妥善解封。
在溝通中，一要注意對事實進行客觀調查，包括到房屋權屬部門調查權屬、到法院查清查封的事實；二要在交涉過程中保存證據(jù)，防止日后出現(xiàn)糾紛時無據(jù)。在交涉中，每取得一步進展，最好都簽訂書面?zhèn)渫�，由開發(fā)商簽字蓋章。協(xié)商后，和開發(fā)商簽訂協(xié)議前，一定要仔細查閱協(xié)議的內容，必要時請律師幫助審查。因為一般協(xié)議都是由開發(fā)商起草，如果開發(fā)商在協(xié)議中隱藏了不平等或不公平的條款，普通購房者是很難發(fā)現(xiàn)的。
「結果」
4年糾紛未決，向法院提起訴訟
鏡頭三：開發(fā)商負債累累，買家要求賠償難
孔先生在這套房產(chǎn)上已經(jīng)耗費了4年多時間，現(xiàn)在還是陷入了產(chǎn)權不清的糾紛。如今，開發(fā)商負債累累，還上了法院公布的拒執(zhí)名單，孔先生要求其兩倍的金錢賠償看來是難上加難。
這次，孔先生想到了請律師，通過法律的手段來解決。
今年11月中旬，他向海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求開發(fā)商協(xié)助其辦理2012號房屋的產(chǎn)權證，并承擔逾期協(xié)助辦理產(chǎn)權證的違約金。該案近日即將開庭。
律師指點：建議迅速辦理102號房屋的產(chǎn)權證
孔先生認為，現(xiàn)在他居住的2012號房屋也是一層的，并且已經(jīng)住了4年，方便居住。而102號房屋已有他人居住了，并且那人向開發(fā)商交納了房款，再將他趕出來，會給他人增添麻煩。
因此，他選擇了要求開發(fā)商協(xié)助辦理2012號房屋的產(chǎn)權證。
事實上，對孔先生來說，最好的做法是馬上和開發(fā)商協(xié)商，辦理102號房屋的產(chǎn)權證。因為原來購房合同中約定的是102號房屋，合同中的房屋號變更后，并沒有進行備案的變更。開發(fā)商后來將該房屋的使用權出賣，并不能影響購買該房屋所有權的孔先生辦理產(chǎn)權證。其次，102號房屋現(xiàn)在已經(jīng)被法院解封了，辦理產(chǎn)權證的可能性比較大。相反，如果是辦理2012號房屋的產(chǎn)權證，孔先生就需要和法院、債權人銀行及開發(fā)商協(xié)商，難度將大大增加。
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