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| 石家莊房地產(chǎn)律師:房屋租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關(guān)系 |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2009/6/3 14:34:00 |
房屋租賃合同與轉(zhuǎn)租合同的關(guān)系
房屋轉(zhuǎn)租即承租人將承租房屋轉(zhuǎn)租給他人，也是出租房屋的一種經(jīng)營(yíng)行為。所不同的是轉(zhuǎn)租不是房主親自經(jīng)營(yíng)，而是承租人經(jīng)房主授權(quán)所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。與房屋出租的一般情況比較，只是出租主體不同，因此房屋轉(zhuǎn)租也應(yīng)該訂立房屋租賃合同，由轉(zhuǎn)租人與新的承租人在合同中明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，形成房屋轉(zhuǎn)租合同。房屋轉(zhuǎn)租合同也必須到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理房屋租賃的登記備案手續(xù)，同時(shí)提供房屋出租人同意轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租房屋的書(shū)面證明文件，以保證房屋轉(zhuǎn)租行為的合法性。
《城市房屋租賃辦法》規(guī)定："轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。"同時(shí)還明確了房屋轉(zhuǎn)租人的法律地位"轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。"由于房屋轉(zhuǎn)租合同是在原房屋租賃合同的基礎(chǔ)上成立的，因此原租賃合同不僅對(duì)轉(zhuǎn)租合同有著制約作用，而且也是轉(zhuǎn)租合同成立的前提條件，兩個(gè)房屋租賃合同具有主合同與附合同的關(guān)系。
具體講，由于房屋轉(zhuǎn)租是房主特別授權(quán)下的房屋經(jīng)營(yíng)行為，因此房屋轉(zhuǎn)租人與新承租人所訂立的合同內(nèi)容，不得侵犯房主的合法權(quán)益，也不得違背房主的意志。由于轉(zhuǎn)租人的法律地位緣于房屋承租人的身份，因此轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的內(nèi)容，不能超出房屋原出租合同規(guī)定的范圍，如果超出原出租合同規(guī)定的范圍，必須得到房屋出租人的特別準(zhǔn)許。
比如原出租合同規(guī)定房屋出租期限是兩年，房屋用途是作住宅使用，當(dāng)承租人使用房屋半年后要求轉(zhuǎn)租并取得出租人的同意，承租人以房屋轉(zhuǎn)租人的地位同新的承租人訂立的轉(zhuǎn)租合同，其中轉(zhuǎn)租期限不能超過(guò)一年半，房屋仍需作住宅使用。如果轉(zhuǎn)租合同需要將租期確定為三年，或是將房屋使用性質(zhì)變更為營(yíng)業(yè)使用，則必須得到房屋出租人的同意。如果出租人不同意，則確定租期為三年或規(guī)定作營(yíng)業(yè)用房使用的轉(zhuǎn)租合同，是無(wú)效合同。如果出租人同意轉(zhuǎn)租期限定為三年，或改變?yōu)闋I(yíng)業(yè)用房使用，則表示房屋出租人同意對(duì)與轉(zhuǎn)租人訂立的房屋租賃合同做了補(bǔ)充變更，即將房屋租賃期限延長(zhǎng)，并允許房屋作經(jīng)營(yíng)使用。
此外，《辦法》還規(guī)定："租賃期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止。"因此，租賃合同的變化也決定著轉(zhuǎn)租合同的變化。
作者：吳宇
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