問(wèn):實(shí)踐中,對(duì)如何認(rèn)定業(yè)主觀點(diǎn)不一,司法解釋作出相關(guān)規(guī)定主要基于何種考慮?
答:“業(yè)主”在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中被稱為建筑物區(qū)分所有權(quán)人,明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn),對(duì)貫徹執(zhí)行物權(quán)法第六章規(guī)定具有重要意義,有必要在司法解釋中予以明確。根據(jù)物權(quán)法第九條、第二十八條等規(guī)定,司法解釋確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng),以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。
但在現(xiàn)實(shí)生活中,基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下,仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。在此情況下,如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn),將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突,并有可能對(duì)前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。這部分人對(duì)共有部分的利用以及共同管理權(quán)的行使需求更為強(qiáng)烈,與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密,因此有必要對(duì)其“業(yè)主身份”問(wèn)題進(jìn)行特別規(guī)定。為了更好地維護(hù)業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定,根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神,司法解釋對(duì)這種情形下的業(yè)主身份認(rèn)定問(wèn)題作出特別規(guī)定,即可以認(rèn)定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),也符合物權(quán)法的規(guī)定精神,適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活。同時(shí),還可以引導(dǎo)這部分人及時(shí)辦理物權(quán)登記。
問(wèn):如何認(rèn)定專有部分和共有部分是實(shí)踐中大量糾紛的關(guān)鍵問(wèn)題,司法解釋對(duì)此作出了怎樣的規(guī)定?
答:按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論通說(shuō)認(rèn)為,界定專有部分的標(biāo)準(zhǔn)是“具有構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性”。此外,專有部分屬于不動(dòng)產(chǎn),而不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得一般須經(jīng)登記。因此有必要把登記作為專有部分界定的標(biāo)準(zhǔn)之一。盡管目前還存在一些本應(yīng)屬于專有部分卻無(wú)法進(jìn)行登記的情況,但隨著登記制度的不斷完善,并不意味著日后不能辦理登記。所以,司法解釋將“登記”表述為“能夠登記”。除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋外,司法解釋從現(xiàn)實(shí)生活出發(fā)規(guī)定,專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺(tái)等。
實(shí)踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。物權(quán)法第六章對(duì)共有部分采取了較為分散的列舉式規(guī)定。綜合實(shí)踐中有關(guān)共有部分界定爭(zhēng)議的實(shí)際情況并經(jīng)反復(fù)研究,司法解釋采用列舉、排除加兜底的方法,明確了共有部分的含義,以便于解決審判實(shí)踐中的問(wèn)題。為了條文文字的簡(jiǎn)潔,司法解釋對(duì)法定共有部分不再重復(fù)。根據(jù)物權(quán)法第六章的規(guī)定,法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個(gè)人的除外)、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。此外,司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,即法律沒(méi)有規(guī)定,合同也沒(méi)有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分,是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。因共有部分很難通過(guò)列舉的方法予以窮盡,按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路,司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分:1.不屬于業(yè)主專有部分;2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,司法解釋根據(jù)物權(quán)法第一百三十五條也做出了相關(guān)規(guī)定。
問(wèn):車位、車庫(kù)爭(zhēng)議是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題,司法解釋是如何處理此類問(wèn)題的?
答:司法解釋在物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定框架內(nèi),著重解決如何認(rèn)定建設(shè)單位已經(jīng)履行法律有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”問(wèn)題。如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與專有部分的比例,將車位、車庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。其原因在于,規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性,業(yè)主在購(gòu)買專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車位、車庫(kù),就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則,將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)提出過(guò)度主張。
車位、車庫(kù)糾紛的處理是一個(gè)極其復(fù)雜的問(wèn)題,司法解釋的規(guī)定還有些原則,但思路是明確的。在審判實(shí)踐中,各級(jí)法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下,結(jié)合糾紛具體情況妥處相關(guān)案件。待審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累足夠豐富之后,也可擇機(jī)就新問(wèn)題、新情況作出單行批復(fù)。
問(wèn):物權(quán)法第七十六條規(guī)定了業(yè)主共同決定重大事項(xiàng)時(shí)對(duì)專有部分面積、建筑物總面積以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)的比例要求,這些比例應(yīng)如何計(jì)算?
答:專有部分面積、建筑物總面積以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)如何計(jì)算,關(guān)系到業(yè)主共同管理權(quán)的具體行使問(wèn)題,是認(rèn)定業(yè)主自治決議作出的程序是否合法的重要依據(jù)。物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定了業(yè)主自治多數(shù)決的比例。但對(duì)計(jì)算該比例依據(jù)的專有部分面積、建筑物總面積,以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)卻未作明確規(guī)定,對(duì)此有必要在司法解釋中進(jìn)行解釋。
不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中,各地對(duì)專有部分面積依何種標(biāo)準(zhǔn)記載并不統(tǒng)一,但在同一建筑區(qū)劃內(nèi)則是相同的,所以司法解釋僅籠統(tǒng)表述為“面積”。如果已經(jīng)依法登記的,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。專有部分面積確定后,建筑物總面積則應(yīng)以按照同一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的專有部分面積的總和計(jì)算。業(yè)主人數(shù)原則上應(yīng)當(dāng)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算。但在一人(包括建設(shè)單位)擁有數(shù)個(gè)專有部分的情況中,如果同時(shí)復(fù)計(jì)人數(shù)將導(dǎo)致該人雙重優(yōu)勢(shì)。因此,司法解釋特別規(guī)定,建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算。該規(guī)定并不會(huì)對(duì)這類權(quán)利人行使管理權(quán)造成影響,因?yàn)槠鋵S胁糠置娣e在建筑物總面積中的比例未被改變。
問(wèn):當(dāng)前,因“住改商”引發(fā)的糾紛比較多,司法解釋對(duì)物權(quán)法第七十七條作出了怎樣的解釋性規(guī)定?
答:物權(quán)法第七十七條規(guī)定,業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。對(duì)該條的理解主要有三個(gè)問(wèn)題需要解決:一是如果未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,其法律后果是什么;二是有利害關(guān)系業(yè)主的同意是需全部同意還是多數(shù)同意即可;三是如何確定有利害關(guān)系業(yè)主的范圍。
按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定,“住改商”行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件:遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約;應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,其行為仍不具備合法性。據(jù)此,物權(quán)法第七十七條實(shí)際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對(duì)由此產(chǎn)生的損害后果需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的法律依據(jù)。
物權(quán)法施行后,在實(shí)踐中有做法是按照多數(shù)決來(lái)確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。這既沒(méi)有法律依據(jù),也違反了物權(quán)法第七十七條的立法目的,針對(duì)這種情況,司法解釋特別規(guī)定,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,不予支持。司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況,將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi),該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主,在審判實(shí)務(wù)中也比較容易掌握和操作。此外,實(shí)踐中確實(shí)有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況,但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定,為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無(wú)限制泛化,司法解釋另外規(guī)定,其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在。
問(wèn):物權(quán)法第七十八條規(guī)定了業(yè)主的撤銷權(quán),司法解釋對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)行使問(wèn)題有何具體規(guī)定?
答:物權(quán)法第七十八條第二款對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)作出了規(guī)定,但業(yè)主撤銷權(quán)的行使還涉及到一些具體問(wèn)題需要明確。比如,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反法定程序作出的決定,業(yè)主能否申請(qǐng)撤銷,以及業(yè)主撤銷權(quán)的行使應(yīng)否有一個(gè)時(shí)間限制等。根據(jù)物權(quán)法第七十六條的立法精神,司法解釋將物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的“業(yè)主合法權(quán)益”解釋為:不僅包括侵害業(yè)主的實(shí)體權(quán)利,也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定。業(yè)主撤銷權(quán)作為一種形成權(quán),應(yīng)當(dāng)受到除斥期間的限制,本條參照合同法有關(guān)債權(quán)人撤銷權(quán)的規(guī)定,將其確定為自知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年之內(nèi)。如此規(guī)定,既可以督促受侵害的業(yè)主及時(shí)行使權(quán)利,也有利于盡量維護(hù)業(yè)主共同生活秩序的穩(wěn)定。因該除斥期間的起算點(diǎn)為“在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起”,所以也不會(huì)對(duì)業(yè)主合法權(quán)益保護(hù)帶來(lái)不利影響。
問(wèn):物業(yè)服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的,一些業(yè)主以其不是合同當(dāng)事人為由拒絕履行相關(guān)義務(wù),司法解釋如何解決?
答:不僅是物業(yè)服務(wù)合同,前期物業(yè)服務(wù)合同也存在這個(gè)問(wèn)題。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位可以通過(guò)招投標(biāo)或者經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。只要前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效,其對(duì)業(yè)主即應(yīng)具有約束力。物權(quán)法第七十六條規(guī)定,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果,全體業(yè)主都應(yīng)遵守。在實(shí)踐中,有些業(yè)主以不是合同當(dāng)事人為由,不愿接受物業(yè)服務(wù)合同的約束,拒絕履行相應(yīng)義務(wù)并引發(fā)糾紛。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)形式上的簽訂者,但其是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的一方實(shí)際享有者和承擔(dān)者。從這個(gè)角度看,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會(huì)建立的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。據(jù)此,司法解釋規(guī)定,業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。
問(wèn):實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同的約定內(nèi)容一般較為簡(jiǎn)單,產(chǎn)生糾紛時(shí),當(dāng)事人對(duì)如何確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)常發(fā)生爭(zhēng)議,司法解釋對(duì)此有何規(guī)定?
答:實(shí)踐中,很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細(xì),而對(duì)物業(yè)服務(wù)管理行為的規(guī)范很多是通過(guò)法律、法規(guī)規(guī)定或者相關(guān)行業(yè)規(guī)范來(lái)進(jìn)行的。除此以外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則,往往對(duì)業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。為更好維護(hù)業(yè)主權(quán)益,司法解釋依據(jù)合同默示條款理論,合理擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍,即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款,法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范,以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,就其義務(wù)量而言,司法解釋對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)所做的規(guī)定并不會(huì)額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。
問(wèn):很多業(yè)主認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有權(quán)利就業(yè)主相關(guān)妨害物業(yè)服務(wù)秩序的行為提起訴訟,這種觀點(diǎn)是否正確,司法解釋是如何規(guī)定的?
答:這種觀點(diǎn)是不正確的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性,其中很重要的一個(gè)方面就是全體業(yè)主將維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該權(quán)利行使的主要途徑是對(duì)業(yè)主實(shí)施“人”的管理。業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為,既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為,有時(shí)也可能是一種侵權(quán)行為。賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以相應(yīng)訴權(quán),并未超出其對(duì)“人”管理權(quán)的行使邊界,而且可以及時(shí)有效地制止不法行為。實(shí)際上在實(shí)踐中,其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害、侵害行為,而不愿自己親力親為;谝陨峡紤],司法解釋規(guī)定,業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約,實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。
問(wèn):欠費(fèi)糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類型,如果業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)或者因出國(guó)等原因沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費(fèi),應(yīng)如何處理?
答:業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果,全體業(yè)主都應(yīng)遵守。實(shí)踐中,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下,有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)(比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù))或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)(比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù),則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。否則,物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會(huì)被徹底打破。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定,業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用,有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序,所以不應(yīng)得到支持。
問(wèn):服務(wù)合同解除后,如物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出其尚有物業(yè)費(fèi)被拖欠,應(yīng)如何主張權(quán)利?如物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出,并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求支付物業(yè)費(fèi),應(yīng)否得到支持?
答:物權(quán)法第七十六條規(guī)定,業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。按照業(yè)主大會(huì)決定,業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主,應(yīng)有請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)雖為物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人,但其既不是欠費(fèi)人又沒(méi)有責(zé)任財(cái)產(chǎn),所以如果確實(shí)存在拖欠物業(yè)費(fèi)的情形,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同解除后,向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主提起訴訟。對(duì)此,司法解釋明確規(guī)定,如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在解除物業(yè)服務(wù)合同的訴訟中,提出要求業(yè)主委員會(huì)支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求,法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。
實(shí)踐中,在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后,因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。司法解釋明確規(guī)定,在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出,并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由,請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的,法院不予支持。物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止的情形,主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。
問(wèn):如果物業(yè)服務(wù)糾紛是由于承租人、借用人等引起的,是否也適用司法解釋相關(guān)規(guī)定?最高法院對(duì)兩部司法解釋的施行有何特殊考慮?
答:實(shí)踐中,物業(yè)服務(wù)糾紛常常會(huì)涉及到房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主,但其居住生活在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),也應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的約束。從這個(gè)意義上說(shuō),司法解釋對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)同樣適用于因非業(yè)主的物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛案件的處理。對(duì)此,司法解釋明確作出了規(guī)定。
物權(quán)法施行前,法律并無(wú)“住改商”應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的規(guī)定,也沒(méi)有規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定,除此以外,物權(quán)法對(duì)共同事項(xiàng)多數(shù)決的比例規(guī)定也比修訂前的物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定高。如果不對(duì)司法解釋的時(shí)間效力進(jìn)行適當(dāng)限制,將有可能使得許多已經(jīng)穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系重新被打破,并引發(fā)大量糾紛案件;诖朔N考慮,根據(jù)法不溯及既往的原則,建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋明確規(guī)定,因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,適用該解釋。同時(shí),為了在司法解釋正式施行之前,給各界預(yù)留一個(gè)宣傳學(xué)習(xí)的時(shí)間,也為了最大限度通過(guò)自律、自糾的方式消化可能發(fā)生的糾紛案件,兩部司法解釋都將于2009年10月1日起正式施行。