一、房屋質(zhì)量糾紛
一般質(zhì)量問(wèn)題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。實(shí)行住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理的地市，出賣人未交付《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，買受人可以拒絕接受房屋；未實(shí)行分戶驗(yàn)收的地市，房屋質(zhì)量不符合約定交付條件或房屋通常品質(zhì)，買受人亦可拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做和賠償損失的責(zé)任。房屋交付后產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)自交付之日承擔(dān)保修責(zé)任。
二、配套設(shè)施糾紛
現(xiàn)行竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格。綜合驗(yàn)收合格意味著不僅工程質(zhì)量合格，而且市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)同步交付。配套設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶、道路、綠化、車位等，是買受人正常居住最基本條件。北京市實(shí)行綜合驗(yàn)收合格制度，根據(jù)《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》，住宅小區(qū)每期建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等工程達(dá)到法定條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可組織住宅工程的竣工驗(yàn)收。
三、配套資料糾紛
房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格；2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，前者是出賣人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書。
四、承諾兌現(xiàn)糾紛
根據(jù)《解釋》第3條，銷售廣告對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)購(gòu)房合同是否訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，出賣人違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失的違約責(zé)任。有時(shí)出賣人會(huì)做出贈(zèng)送型承諾，如免收一年物業(yè)費(fèi)。筆者認(rèn)為，除非物業(yè)公司自愿接受承諾，否則該承諾應(yīng)當(dāng)理解為：出賣人以代為交納一年物業(yè)費(fèi)的方式履行承諾。
五、逾期交房糾紛
交付房屋是出賣人主要義務(wù)，遲延履行主要義務(wù)經(jīng)催告后仍未履行的，買受人可以解除合同�！督忉尅返�15條規(guī)定“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外”，故房屋逾期交付時(shí)，買受人可以選擇是否解除合同。不選擇解除，可以要求出賣人支付逾期交付期間的違約金和賠償損失；選擇解除合同，可以根據(jù)合同約定和履行情況要求出賣人支付違約金、雙倍返還定金和賠償損失，尤其是賠償房屋增值損失。
六、無(wú)證預(yù)售糾紛
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，出賣人進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證；未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
七、共有產(chǎn)權(quán)糾紛
對(duì)長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)不休的道路、車位、綠地歸屬與使用問(wèn)題，《物權(quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。買受人對(duì)共有部分享有收益權(quán)，出賣人或物業(yè)公司出租共有部分的收益，扣除必需費(fèi)用后屬于業(yè)主共有。
八、權(quán)利負(fù)擔(dān)糾紛
出賣人一房二賣、隱瞞抵押導(dǎo)致買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條，請(qǐng)求撤銷或者解除買賣合同，要求出賣人返還已付房款及利息、賠償損失，尤其要求其承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。房屋交付后，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無(wú)法在約定或者法定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；逾期一年的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失，尤其是房屋增值部分損失。
九、前期物業(yè)糾紛
與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同相比，前期物業(yè)服務(wù)特殊之處有：1、出賣人基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)合同通常作為買賣合同附件，買受人應(yīng)當(dāng)接受前期物業(yè)合同約束；2、業(yè)主臨時(shí)公約由出賣人制定，不體現(xiàn)買受人意志，但買賣合同訂立時(shí)買受人必須書面承諾接受公約約束；3、自房屋交付，買受人享有物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，負(fù)有交納服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，不得以未實(shí)際入住為由而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦不體現(xiàn)買受人意志； 4、自房屋交付，買受人裝修改建、住宅改商、飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等行為必須接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和監(jiān)督，若監(jiān)督無(wú)效，可由業(yè)主委員會(huì)提起訴訟；5、出賣人訂立的前期物業(yè)合同、制定的業(yè)主臨時(shí)公約侵犯買受人利益，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為侵犯買受人利益，買受人均可提起訴訟。
十、稅費(fèi)交納問(wèn)題
出賣人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費(fèi)作為交房條件，買受人則持相反意見，對(duì)此應(yīng)當(dāng)具體分析。1、買賣合同約定由出賣人代為辦理產(chǎn)權(quán)證，辦證必需稅費(fèi)，如契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、證件工本費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)由買受人負(fù)擔(dān)，買受人應(yīng)在約定時(shí)間向出賣人交納；2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的初裝費(fèi)與開通費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)由買受人負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)考慮以下因素：出賣人是否事先承諾必需提供、該費(fèi)用是否列入項(xiàng)目開發(fā)成本、該費(fèi)用是否計(jì)算在銷售價(jià)格中，如果答案肯定，買受人不應(yīng)負(fù)擔(dān)；3、買受人必需交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但出賣人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為交房條件；4、住宅專項(xiàng)維修資金是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，商品房買受人應(yīng)當(dāng)在辦理入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，出賣人不得交付房屋。
