二手房交易中律師應(yīng)當(dāng)掌握交易房屋的全部信息

為了保障買(mǎi)方的知悉真情權(quán)，律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)方讓賣(mài)方全面陳述出售房屋的產(chǎn)權(quán)狀況及其他信息，這個(gè)陳述應(yīng)該是真實(shí)、準(zhǔn)確而又完整的，包括但不限于：

(一)是否有房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證?

就北京而言，有的房產(chǎn)擁有兩證，即房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，但更多的則只有房屋所有權(quán)證。這主要是由土地的歸屬所決定，如果建房的土地歸市一級(jí)政府所有，那就有兩證;如果歸區(qū)縣級(jí)政府所有，就只給發(fā)一個(gè)證。但無(wú)論如何，房屋所有權(quán)證——俗稱(chēng)房本是必不可少的，沒(méi)有辦下房本的房子以及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房子，雖然便宜，最好不買(mǎi)。

(二)該房屋是否符合上市交易條件?

1.禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有：

⑴司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

⑵依法收回土地使用權(quán)的;

⑶共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;

⑷以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;

⑸權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;(以上六種情形的法律依據(jù)見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條)

⑺已列入拆遷范圍內(nèi)的房屋也不允許轉(zhuǎn)讓。(《北京市實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>細(xì)則》第九條)

2.限制轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有：

⑴集體所有土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)對(duì)象限制

集體所有土地上的居住房屋只能出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人，如宅基地。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。(1997年《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》)

⑵購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易。(2007年9月25日北京市政府頒發(fā)《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第21條)

⑶外國(guó)人必須在京居住滿一年才能購(gòu)房，只能用于自用、自住，且一人只能購(gòu)買(mǎi)一處住房。(2006年7月11日建設(shè)部、商務(wù)部等六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》)

(三)其他與房屋交易有關(guān)的重要信息

很多買(mǎi)房人只知道關(guān)心房屋的坐落位置、面積、樓層、朝向、戶型、格局、小區(qū)環(huán)境、交通等這些誰(shuí)都能看得見(jiàn)的情況，忽視了其他影響房屋交易的重要信息，比如：

1.房屋性質(zhì)，是普通住宅還是非普通住宅。因?yàn)檫@會(huì)影響到過(guò)戶稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況，非普通住宅的契稅是成交價(jià)的3%，普通住宅是1.5%;非普通住宅要交1%的土地增值稅，而普通住宅不繳。

2.房屋建成年代。因?yàn)檫@會(huì)影響到房屋的市場(chǎng)評(píng)估值和銀行貸款的額度。土地的使用年限最多為70年，房屋也是有壽命的。建成時(shí)間越早的房屋越不值錢(qián)，銀行貸款的額度越低。

3.該房屋距上次交易是否滿五年。因?yàn)檫@會(huì)影響到過(guò)戶是否要繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，自2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。需要注意的是：這里不是以房屋的建成年代為5年的起算點(diǎn)，而是上一次交易的完稅證明。有的房齡雖然超過(guò)5年了，但中間轉(zhuǎn)手交易了幾次，離最后一次交易不足五年，仍需繳營(yíng)業(yè)稅。

4.出售房屋是否有共有權(quán)人。依照法律規(guī)定，房屋為二人以上共有的，須經(jīng)共有權(quán)人同意才能出售。房本的“共有人”一欄一般會(huì)記載共有人姓名，人數(shù)以及共有權(quán)證號(hào)。但是，還有一種最常見(jiàn)的共有情況，房本往往沒(méi)有記載，這就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以一方名義購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)也屬于共同財(cái)產(chǎn)。這就需要律師詢問(wèn)賣(mài)方的婚姻狀況，是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，配偶是否同意出售等。
5.房屋是否存在抵押。待售房屋如果還有抵押貸款沒(méi)有還清，不能進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移，這就需要賣(mài)方還清全部貸款，先行辦理抵押注銷(xiāo)登記。在實(shí)踐中，賣(mài)方有時(shí)要求買(mǎi)方幫他還上這筆錢(qián)，這樣買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)就更大了。所以，買(mǎi)方必須弄清該房屋是否有抵押，貸款還剩多少未還清，然后才能決定采取哪種付款方式，怎樣訂合同來(lái)保證交易安全。

6.房屋是否已經(jīng)出租。依照法律規(guī)定，出租的房屋要出售的，承租人有兩大權(quán)利，一是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即在同等價(jià)格條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。二是主張“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果承租期未滿有權(quán)繼續(xù)要求承租該房屋。