（一）約定了按揭房屋歸屬的房屋如何處理

我國《婚姻法》規(guī)定了夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)歸屬有約定且約定明確，離婚時(shí)，即使雙方對(duì)按揭房屋的處理有異議，只要能舉證證明雙方約定了財(cái)產(chǎn)歸屬，處理這類按揭房屋都較容易，直接按雙方的約定處理即可，約定房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)就歸個(gè)人所有，約定房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)就歸夫妻共同所有。

若雙方明確約定了歸一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的財(cái)產(chǎn)參與清償貸款，這并不改變房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，離婚處理財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未還貸款是個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還貸款中屬于另一方清償?shù)牟糠�，�?yīng)當(dāng)予以返還。

約定了歸夫妻共同所有，即使一方實(shí)際沒有出資或出資很少，也不影響房屋權(quán)屬為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。

（二）按揭房屋的產(chǎn)權(quán)證書取得時(shí)間對(duì)認(rèn)定按揭房屋權(quán)屬是否有影響

在房屋買賣交易中，涉及債權(quán)變動(dòng)和物權(quán)變動(dòng)兩個(gè)法律事實(shí)、涉及到債權(quán)和物權(quán)這兩種基本的民事權(quán)利，當(dāng)事人訂立買賣合同即在當(dāng)事人之間建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)即在當(dāng)事人之間發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，買賣合同是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是買賣合同的履行結(jié)果。

我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。依法登記的房屋所有權(quán)受法律保護(hù)。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，指擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門即登記機(jī)關(guān)向房屋產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)的唯一合法的物權(quán)憑證，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)權(quán)證》《房地產(chǎn)共有權(quán)證》（廣州、上海、北京、廈門、重慶等地已實(shí)行房產(chǎn)證與土地證兩證合一）。房屋共有權(quán)證書與所有權(quán)證書具有同等的法律效力。

就按揭房屋而言，支付首付款、以銀行貸款支付剩余按揭款的行為都是購房方履行房屋買賣合同的行為，購房方取得房屋所有權(quán)的時(shí)間是房屋登記即房屋產(chǎn)權(quán)證書上填發(fā)的時(shí)間。在離婚案件中，有幾種情形，根據(jù)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間容易認(rèn)定按揭房屋的權(quán)屬：

1、雙方在結(jié)婚前共同出資購買房屋及結(jié)婚后以一方名義或夫妻雙方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋產(chǎn)權(quán)。

結(jié)婚前雙方均認(rèn)可以結(jié)婚為目的，共同出資購買的房屋，無論在結(jié)婚時(shí)房款是否付清，只要房屋產(chǎn)權(quán)在結(jié)婚后取得，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

結(jié)婚后購買房屋，無論雙方結(jié)婚后實(shí)際為按揭房屋出資多少，只要沒有約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有，即便是以一方名義簽訂購房合同，也可視為家事代理，認(rèn)定為夫妻雙方共同購房，在離婚前取得了房屋產(chǎn)權(quán)，房屋即為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
這兩種情形，即使沒有辦理房屋共有權(quán)證，在房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記了一方名字，在離婚時(shí)都應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)來處理。

2、結(jié)婚前，夫妻一方個(gè)人出資按揭支付了全部房款，并在結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》（下稱《婚姻法》司法解釋(一)第十九條“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)�！� 的明確規(guī)定，夫妻一方在婚前個(gè)人出資按揭，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以個(gè)人名義登記的房屋產(chǎn)權(quán)證，離婚時(shí)該房屋屬一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

3、結(jié)婚前，夫妻一方個(gè)人出資購買房屋，按揭支付了部分房款，結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)。

此種情況同上，因取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間在結(jié)婚前，房屋也是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。不論結(jié)婚后是以按揭的方式繼續(xù)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付貸款，還是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付貸款，或是部分以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付、部分以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付貸款，不論在離婚時(shí)，按揭款是否支付完畢，都不影響房屋權(quán)屬。離婚時(shí)房屋的所有權(quán)仍歸原購房方所有，若夫妻用共同財(cái)產(chǎn)還貸，只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不改變房屋所有權(quán)的歸屬。結(jié)婚后夫妻共同支付的貸款總額應(yīng)作為共同財(cái)產(chǎn)之一加以分割，由享有所有權(quán)的一方予以返還；離婚后未償還的貸款仍是個(gè)人債務(wù)。

上述情形，以結(jié)婚登記日為基點(diǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)證在婚前取得房產(chǎn)歸個(gè)人所有，在婚后取得就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但并不意味著房產(chǎn)證在婚后取得，該房產(chǎn)絕對(duì)屬于婚后財(cái)產(chǎn)。

由于辦理新建房屋產(chǎn)權(quán)證書需房屋開發(fā)商向房地產(chǎn)部門提供齊全的房屋前期資料；測(cè)繪部門根據(jù)上述資料進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪并繪制管理圖；據(jù)測(cè)繪的面積結(jié)果到房地局交易部門立契過戶；憑借買賣合同，房地房政部門審核后裝訂齊備的檔案并制證、發(fā)證。一般而言，整個(gè)過程大約需要3到6個(gè)月左右的時(shí)間。因有些開發(fā)商的前期資料不全、土地出讓金未交納齊、服務(wù)體系不完善、有的行政部門作業(yè)繁忙、二手房按揭貸款中房屋出賣人不配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等因素發(fā)證時(shí)間可能還有延緩。這就造成了一方以個(gè)人名義在婚前簽訂了商品房銷售合同，本應(yīng)在婚前取得產(chǎn)權(quán)證，有可能在結(jié)婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證是因申請(qǐng)的行政行為，另一方除有相反證據(jù)證明其對(duì)該房屋享有權(quán)利并申請(qǐng)登記為所有權(quán)人外，財(cái)產(chǎn)權(quán)益的歸屬在婚前簽訂購房合同時(shí)就已經(jīng)確定，申請(qǐng)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的一方，一般是最后房產(chǎn)證上記載的房屋所有權(quán)人，不能因他人因素造成發(fā)證時(shí)間延緩，不能因該房屋產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間是在結(jié)婚后，而改變按揭房屋屬一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。在離婚時(shí)，購房方應(yīng)舉證證明上述客觀因素造成的產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的延緩，法官在審理時(shí)也應(yīng)結(jié)合此因素考慮產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間對(duì)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)的影響。

（三）支付購房款的資金來源對(duì)認(rèn)定房屋權(quán)屬是否有影響

房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定物權(quán)憑證，房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人。但某些情況下，支付購房款的資金來源對(duì)房屋權(quán)屬是否有影響常引發(fā)爭議。

1、實(shí)際出資購房，卻沒有登記為房屋產(chǎn)權(quán)人

實(shí)踐中出現(xiàn)了一方以結(jié)婚為目的在婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購房（包括支付按揭房屋首付款和分期還款），考慮到比如戀愛時(shí)關(guān)系很好或另一方辦理按揭方便，甚至可以享有政策優(yōu)惠等多種因素，購房合同是房屋出賣人與另一方簽訂，按揭款也是以另一方的名義向銀行支付，最后產(chǎn)權(quán)證上只登記了沒有出資或出資很少的另一方的名字，這種情況如何認(rèn)定房屋權(quán)屬？

在離婚時(shí)，沒有顯名的一方也可對(duì)房屋主張權(quán)利，要求確認(rèn)其對(duì)房屋享有的分額，但負(fù)有舉證責(zé)任，需舉證證明結(jié)婚前雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有，且與另一方共同出資，其對(duì)房屋的出資不是贈(zèng)與或借款。若能舉證證明，雖然表現(xiàn)形式上是由另一方簽訂了購房合同，辦理按揭手續(xù)。則此類按揭房屋從客觀出資和主觀是所購房屋為共同所有房屋的角度考慮，也應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，同時(shí)對(duì)按揭貸款債務(wù)認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)。

2、一方結(jié)婚前購買房屋，支付了部分房款（包括支付按揭房屋首付款和分期還款），結(jié)婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付按揭款，且結(jié)婚后取得所有權(quán)。若結(jié)婚后產(chǎn)權(quán)證登記為夫妻雙方所有，則可認(rèn)定為結(jié)婚后雙方對(duì)房屋權(quán)屬已達(dá)成共識(shí)，明確約定了產(chǎn)權(quán)歸雙方共有，法院在審理離婚案件時(shí)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理，分割時(shí)，對(duì)已還房款應(yīng)分為結(jié)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還部分和夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還部分處理，對(duì)未還房款按夫妻共同債務(wù)處理。

若結(jié)婚后產(chǎn)權(quán)證登記為一方所有，此種情形，學(xué)術(shù)界及實(shí)踐中對(duì)房屋權(quán)屬認(rèn)定爭議較大。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)證若登記在一方名下，則該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)。結(jié)婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭�(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠�，�?yīng)當(dāng)予以返還。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果結(jié)婚后取得房屋所有權(quán)的，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。對(duì)于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)出資原則確認(rèn)，房屋應(yīng)當(dāng)屬于部分單獨(dú)所有（婚前一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付部分），部分共同所有（婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付部分），具體比例按個(gè)人出資與夫妻共同出資的比例來確定。

筆者支持第一種觀點(diǎn)。理由在于，物權(quán)具有無因性，物權(quán)發(fā)生變動(dòng)同其發(fā)生變動(dòng)的原因行為是相分離的。購房人簽訂購房合同、支付首付款、以銀行按揭方式支付剩余房款（無論是結(jié)婚前一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付按揭款還是結(jié)婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付按揭款），都是房屋所有權(quán)變動(dòng)的原因行為，還不是物權(quán)，即使房屋交付或入住，購房人都只是取得使用權(quán)而非物權(quán)。因在結(jié)婚時(shí)，購房方還沒有實(shí)際獲得房屋的所有權(quán)，房屋還不是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，故不存在第三種觀點(diǎn)中部分所有權(quán)的情況。房屋產(chǎn)權(quán)在結(jié)婚后登記，產(chǎn)生了物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但并不是說購房方在結(jié)婚前什么權(quán)利在都沒有，簽訂了購房合同，辦理了按揭手續(xù)，支付了部分房款，購房方已實(shí)際取得債權(quán)或物權(quán)期待權(quán)。若根據(jù)第二種觀點(diǎn)理解，房屋產(chǎn)權(quán)證只要在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得都應(yīng)歸夫妻共同所有，這就漠視了購房一方的物權(quán)期待權(quán)，不利于維護(hù)交易穩(wěn)定。結(jié)婚后取得了房屋產(chǎn)權(quán)，房屋應(yīng)歸購房方個(gè)人所有，至于結(jié)婚后夫妻共同償還按揭款的行為，屬于用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還個(gè)人債務(wù)的情況，形成了一種新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不影響對(duì)房屋權(quán)屬的認(rèn)定。
（四）離婚時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)的按揭房屋如何處理

根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第二十一條：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)房屋有爭議且協(xié)商不成的人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟�！敝�規(guī)定，離婚時(shí)對(duì)按揭房屋的權(quán)屬有爭議但能協(xié)商好的，可按雙方的合意處理房屋權(quán)屬；若協(xié)商不成的，法院可判決按揭房屋歸一方使用，待房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放下來后，再作處理。

（五）房屋增值部分如何處理

取得了房屋所有權(quán)后，房屋價(jià)值不是一成不變的，一般來講，離婚時(shí)房屋價(jià)值較簽訂購房合同時(shí)的合同價(jià)都有增值。房屋的增值從原因考慮，有的是基于增加附加值的主觀因素，如對(duì)房屋進(jìn)行了裝修修繕；有的是基于外界的各類客觀因素，如市場(chǎng)房價(jià)波動(dòng)導(dǎo)致房屋增值。6對(duì)于按揭房屋，認(rèn)定為歸一方所有的房產(chǎn)，若基于主觀因素另一方對(duì)房產(chǎn)增值有貢獻(xiàn)，則可以享有增值部分的財(cái)產(chǎn)收益。若基于客觀因素導(dǎo)致的房屋增值，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的權(quán)屬來分割增值的財(cái)產(chǎn)收益。

因增值部分是附屬于房屋的，在所有權(quán)人未進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況下，該增值部分一直處于一種期待利益的狀態(tài)。在離婚案件中，若一方主張分割房屋增值部分，雙方對(duì)此不能達(dá)成協(xié)議的，可對(duì)離婚時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估后，再在進(jìn)行處理。