非本村人進(jìn)村購房，其購房協(xié)議是否有效

2007年1月23日，原、被告經(jīng)充分協(xié)商簽訂了一份《房子轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方在協(xié)議中約定，原告將其所有的位于湖北省孝感市書院街光明村2隊(duì)的四間二層房屋(其房屋土地性質(zhì)為集體)的一半(即二間二層)賣給被告(村外人)，價(jià)格為5萬元，一次性付款，付款后辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，原告認(rèn)為該房屋的土地性質(zhì)為集體，不能對外出售，故訴至本院，請求依法確認(rèn)原、被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效并相互返還因該協(xié)議取得的財(cái)物。

合同是否有效是以合同是否符合《合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定為條件，即違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中房屋買賣協(xié)議的簽訂是雙方真實(shí)意思表示，但是原告出售的房屋是建在孝感市孝南區(qū)書院街光明村，屬于集體所有的土地，而被告并非該村村民，原告出售該房屋也未經(jīng)過村委會(huì)同意。而我國《土地管理法》明確規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。而農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。因此，在農(nóng)村宅基地上所建房屋買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故原、被告雙方簽訂的協(xié)議屬于無效協(xié)議。

　　【相關(guān)法律條文】

　　1、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條　農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

　　2、1999年，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中對此作了更明確的規(guī)定。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！�

　　3、《中華人民共和國合同法》第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

　　(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

　　(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩蓋非法目的;

　　(四)損害社會(huì)公共利益;

　　(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。