開發(fā)商逾期交房的法律責(zé)任
 

逾期交房是指開發(fā)商在商品房預(yù)售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒有把房屋交給購房者入住的行為。對于商品房買賣合同中什么時候算是出賣人履行了交付義務(wù)，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定為房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有、使用，就視為出賣人履行了房屋交付使用的義務(wù)，反之，就是逾期交付使用房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

如果開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，對于逾期交房的免責(zé)事由除了地震、戰(zhàn)爭等這些不可抗力的原因之外，不要和開發(fā)商輕易另行約定其他的免責(zé)理由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

　　如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同等。通常在《商品房預(yù)售合同》中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時則應(yīng)按合同約定。需要注意的是，如果違約金以“每日為已交付房價款萬分之_____”的標(biāo)準(zhǔn)計算，則已付房價款在按揭付款的情況下，包括首付款和銀行按揭款。

　　如果對逾期交房的違約金如何計算沒有作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的買受人所購?fù)�地段同類房屋租金�?biāo)準(zhǔn)確定。因為出賣人未能按照合同約定期限交付使用房屋，買受人不能在預(yù)先設(shè)定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分的權(quán)能，買受人為了解決居住使用問題，就可能要花費(fèi)一定的費(fèi)用去承租相同或類似性質(zhì)的房屋居住，也可能采取其他補(bǔ)救措施來解決居住之需，但不管買受人采取什么方式彌補(bǔ)失去商品房合同約定的利益損失，都不影響買受人提出要求出賣人賠償損失。買受人作為守約方在提出賠償要求時是以合同期待利益作為依據(jù)的，也就是說，是基于合同正常履行所應(yīng)當(dāng)獲得的利益。為了補(bǔ)償買受人的損失，在對逾期交房的違約金沒有約定或約定不明的情況下，違約金就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的買受人所購?fù)�地段同類房屋租金�?biāo)準(zhǔn)確定。

如果合同中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使(自對方當(dāng)事人催告之日起計算)；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。