不動產(chǎn)權(quán)屬證書是不動產(chǎn)所有權(quán)人依法享有并行使不動產(chǎn)物權(quán)的重要憑證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)商）因其原因未在法定或約定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書，使買受人不僅無法實現(xiàn)其取得物權(quán)的合同目的，而且使雙方物權(quán)變動的法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。近年來，法院受理逾期辦證糾紛案件急劇上升，《解釋》第十八條規(guī)定了開發(fā)商逾期辦證的違約金責(zé)任，彌補(bǔ)了目前相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)的不足，對審判實踐具有重大的指導(dǎo)意義。本文擬就司法解釋施行后關(guān)于逾期辦證存在的爭議問題作一簡略探討。

一、開發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)之認(rèn)定

關(guān)于開發(fā)商辦證義務(wù)，該問題涉及實務(wù)性內(nèi)容較廣，因此審判實踐中存在較多不同意見，一種意見認(rèn)為，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等法規(guī)、規(guī)章，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)協(xié)助辦理商品房權(quán)屬登記義務(wù)，直至權(quán)屬證書辦理完畢。第二種意見認(rèn)為，在法律規(guī)定情形下，開發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)，買受人承擔(dān)主辦義務(wù)，如買受人未在法定或約定期限內(nèi)履行相應(yīng)申辦手續(xù)，開發(fā)商可以抗辯免責(zé)。第三種意見認(rèn)為，開發(fā)商承擔(dān)辦證的具體義務(wù)，應(yīng)根據(jù)權(quán)屬登記流程規(guī)定分不同情況予以認(rèn)定。

我們認(rèn)為，第三種意見是正確的。理由是：1.根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第33條規(guī)定，買受人與開發(fā)商各自的辦證義務(wù)并非簡單的主辦與協(xié)辦之分，兩者并無必然的主次關(guān)系或因果關(guān)系。實務(wù)中，兩者甚至互有協(xié)助履行之義務(wù)。權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理。初始登記主要系由開發(fā)商向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供立項批文、土地使用權(quán)證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發(fā)商可要求買受人配合提供相應(yīng)材料。在開發(fā)商完成初始登記后買受人可自行申辦產(chǎn)權(quán)，其間需開發(fā)商提供相應(yīng)材料（如單元測繪圖紙等）的，開發(fā)商負(fù)有相應(yīng)協(xié)辦義務(wù)。因此，開發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時以其為主的辦理義務(wù)；二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)時其所承擔(dān)的協(xié)辦義務(wù)。2.當(dāng)開發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬證書的各項規(guī)定資料（共約計13件）備齊交給權(quán)屬登記部門進(jìn)行初始登記，并取得房屋權(quán)屬登記部門的收件單，應(yīng)視為開發(fā)商已完成初始登記辦證義務(wù)。在合同無特別約定時，且買受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商即完成其辦證義務(wù)。3.遵循當(dāng)事人意思自治原則，雙方約定辦證義務(wù)的，從雙方當(dāng)事人約定。如合同約定“開發(fā)商在交付之日起一定期限內(nèi)備齊資料，為買受人向登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買受人應(yīng)按要求提供有關(guān)證件”，開發(fā)商應(yīng)在完成整個房地產(chǎn)項目的初始登記后，還負(fù)有為買受人主動辦理單元權(quán)屬證書的義務(wù)，買受人應(yīng)按開發(fā)商要求及時提供有關(guān)證件，開發(fā)商承擔(dān)辦證義務(wù)直至其取得權(quán)屬登記部門關(guān)于申辦單元權(quán)證資料的收件單時止。

如一預(yù)售商品房合同糾紛，雙方商品房買賣合同約定，開發(fā)商應(yīng)于交付該商品房之日起60日內(nèi)備齊資料，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買受人應(yīng)按開發(fā)商要求及時提供有關(guān)證件。法院最終認(rèn)定，根據(jù)雙方合同約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)在交房起60日內(nèi)備齊資料（包括買受人個人申辦產(chǎn)權(quán)資料）向房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的責(zé)任，開發(fā)商以其已提交應(yīng)當(dāng)提交的文件（初始登記材料）、買受人可單獨(dú)向有關(guān)部門申請辦理權(quán)屬登記手續(xù)為由主張免責(zé)不成立，故終審判決開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任至備齊資料，為買受人向權(quán)屬登記部門辦理權(quán)屬登記之日止，另判決如買受人超過開發(fā)商通知期限逾期不繳納相應(yīng)證件的，開發(fā)商不再承擔(dān)相應(yīng)辦證義務(wù)。該判例就是關(guān)于辦證義務(wù)的合同特別約定情形。

二、對“出賣人的原因”的理解

審判實踐中對《解釋》第十八條所規(guī)定的“由于出賣人的原因”的理解不一，處理結(jié)果也因此具有較大分歧。一種意見認(rèn)為，“出賣人的原因”即開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的歸責(zé)原則，系過錯原則，開發(fā)商具有過錯才承擔(dān)違約責(zé)任。還有一種意見認(rèn)為，認(rèn)定“出賣人的原因”不宜簡單以開發(fā)商是否具有過錯作為判斷依據(jù)，它是一個較為復(fù)雜的問題，只要開發(fā)商應(yīng)盡辦證義務(wù)而未盡，開發(fā)商即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發(fā)，應(yīng)兼顧公平合理加以綜合考慮。我們贊同后一種意見。根據(jù)《解釋》、合同法相應(yīng)規(guī)定及我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，以下原因應(yīng)認(rèn)定為非出賣人原因，即開發(fā)商可履行之抗辯理由。

1.《解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權(quán)屬登記相關(guān)法律規(guī)定滯后，政府相關(guān)權(quán)屬登記管理制度長期相對不規(guī)范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法規(guī)定，“城市房屋產(chǎn)籍應(yīng)由縣級以上地方人民政府行政主管部門統(tǒng)一管理，并建立健全房產(chǎn)檔案和房產(chǎn)測繪的管理制度”，1997年9月1日廈門權(quán)屬登記主管部門制定廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定，規(guī)定由其進(jìn)行房屋產(chǎn)籍調(diào)查、確定面積等的相關(guān)測繪工作。之后，2001年6月1日商品房銷售管理辦法規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。因此，鑒于法律相應(yīng)規(guī)定滯后的歷史原因，作為開發(fā)商應(yīng)完成的辦證測繪義務(wù)在相關(guān)規(guī)范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關(guān)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡單歸責(zé)于開發(fā)商責(zé)任，不盡合理，故我們認(rèn)為，因該類型第三人原因而導(dǎo)致逾期辦證不應(yīng)歸責(zé)開發(fā)商。

2.不可抗力原因。審判實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發(fā)商所能預(yù)見、避免或克服的；二是該不可抗力原因?qū)τ陂_發(fā)商履約已造成實質(zhì)上的影響，即存在導(dǎo)致開發(fā)商無法履行辦證義務(wù)的因果關(guān)系。

3.買受人原因。當(dāng)買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應(yīng)辦證義務(wù)時，根據(jù)合同法關(guān)于不安抗辯權(quán)及同時履行抗辯權(quán)行使等之規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應(yīng)的免責(zé)事由。

三、違約責(zé)任訴訟時效問題

《解釋》第十八條規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的方式為違約金。違約金從開發(fā)商在合同約定或法定期限內(nèi)未履行相應(yīng)辦證之日起算，但違約金如何適用訴訟時效問題，我們認(rèn)為，逾期辦證是一種違約行為，可適用訴訟時效，訴訟時效期間應(yīng)從開發(fā)商違約行為發(fā)生之日起計算。理由是：1.在買受人取得權(quán)屬證書前，買受人并未取得房屋物權(quán)，認(rèn)為買受人不享有物權(quán)而不適用訴訟時效的觀點是錯誤的。買受人要求開發(fā)商承擔(dān)違約金責(zé)任是基于合同之債所享有的請求權(quán)，可適用民法通則關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。2.根據(jù)司法解釋規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證應(yīng)支付相應(yīng)違約金，在合同沒有約定或損失難于確定時，按已付購房款數(shù)額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收貸款利息支付相應(yīng)違約金。因此，違約金訴求是買受人基于雙方合同所產(chǎn)生的一項要求開發(fā)商相應(yīng)支付義務(wù)的債權(quán)請求權(quán)，從開發(fā)商違約行為發(fā)生之日，買受人就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其要求開發(fā)商支付違約金的請求權(quán)隨即發(fā)生，訴訟時效期間應(yīng)從開發(fā)商違約之日起算。