購房者要強化投資風(fēng)險防范意識      

一、售后包租的種種花樣
 
　  售后包租是指開發(fā)商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。
返本銷售是指開發(fā)商定期向購房人返還購房款的銷售方式。
分割拆零銷售是指開發(fā)商將成套的商品住宅分割為數(shù)部分出售給購房人的銷售方式。 這些銷售行為的實質(zhì)，是以承諾售后高回報、低風(fēng)險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發(fā)提供資金支持。   表現(xiàn)形式通常是，以提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風(fēng)險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場、產(chǎn)權(quán)商鋪等。 具體宣傳形式有：“統(tǒng)一經(jīng)營、原價回購”“提供每年8%的物業(yè)補貼”“銀行擔(dān)保年收益9%”“年均租金8.5%”“至高保障下的零風(fēng)險投資”“解體風(fēng)險”“安全創(chuàng)富平臺(商鋪)”等。
　二、售后包租存在五大風(fēng)險隱患

　　建設(shè)部新聞發(fā)言人指出，售后包租等銷售形式存在很大的風(fēng)險隱患：
一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；
　　二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環(huán)節(jié)出問題，會導(dǎo)致資金鏈斷裂；

　　三是項目建成后經(jīng)營不善，無法達到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付；

　　四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權(quán)證；

　　五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等。

　  希望廣大消費者切勿瞄準高收益率，聽信一些片面的誤導(dǎo)性宣傳，盲目跟風(fēng)以售后包租方式投資房地產(chǎn)。要正確甄別相關(guān)的宣傳信息，做深入細致的市場調(diào)查，對市場變化、所投資項目的收益能力及投資面臨的潛在風(fēng)險要有客觀、理性的判斷，建議最好借助房地產(chǎn)、法律等方面的專業(yè)咨詢機構(gòu)和專業(yè)人士的力量，作出正確的投資選擇。 同時也提醒已經(jīng)以售后包租等方式購房的業(yè)主，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商蓄意詐騙、攜款逃匿，要及時向公安機關(guān)報案；當(dāng)開發(fā)商不能按合同要求兌現(xiàn)回購或支付回報承諾時，要及時采取措施，通過協(xié)商、仲裁或訴訟等方式解決，切實維護自身的合法權(quán)益。

　　三、售后包租涉嫌違法

　　售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報的承諾，涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條等有關(guān)規(guī)定。
　  建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房�！钡谑�二條規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售�！�
     國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾�！� 建設(shè)部要求，各級房地產(chǎn)管理部門要加強監(jiān)管，對違背有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定銷售商品房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴肅查處