姚某與許某系夫妻，兩人因感情不和而分居。婚后兩人共建房屋一棟，房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記所有權(quán)人為姚某和許某。兩人分居后，房屋由許某居住。2007年12月21日經(jīng)人介紹，姚某將該房屋賣給陸某。雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定，姚某將房屋轉(zhuǎn)讓給陸某，房屋轉(zhuǎn)讓價為10萬元。付款方式：協(xié)議簽訂時陸某先付定金2萬元，余款于2008年3月5日陸某拿房產(chǎn)證過完戶付清。2008年3月10日，姚某將房屋交付給陸某使用，雙方如有違約，違約方應(yīng)承擔(dān)3萬元違約金。協(xié)議簽訂后，陸某于2008年2月14日支付給姚某購房款10萬元。3月5日，姚某和陸某到房地產(chǎn)管理局辦理了房屋過戶登記手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給陸某。后姚某一直未交付房屋，陸某多次找姚某協(xié)商未果，故訴至法院，要求交付房屋。

    在審理過程中，許某得知后，向法院申請作為第三人參與訴訟，并以姚某出賣房屋未經(jīng)其許可為由，請求法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效。

    分歧  本案在審理過程中，存在二種不同的處理意見。

    第一種意見認(rèn)為，該房屋買賣協(xié)議有效。理由是：一是姚某與陸某均具有完全民事行為能力，所簽訂的房屋買賣協(xié)議意思表示真實(shí)，標(biāo)的確定，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，也未損害國家和社會公共利益，因此，該房屋買賣協(xié)議依法成立，雙方均應(yīng)按照協(xié)議的約定履行自己的義務(wù)；二是協(xié)議簽訂后，陸某按照約定已交付房款10萬元，姚某也按照約定辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，該房屋買賣合同合法有效，且物權(quán)也發(fā)生了變動；三是《婚姻法解釋（一）》第十七條規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”本案中，陸某在購買房屋時并不了解姚某的婚姻狀況，其有理由相信姚某出賣房屋的行為系夫妻雙方的共同意思表示，因此，許某不得以不同意或不知情為由對抗陸某的善意取得。

    第二種意見認(rèn)為，該房屋買賣協(xié)議無效，姚某應(yīng)返還陸某房款10萬元，由陸某將房產(chǎn)證返還給姚某。

    評析：筆者同意第二種意見。理由如下：

    1、姚某與許某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間建造的房屋，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方享有平等的所有權(quán)和處分權(quán)�！睹穹ㄍ▌t意見》第89條規(guī)定，共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。本案中，姚某擅自出賣其本人沒有全部產(chǎn)權(quán)和處分權(quán)的共有房屋，違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。

    2、共同所有人出賣共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)�！冻鞘兴接蟹课莨芾�?xiàng)l例》第10條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。”本案中，姚某將房屋賣給陸某，未經(jīng)共有人許某同意，侵犯了許某對該房屋共有部分的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，系無效的民事行為。無效的民事行為，從一開始就沒有法律效力，不管買賣雙方是否辦理了過戶手續(xù)，均不影響對合同無效的認(rèn)定。

　　3、《婚姻法解釋（一）》第十七條規(guī)定：“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人�！币δ撑c許某夫妻感情不和，正在分居生活，姚某未與許某協(xié)商取得一致意見，獨(dú)自作出買賣房屋的這一重要決定，其動機(jī)并非為了日常生活的需要，而是為了獨(dú)占夫妻共同財(cái)產(chǎn)。陸某作為房屋買賣合同的買受人，并未盡到對合同標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)的審查義務(wù)（如查看房屋所有權(quán)證書中的房屋所有權(quán)人、共有權(quán)人等），因此，不能認(rèn)定其有理由相信姚某出賣共有房屋的行為系夫妻雙方共同意思表示。

    4、善意取得的標(biāo)的物應(yīng)為動產(chǎn)，不適用不動產(chǎn)。善意取得制度是以犧牲原所有權(quán)人的利益為代價而保護(hù)善意第三人的利益，以期利益平衡，其構(gòu)成要件也比較嚴(yán)格，標(biāo)的物須為動產(chǎn)，不動產(chǎn)不能成為善意取得的標(biāo)的。動產(chǎn)物權(quán)的存在，以占有為其公示方法，而不動產(chǎn)物權(quán)的存在與變更則以登記及登記的變更作為公示方法。因此，第三人容易誤信占有動產(chǎn)的人就是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人，而對于不動產(chǎn)來說，由于物權(quán)變動的特殊性，只要第三人足夠注意，就不難發(fā)現(xiàn)其真正產(chǎn)權(quán)歸屬，一般不會引起誤信。本案不應(yīng)適用善意取得制度保護(hù)購房者的利益，而損害房屋共有人許某的利益。

    5、雖然房屋買賣合同無效，但購房人陸某的合法利益仍應(yīng)受到法律保護(hù)�！逗贤�法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，姚某出賣房屋的動機(jī)不純，主觀上存在較大過錯，但姚某未盡到對合同標(biāo)的審查注意的義務(wù)，對導(dǎo)致買賣合同無效也有一定過錯，因此，應(yīng)由姚某返還陸某購房款10萬元，該款的利息損失由姚某自行承擔(dān)。

作者單位：江西省弋陽縣人民法院 作者： 周軍