案情
姚某與許某系夫妻,兩人因感情不和而分居。婚后兩人共建房屋一棟,房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記所有權(quán)人為姚某和許某。兩人分居后,房屋由許某居住。2007年12月21日經(jīng)人介紹,姚某將該房屋賣給陸某。雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議,協(xié)議約定,姚某將房屋轉(zhuǎn)讓給陸某,房屋轉(zhuǎn)讓價為10萬元。付款方式:協(xié)議簽訂時陸某先付定金2萬元,余款于2008年3月5日陸某拿房產(chǎn)證過完戶付清。2008年3月10日,姚某將房屋交付給陸某使用,雙方如有違約,違約方應(yīng)承擔(dān)3萬元違約金。協(xié)議簽訂后,陸某于2008年2月14日支付給姚某購房款10萬元。3月5日,姚某和陸某到房地產(chǎn)管理局辦理了房屋過戶登記手續(xù),將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給陸某。后姚某一直未交付房屋,陸某多次找姚某協(xié)商未果,故訴至法院,要求交付房屋。
在審理過程中,許某得知后,向法院申請作為第三人參與訴訟,并以姚某出賣房屋未經(jīng)其許可為由,請求法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效。
分歧 本案在審理過程中,存在二種不同的處理意見。
第一種意見認(rèn)為,該房屋買賣協(xié)議有效。理由是:一是姚某與陸某均具有完全民事行為能力,所簽訂的房屋買賣協(xié)議意思表示真實(shí),標(biāo)的確定,內(nèi)容不違反法律規(guī)定,也未損害國家和社會公共利益,因此,該房屋買賣協(xié)議依法成立,雙方均應(yīng)按照協(xié)議的約定履行自己的義務(wù);二是協(xié)議簽訂后,陸某按照約定已交付房款10萬元,姚某也按照約定辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù),該房屋買賣合同合法有效,且物權(quán)也發(fā)生了變動;三是《婚姻法解釋(一)》第十七條規(guī)定:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”本案中,陸某在購買房屋時并不了解姚某的婚姻狀況,其有理由相信姚某出賣房屋的行為系夫妻雙方的共同意思表示,因此,許某不得以不同意或不知情為由對抗陸某的善意取得。
第二種意見認(rèn)為,該房屋買賣協(xié)議無效,姚某應(yīng)返還陸某房款10萬元,由陸某將房產(chǎn)證返還給姚某。
評析:筆者同意第二種意見。理由如下:
1、姚某與許某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間建造的房屋,屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),雙方享有平等的所有權(quán)和處分權(quán)!睹穹ㄍ▌t意見》第89條規(guī)定,共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無效。本案中,姚某擅自出賣其本人沒有全部產(chǎn)權(quán)和處分權(quán)的共有房屋,違反法律規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定無效。
2、共同所有人出賣共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)征得其他共有人同意,而且其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)!冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第10條規(guī)定:“房屋所有權(quán)人出賣共有房屋,須提交共有人同意的證明書,在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán)。”本案中,姚某將房屋賣給陸某,未經(jīng)共有人許某同意,侵犯了許某對該房屋共有部分的財(cái)產(chǎn)所有權(quán),系無效的民事行為。無效的民事行為,從一開始就沒有法律效力,不管買賣雙方是否辦理了過戶手續(xù),均不影響對合同無效的認(rèn)定。
3、《婚姻法解釋(一)》第十七條規(guī)定:“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人!币δ撑c許某夫妻感情不和,正在分居生活,姚某未與許某協(xié)商取得一致意見,獨(dú)自作出買賣房屋的這一重要決定,其動機(jī)并非為了日常生活的需要,而是為了獨(dú)占夫妻共同財(cái)產(chǎn)。陸某作為房屋買賣合同的買受人,并未盡到對合同標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)的審查義務(wù)(如查看房屋所有權(quán)證書中的房屋所有權(quán)人、共有權(quán)人等),因此,不能認(rèn)定其有理由相信姚某出賣共有房屋的行為系夫妻雙方共同意思表示。
4、善意取得的標(biāo)的物應(yīng)為動產(chǎn),不適用不動產(chǎn)。善意取得制度是以犧牲原所有權(quán)人的利益為代價而保護(hù)善意第三人的利益,以期利益平衡,其構(gòu)成要件也比較嚴(yán)格,標(biāo)的物須為動產(chǎn),不動產(chǎn)不能成為善意取得的標(biāo)的。動產(chǎn)物權(quán)的存在,以占有為其公示方法,而不動產(chǎn)物權(quán)的存在與變更則以登記及登記的變更作為公示方法。因此,第三人容易誤信占有動產(chǎn)的人就是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人,而對于不動產(chǎn)來說,由于物權(quán)變動的特殊性,只要第三人足夠注意,就不難發(fā)現(xiàn)其真正產(chǎn)權(quán)歸屬,一般不會引起誤信。本案不應(yīng)適用善意取得制度保護(hù)購房者的利益,而損害房屋共有人許某的利益。
5、雖然房屋買賣合同無效,但購房人陸某的合法利益仍應(yīng)受到法律保護(hù)!逗贤ā返58條規(guī)定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中,姚某出賣房屋的動機(jī)不純,主觀上存在較大過錯,但姚某未盡到對合同標(biāo)的審查注意的義務(wù),對導(dǎo)致買賣合同無效也有一定過錯,因此,應(yīng)由姚某返還陸某購房款10萬元,該款的利息損失由姚某自行承擔(dān)。
作者單位:江西省弋陽縣人民法院 作者: 周軍
(聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來,本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對刊載內(nèi)容有異議,請聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時請務(wù)必注明出處和作者,否則將追究其法律責(zé)任。) |