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| 破產(chǎn)程序中租賃權(quán)的行使及限制 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2009/2/15 0:02:00 |
租賃權(quán)是債權(quán)還是物權(quán)，或者是債權(quán)的物權(quán)化，在法學(xué)界一直有不同的認(rèn)識(shí)。但“買賣不破租賃”這一眾所周知的原理，使租賃權(quán)不同于一般債權(quán)，而被賦予物權(quán)的某些特征。那么，在企業(yè)破產(chǎn)程序中，租賃權(quán)的行使與通常的交易是否有所不同呢？
一、企業(yè)破產(chǎn)程序涉及租賃權(quán)的情形
租賃發(fā)生的情形很多，主要有合同法調(diào)整的財(cái)產(chǎn)租賃和特別法調(diào)整的企業(yè)經(jīng)營租賃和航空器租賃、船舶租賃等。由于企業(yè)破產(chǎn)程序中涉及的租賃絕大多數(shù)為合同法調(diào)整的財(cái)產(chǎn)租賃，其中又以企業(yè)廠房設(shè)備租賃、住房租賃和商業(yè)用房租賃最為常見，因此本文只討論這幾種常見的財(cái)產(chǎn)租賃問題。
企業(yè)在破產(chǎn)之前，通常經(jīng)營狀況較差，為了彌補(bǔ)經(jīng)營中的虧損，常常將部分辦公、生活用房和部分或全部廠房設(shè)備用于出租。其簽訂的租賃合同期限不少在進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)尚未屆滿，因此需要在破產(chǎn)程序中予以處理。
企業(yè)為了滿足職工的生活需要，通常興建了大量的住房。近年來對(duì)符合房改條件的住房，一般都通過房改，把住房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了職工，但仍有少數(shù)符合房改條件的住房因各種原因沒有進(jìn)行房改。并且還有一部分不符合房改條件的住房，仍由職工以低廉的租金租住。這部分沒有房改的住房，也是破產(chǎn)程序中必須處理的企業(yè)財(cái)產(chǎn)。
有的企業(yè)還有一部分臨街的或在商業(yè)區(qū)的房產(chǎn)出租給他人用于商業(yè)經(jīng)營，其中有的是以優(yōu)惠條件出租給本企業(yè)的下崗、分流職工用于商業(yè)經(jīng)營。在企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，不少租期未滿，需要處理。
二、租賃權(quán)的法律特征和在破產(chǎn)程序中行使的特殊性
由于租賃權(quán)具有物權(quán)的某些特征，因此，法律賦予租賃權(quán)一般債權(quán)所沒有的權(quán)利，體現(xiàn)了租賃權(quán)的三個(gè)特征。
一是租賃權(quán)在租賃物所有權(quán)變動(dòng)時(shí)有不受影響的對(duì)抗權(quán)。除非租賃合同另有約定或者法律另有規(guī)定，否則原租賃合同對(duì)新的所有人仍然有效，租賃合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。此即所謂“買賣不破租賃”。
二是同等條件下對(duì)租賃物的優(yōu)先購買權(quán)。這里有兩個(gè)問題：第一，優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的問題。依據(jù)合同法的規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的限于房屋，不涉及破產(chǎn)企業(yè)的其他租賃財(cái)產(chǎn)。但這里所指的房屋應(yīng)當(dāng)不包括辦公用房和廠房、倉庫，因?yàn)檗k公用房和廠房、倉庫如同機(jī)器設(shè)備一樣，屬于生產(chǎn)資料。承租人租賃廠房設(shè)備的目的不同于租賃住房。租賃住房是為了獲取對(duì)他人住房的使用權(quán)，其目的是為了滿足基本的生活需要。如果不保護(hù)住房承租人的優(yōu)先購買權(quán)，則可能影響他最起碼的生活需要。但廠房設(shè)備承租人的目的是獲取對(duì)他人生產(chǎn)資料的使用收益權(quán)，是為了商業(yè)上的利益，不保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不影響承租人的基本生活�；谶@一理由，商業(yè)用房以及作為生產(chǎn)附屬設(shè)施的公用生活用房似也不應(yīng)成為優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的。此外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）第82條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)的幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等公益福利設(shè)施，按國家有關(guān)規(guī)定處理，不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配。因此，福利設(shè)施也不能成為優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的；第二，何謂“同等條件”問題。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，福利分房時(shí)，職務(wù)、工齡、家庭人口、有無住房，都是“同等條件”要考慮的范圍。但在住房出售時(shí)，除了價(jià)格是同等條件以外，承租人的上述人身因素，是否還構(gòu)成“同等條件”？對(duì)此不無疑問。
三是合同解除前合理通知期限的對(duì)抗權(quán)。合同法規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。最高人民法院的有關(guān)司法解釋則直接規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。這樣規(guī)定，目的是要給承租人重新尋找房屋或考慮是否購買所租賃的房屋以必要的時(shí)間，有其合理性。
但租賃權(quán)的行使在企業(yè)破產(chǎn)程序中，有其不同于正常交易的特殊性。
一是租賃主體的特殊性。企業(yè)被宣告破產(chǎn)后，出租方企業(yè)作為合同的一方即宣告消亡。清算組在接管破產(chǎn)企業(yè)后雖然成為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理人，但其不是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人，其權(quán)利義務(wù)由法律直接規(guī)定而不是由合同約定，具有特定性，已不能按照正常交易中的合同主體對(duì)待。
二是租賃合同履行期限的特殊性。企業(yè)破產(chǎn)法（試行）第三十一條規(guī)定，破產(chǎn)宣告時(shí)未到期的債權(quán)，視為已到期債權(quán)。企業(yè)被宣告破產(chǎn)后，企業(yè)所簽訂的所有合同由于合同主體的消亡，自然應(yīng)當(dāng)終結(jié)履行。企業(yè)破產(chǎn)法（試行）第二十六條規(guī)定，對(duì)破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同，清算組可以決定解除或者繼續(xù)履行。筆者贊同由清算組決定解除或繼續(xù)履行合同應(yīng)以維護(hù)破產(chǎn)債權(quán)人權(quán)益和破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)利益為標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，清算組還應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行時(shí)間的長短、繼續(xù)履行是否會(huì)影響清算的進(jìn)行等因素，作為判斷合同是否繼續(xù)履行的參考標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)企業(yè)破產(chǎn)程序的性質(zhì)，即使租賃合同可以繼續(xù)履行，也只能以破產(chǎn)清算結(jié)束、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣時(shí)為限，否則將使破產(chǎn)程序無法進(jìn)行。由于破產(chǎn)宣告有使租賃合同終結(jié)履行的效力，而“買賣不破租賃”是以租賃合同繼續(xù)存在和可以繼續(xù)履行為條件的，因此，在企業(yè)破產(chǎn)程序中，租賃權(quán)是否還可以對(duì)抗財(cái)產(chǎn)所有權(quán)主體的轉(zhuǎn)變就成了疑問。
三是租賃財(cái)產(chǎn)買賣形式的特殊性�！兑�(guī)定》第85條規(guī)定：“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)應(yīng)當(dāng)以拍賣的方式進(jìn)行�！迸馁u的特點(diǎn)是按照一定的規(guī)則和程序，由競買人公開叫價(jià)，以報(bào)價(jià)最高者為買受人。這時(shí)，承租人同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)又如何實(shí)現(xiàn)？
四是破產(chǎn)程序?qū)贤獬ㄖ谙薜奶厥庑�。破產(chǎn)案件的審理是以法院受理申請(qǐng)人的破產(chǎn)申請(qǐng)開始的。當(dāng)法院受理破產(chǎn)案件，發(fā)出破產(chǎn)公告，通知債權(quán)人申報(bào)債權(quán)和債務(wù)人履行債務(wù)時(shí)，對(duì)包括租賃合同在內(nèi)的所有合同當(dāng)事人，實(shí)際上已經(jīng)發(fā)出解除合同、終結(jié)合同履行的信息了，而且破產(chǎn)法規(guī)定的公告期限最少為三個(gè)月。這時(shí)，是否還需要單獨(dú)給房屋承租人提前三個(gè)月發(fā)解除合同的通知？如果清算組只發(fā)公告，對(duì)房屋承租人未單獨(dú)發(fā)通知或者漏發(fā)通知，在這種情況下啟動(dòng)拍賣程序，承租人是否可以依據(jù)法律賦予的權(quán)利，請(qǐng)求人民法院宣告該房屋拍賣無效？這些問題，都是破產(chǎn)程序中特有的，其中有的已構(gòu)成了對(duì)租賃權(quán)行使的限制，因此需要予以研究解決。
三、破產(chǎn)程序中對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)和限制
1.對(duì)續(xù)租權(quán)的保護(hù)和限制
有的學(xué)者認(rèn)為，在企業(yè)破產(chǎn)程序中，“買賣不破租賃”的原則仍應(yīng)得到遵守。對(duì)此，筆者不能贊同。合同法第二百二十九條所規(guī)定的“買賣不破租賃”，是以買賣行為發(fā)生時(shí)原租賃合同的履行期限尚未屆滿，即租賃合同繼續(xù)存在為條件的。合同法作為市場交易的普通規(guī)則，只能適用于合同簽訂履行的一般情況，即適用于一般的市場交易中。企業(yè)破產(chǎn)程序是由破產(chǎn)法這種特別法調(diào)整的，租賃合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)按照破產(chǎn)法的規(guī)定處理，而不應(yīng)當(dāng)適用具有普通法性質(zhì)的合同法。破產(chǎn)程序的特點(diǎn)之一，就是可以使未到期的債權(quán)視為已到期債權(quán)，也就是使未到期的合同視為已到期的合同，租賃合同也不例外。因此，租賃合同在破產(chǎn)程序中的法定終結(jié)，或者稱法定解除，使其不具有繼續(xù)履行的可能，這同時(shí)也就構(gòu)成了對(duì)續(xù)租權(quán)行使的限制。但是，由于企業(yè)破產(chǎn)案件的審理有一個(gè)過程，因此，在企業(yè)破產(chǎn)清算期間，只要不影響清算的進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)視情況讓承租人繼續(xù)承租一段時(shí)間，最長可至破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)之前。這也是破產(chǎn)程序中對(duì)租賃權(quán)的必要保護(hù)。
2.對(duì)同等條件下優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)和限制
根據(jù)司法解釋的規(guī)定，除了依法不得拍賣或者拍賣所得不足以支付拍賣所需費(fèi)用的，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)應(yīng)當(dāng)以拍賣方式進(jìn)行。由于優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的限于房屋，而房屋的價(jià)值通常比較大，對(duì)適用拍賣程序并無障礙。但根據(jù)《規(guī)定》第81條的規(guī)定，有兩種職工租住的房屋可以不適用拍賣程序。一是對(duì)符合房改條件的住房，應(yīng)當(dāng)按照房改政策規(guī)定的辦法向職工出售。這也可以看成對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的特殊保護(hù)。二是對(duì)不具備房改條件的住房，由清算組根據(jù)實(shí)際情況處理。不具備房改條件的住房，有的可能是不適合居住的舊房，通常需要拆除或重建。這樣的房屋本身不具有價(jià)值或價(jià)值很低，不宜拍賣，優(yōu)先權(quán)在這里也就沒有存在的余地。還有的可能是集體宿舍或結(jié)構(gòu)不適宜作為家居的房屋。對(duì)這類房屋不能作為住房拍賣，但可以作為企業(yè)的附屬設(shè)施拍賣。其中的住戶無處搬遷的，可與受讓人重新簽訂租賃合同，受讓人應(yīng)當(dāng)保證住戶的居住權(quán)。但這不屬于“買賣不破租賃”，因?yàn)椤百I賣不破租賃”是原合同的繼續(xù)履行，而不是重新簽訂合同。
在應(yīng)當(dāng)進(jìn)行拍賣的房屋中，原承租人“同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)”可以從以下形式體現(xiàn)。一是原承租人必須參加競買。如果原承租人不參加競買，應(yīng)視為對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的放棄。因此是否參加競買可以看成是對(duì)優(yōu)先購買權(quán)的限制。二是應(yīng)當(dāng)以價(jià)格條件作為拍賣程序中的“同等條件”。當(dāng)在拍賣程序中出現(xiàn)最高報(bào)價(jià)時(shí)，原承租人對(duì)于非承租人來說，應(yīng)當(dāng)享有以最高報(bào)價(jià)優(yōu)先購買的權(quán)利。如果原承租人對(duì)最高報(bào)價(jià)不能接受，應(yīng)當(dāng)視為放棄同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。而福利分房時(shí)代的職務(wù)、工齡、家庭人口、是否本單位職工等身份因素，在拍賣程序中已經(jīng)沒有法律意義，因此不能作為“同等條件”中的條件。至于商業(yè)用房租賃中對(duì)原企業(yè)職工的照顧性條件，也由于原租賃合同的終止而喪失，在拍賣程序中也沒有法律意義。原企業(yè)職工的就業(yè)問題應(yīng)當(dāng)通過其他渠道解決。
3.對(duì)解除合同通知期限抗辯權(quán)的保護(hù)和限制
在企業(yè)破產(chǎn)程序中，承租人有交回承租財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，又因?yàn)樘崆敖獬赓U合同有可能給承租人造成損失，承租人有申報(bào)債權(quán)的權(quán)利。因此，在破產(chǎn)程序中承租人可能兼具債權(quán)人和債務(wù)人雙重身份。對(duì)破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)租賃中已知的承租人，法院應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)破產(chǎn)法（試行）規(guī)定的時(shí)間和辦法，向其發(fā)出通知。通知內(nèi)容除了按照對(duì)債權(quán)人通知所要求的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)有收回出租財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容。由于在企業(yè)破產(chǎn)程序中，法院應(yīng)當(dāng)發(fā)布公告，公告的期限為三個(gè)月，這一期限也是給承租人行使權(quán)利、處理租賃事務(wù)的期限，因此，已經(jīng)可以滿足法律和司法解釋對(duì)出賣租賃財(cái)產(chǎn)所要求的必要通知期限。即使法院或清算組沒有單獨(dú)書面通知承租人，由于有公告程序，承租人一般不能再以沒有提前三個(gè)月通知為由進(jìn)行抗辯。
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