商品房因質(zhì)量問題引起的糾紛在商品房買賣糾紛中占很大的比例，在商品房建筑施工工程中，不法商家、建筑商為了節(jié)省成本，采用不符合規(guī)定的建筑材料，或者由沒有建筑施工項(xiàng)目資質(zhì)的施工隊(duì)伍進(jìn)行建筑，這些因素都直接導(dǎo)致部分商品房質(zhì)量低劣。商品房的質(zhì)量影響到使用者的人身財(cái)產(chǎn)安全，如有差錯(cuò)，后果將不堪設(shè)想。

  宋先生在一年前在某小區(qū)認(rèn)購了一套商品房，在開發(fā)商如期交房之后，宋先生委托裝修公司在對(duì)自己新房進(jìn)行裝修的過程中，發(fā)現(xiàn)主臥室頂部墻角有一小段不起眼的裂縫，同樣，在緊貼著主臥室隔壁的衛(wèi)生間頂部也有一小段裂縫，三個(gè)月后，樓上住戶在裝修使用衛(wèi)生間的時(shí)候，宋先生的發(fā)現(xiàn)新裝修的衛(wèi)生間頂部裂縫有明顯受潮現(xiàn)象，并且裂縫存在長度增加的趨勢(shì)，宋先生認(rèn)為自己房子質(zhì)量有嚴(yán)重問題，要求開發(fā)商給個(gè)說法。

    在此案例中，開發(fā)商應(yīng)針對(duì)商品房質(zhì)量問題的嚴(yán)重性分情況承擔(dān)保修或退房以及賠償損失的責(zé)任。

   

    一、開發(fā)商應(yīng)該對(duì)商品房的普通質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任。

  為維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，我國政府先后頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。這些房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示委托單位。

依照法律規(guī)定，商品房保修期是從房產(chǎn)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起計(jì)算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年；管道堵塞2個(gè)月； .燈具、電器開關(guān)6個(gè)月； 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個(gè)采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產(chǎn)商可以延長上述保修期。

   二、如果商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，后因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退房并賠償損失的責(zé)任。

  《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第12條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持�！保�第13條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)�！�

  根據(jù)上述規(guī)定，如果該商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房者有權(quán)要求退房。不過，購房者首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購房款，并應(yīng)當(dāng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進(jìn)行賠償。

  如果該商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者也有權(quán)要求退房并要求賠償損失。

  如果該商品房是主體結(jié)構(gòu)以外的部分存在質(zhì)量問題，未嚴(yán)重影響正常居住的，那么購房者只能要求開發(fā)商負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，而無權(quán)要求退房。當(dāng)然，因維修致使房屋原使用功能受到影響而造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償損失。

  因此，在本案例中，宋先生可以先申請(qǐng)《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，如屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，宋先生有權(quán)要求退房并要求開發(fā)商賠償損失，如不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，宋先生有權(quán)要求開發(fā)商維修并要求開發(fā)商賠償損失。

   房屋的質(zhì)量檢查主要包括：

 （一）檢查房屋有無裂縫

 （二）檢查房屋有無傾斜

 （三）檢查房屋有無滲漏

 （四）檢查墻面有無石灰“爆點(diǎn)”

 （五）檢查衛(wèi)生間的排水情況

   注意：“因用戶不當(dāng)使用或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任。