商品房質(zhì)量糾紛的法律對(duì)策
商品房因質(zhì)量問題引起的糾紛在商品房買賣糾紛中占很大的比例,在商品房建筑施工工程中,不法商家、建筑商為了節(jié)省成本,采用不符合規(guī)定的建筑材料,或者由沒有建筑施工項(xiàng)目資質(zhì)的施工隊(duì)伍進(jìn)行建筑,這些因素都直接導(dǎo)致部分商品房質(zhì)量低劣。商品房的質(zhì)量影響到使用者的人身財(cái)產(chǎn)安全,如有差錯(cuò),后果將不堪設(shè)想。
相關(guān)案例:
宋先生在一年前在某小區(qū)認(rèn)購了一套商品房,在開發(fā)商如期交房之后,宋先生委托裝修公司在對(duì)自己新房進(jìn)行裝修的過程中,發(fā)現(xiàn)主臥室頂部墻角有一小段不起眼的裂縫,同樣,在緊貼著主臥室隔壁的衛(wèi)生間頂部也有一小段裂縫,三個(gè)月后,樓上住戶在裝修使用衛(wèi)生間的時(shí)候,宋先生的發(fā)現(xiàn)新裝修的衛(wèi)生間頂部裂縫有明顯受潮現(xiàn)象,并且裂縫存在長度增加的趨勢(shì),宋先生認(rèn)為自己房子質(zhì)量有嚴(yán)重問題,要求開發(fā)商給個(gè)說法。
律師點(diǎn)評(píng):
在此案例中,開發(fā)商應(yīng)針對(duì)商品房質(zhì)量問題的嚴(yán)重性分情況承擔(dān)保修或退房以及賠償損失的責(zé)任。
一、開發(fā)商應(yīng)該對(duì)商品房的普通質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任。
為維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益,我國政府先后頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。這些房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí),向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后,委托物業(yè)管理等單位維修的,應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示委托單位。
依照法律規(guī)定,商品房保修期是從房產(chǎn)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起計(jì)算。正常使用情況下,各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期為:屋面防水3年;墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年; 墻面、頂棚抹灰層脫落1年; 地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年;管道堵塞2個(gè)月; .燈具、電器開關(guān)6個(gè)月; 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個(gè)采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定,房產(chǎn)商可以延長上述保修期。
二、如果商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,后因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退房并賠償損失的責(zé)任。
《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第12條:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持!保13條:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)!
根據(jù)上述規(guī)定,如果該商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,購房者有權(quán)要求退房。不過,購房者首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn),如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù),返還購房款,并應(yīng)當(dāng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進(jìn)行賠償。
如果該商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的,購房者也有權(quán)要求退房并要求賠償損失。
如果該商品房是主體結(jié)構(gòu)以外的部分存在質(zhì)量問題,未嚴(yán)重影響正常居住的,那么購房者只能要求開發(fā)商負(fù)責(zé)進(jìn)行維修,而無權(quán)要求退房。當(dāng)然,因維修致使房屋原使用功能受到影響而造成損失的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償損失。
因此,在本案例中,宋先生可以先申請(qǐng)《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn),如屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格,宋先生有權(quán)要求退房并要求開發(fā)商賠償損失,如不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格,宋先生有權(quán)要求開發(fā)商維修并要求開發(fā)商賠償損失。
提示:
房屋的質(zhì)量檢查主要包括:
(一)檢查房屋有無裂縫
(二)檢查房屋有無傾斜
(三)檢查房屋有無滲漏
(四)檢查墻面有無石灰“爆點(diǎn)”
(五)檢查衛(wèi)生間的排水情況
注意:“因用戶不當(dāng)使用或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu),設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失,開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任。
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