房產(chǎn)問題提醒1：開發(fā)商出售房屋后應在法定或者約定時間內(nèi)辦理產(chǎn)權變更登記，否則，將承擔巨額違約金。

案例：購到商鋪兩年余未能辦證，仲裁裁決開發(fā)商履行辦證義務同時賠償違約金。2006年5月23日尹先生與開發(fā)商麗江某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房購銷合同》四份，分別約定開發(fā)商將麗江三和商貿(mào)城麗江印象組團第一層A17x號、A17x號、A14x號、A14x號四套商鋪出售給尹先生，合同皆經(jīng)過麗江市玉龍縣公證處公證，尹先生一次性付清了四套房屋的全部購房款x元。合同約定“合同簽訂當日開發(fā)商”，同時合同第十二條約定：“由開發(fā)商在交房后90天內(nèi)為申請人辦理產(chǎn)權登記手續(xù)”。尹先生當天還向開發(fā)商交納了每套房屋辦理產(chǎn)權登記的費用3881元，公共維修資金1779元，合計5660元。然合同簽訂后尹先生多次找到開發(fā)商，要求辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，先是因為房產(chǎn)消防設施未能通過驗收，無法辦理；后又因為其它債務關系，房產(chǎn)被麗江中院查封，無法辦理；再又因為土地為商業(yè)用地，住宅用戶要求土地使用權期限為70年，故與開發(fā)商發(fā)生爭議，又耽擱了辦理時間。一而再，再而三，開發(fā)商因為各種理由，無法辦證。業(yè)主一紙仲裁申請書，提請昆明市仲裁委員會仲裁。仲裁請求：1、確認尹先生自2006年5月23日即取得所購買的麗江三和商貿(mào)城麗江印象組團第一層A17x號、A17x號、A14x號、A14x號商鋪的所有權（購買價x元）。2、裁令開發(fā)商繼續(xù)履行《商品房購銷合同》第12條約定義務，即由開發(fā)商于裁決生效后30日內(nèi)將房屋所有權變更至尹先生名下（開發(fā)商提供所需材料和交納費用）。3、裁令開發(fā)商賠償尹先生違約金，數(shù)額暫定80000元（違約金計算標準為：購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至履行義務當日）。4、裁令開發(fā)商賠償因其違約給尹先生造成的經(jīng)濟損失24000元（律師費17000元，申請人及代理人維權支出7000元）。5、本案仲裁費用由被申請人承擔。

昆明市仲裁委員會裁決：1、開發(fā)商在30日內(nèi)履行合同約定辦證義務；2、承擔違約責任，違約金為同期同檔中國人民銀行人民幣逾期貸款利率（期限自約定辦證之日自提起仲裁之日）；3、仲裁費開發(fā)商承擔。

律師點評：經(jīng)計算本案開發(fā)商延期兩年余辦證，應承擔四套商鋪逾期辦證的違約金超過8萬元，可謂得不償失。房產(chǎn)是百年大計，而產(chǎn)權登記在誰的名下確定了誰擁有房屋的物權。而諸如本案“開發(fā)商違約長期無法辦理產(chǎn)權證”情況現(xiàn)實中非常普遍，無法辦證：有的因為房屋質(zhì)量問題；有的因為一房二賣；有的因為房產(chǎn)被查封扣押。而國家商品房買賣的相關規(guī)定甚多，業(yè)主在購買房屋后，遇到此類情況，完全可以依法維權，并取得勝訴。但是需要告誡的是：維權應當委托專業(yè)人士代理，涉及房產(chǎn)的違約行為分門別類，各不相同，有的情況應要求解除合同，雙倍返還購房款，賠償經(jīng)濟損失；有的情況應要求繼續(xù)履行合同，承擔違約責任，賠償損失等。沒有把握好可能喪失維權的良機，或者喪失維權獲利的機會，又或者多交冤枉錢，維權卻無法獲得成功。

房產(chǎn)問題律師提醒2：房產(chǎn)維權專業(yè)性強，涉及標的額大，當您遇到糾紛時要第一時間咨詢委托專業(yè)房產(chǎn)律師；否則，不但無法正確維護您的權益，甚至花冤枉錢。

有一典型案例：尹女士購買一棟別墅，雙方簽訂合同后，已經(jīng)支付購房款90余萬元，因各方面因素，尹女士未繼續(xù)支付剩余款項120余萬元。開發(fā)商為了維護自身權益，隨發(fā)函通知尹女士，要求盡快交清款項，否則，房屋將另行出售。尹女士因各方面原因，決定與開發(fā)商解除合同退還房款。隨與開發(fā)商在轄區(qū)工商局工作人員在場情況下協(xié)商，并存有調(diào)解記錄，調(diào)解中雙方意見為：開發(fā)商退還全部購房款90余萬元后，房屋買賣合同解除，開發(fā)商可以向第三人出售涉及房屋。同日，開發(fā)商擬定一份協(xié)議，要求尹女士簽署，協(xié)議內(nèi)容為：協(xié)議簽訂后，雙方房屋買賣合同解除，之后分期向尹女士返還購房款。而今，開發(fā)商已經(jīng)將房屋出售，但是90余萬元購房款僅僅退還了10萬元，其余款項尚未退還。尹女士沒有委托律師，隨即起訴到昆明中院，提出：1、要求雙倍返還支付的購房款180萬元；2、賠償各項損失2萬余元；3、訴訟費用由開發(fā)商承擔。中院一審認為，雙方合同已經(jīng)解除，開發(fā)商應承擔退還購房款責任，而不是承擔雙倍返還的違約責任；僅僅支持訴訟請求中80萬元和損失2萬元。而尹女士因為本案訴訟多交納了訴訟費用1萬余元，維權卻沒有達到自己想象的效果。

本案中尹女士錯誤所在：1、簽訂解除協(xié)議時沒有委托律師，導致簽訂了與協(xié)商意思不一致的協(xié)議，將房產(chǎn)在退款之前拱手讓給開發(fā)商；2、起訴維權沒有委托律師，提出合理但是不合法的訴訟請求，導致多交納上萬元的訴訟費，權利卻未能得到保障。

房產(chǎn)問題律師提醒3：二手房買賣過程中，買賣合同的簽訂很關鍵，應委托專業(yè)房產(chǎn)律師代理進行，避免上當受騙，權益無法實現(xiàn)。

因為二手房中很多房屋是已經(jīng)出售他人的；有些房屋存在質(zhì)量問題；有些房屋被查封扣押；有些房屋因各類原因無法辦理產(chǎn)權證、土地證。這些問題的存在，皆會對買房人權利實現(xiàn)與否產(chǎn)生重大的影響，甚至導致付出巨額財產(chǎn)，而換來的是白條，數(shù)年訴訟等情況，諸如此類的案件，律師在實踐中也遇到的實在太多，不一一列舉。故在此，唯有建議買房人：一定要委托專業(yè)的房產(chǎn)律師，先審查所購房產(chǎn)合法性、并由律師起草并簽訂合同。

綜上，社會復雜多變，應當將專業(yè)的事情交給專業(yè)的人員去做，雖然支付了少許費用，但您將獲得更多的價值和避免了糾紛。