“一房二賣”是我國住房制度改革中出現(xiàn)的突出問題，改革以前，住房大部分為公房，私房買賣較少。改革后，住房向私有房發(fā)展，“一房二賣”才變得日益突出。近年來，隨著我國房價的不斷走高，不少人為牟取更高的經(jīng)濟利益，將自己所有的房屋“一房二賣”、“一房多賣”，由此帶來了一系列法律問題。

一、“一房二賣”的法律效力

房屋買賣，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給對方，對方受領(lǐng)房屋并支付價款的合同行為�！耙环慷�賣”是指房屋產(chǎn)權(quán)人先后與兩個人簽訂房屋買賣合同，將其所擁有的房產(chǎn)賣給兩個人。原先，我對此存在認識上的兩個誤區(qū)，一是同一房屋，已登記的賣房行為有效，未登記的賣房行為無效。二是同一房屋，簽訂在先的賣房合同有效，簽訂在后的賣房合同無效。但仔細分析，根據(jù)《中華人民共和國合同法》等相關(guān)規(guī)定，卻并非如此。

（一）未登記的房屋買賣，合同是有效的

《中華人民共和國合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第44條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”但并未規(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。雖然建設(shè)部1994年8月13日發(fā)布的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第60條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效�！钡�是，依照我國《憲法》第89條和《立法法》第56條和第71條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對于房屋買賣合同的效力，是無法構(gòu)成影響的。可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，因此即使當(dāng)事人沒有辦理過戶登記，也不會導(dǎo)致其房屋買賣合同無效。

（二）未登記的房屋買賣，前后兩個合同都是有效的

第一個買賣合同沒有辦理過戶登記，因此房屋的所有權(quán)還保留在賣方的手中，賣方當(dāng)然享有包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)的四項權(quán)能。與第二個買方簽訂買賣合同，無非是賣方行使處分權(quán)的體現(xiàn)。至于第一個買方，未過戶登記意味著其尚未取得所有權(quán)，而僅僅享有對房屋的債權(quán)。而按照民法原理，債權(quán)是不能對抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權(quán)的對象，只能是具有對世性的絕對權(quán)如物權(quán)、人身權(quán)等。我國《合同法》第121條之所以規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”而未規(guī)定由第三人直接向合同中的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，原因就在于債權(quán)不具有對世性從而不能成為侵權(quán)的對象。一房二賣案件中的第一個買方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，因此不能聲稱第二個合同侵犯了其所有權(quán)。第二個合同既然不屬于侵犯他人合法權(quán)利的合同，當(dāng)然不應(yīng)被認定為無效。

因此，“一房二賣”的各份合同依法均為有效。對于“一房二賣”的買房人而言，均能夠得到有效合同的保護。

二、“一房二賣”合同的履行

正因為“一房二賣”中兩份合同均為有效的，而履行只能是其中之一，另一份合同則目的落空，買房人只能向賣房人追究違約責(zé)任。這種情況下，哪一份合同應(yīng)該得到履行，哪一份因得不到履行而可以向賣房人追究違約責(zé)任。

要解決這一問題，首先應(yīng)該理清債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系問題。債權(quán)與物權(quán)有著明顯的不同，債權(quán)為對人權(quán)，相對權(quán)，不能對抗合同外的第三人；而物權(quán)是對世權(quán)，絕對權(quán)，可對抗第三人。當(dāng)事人訂立合同會引起合同之債，這是一種債權(quán)行為，而房屋過戶則是一種物權(quán)行為，引起房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，對外則起著公示和對抗的效力。因此哪一份合同應(yīng)該得到履行，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況予以分別處理。

（一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行，為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。而合同未得到履行的買房人可以從賣房人處得到的違約賠償來補救合同未實際履行所產(chǎn)生的后果。

（二）兩份合同均未辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。其中一份合同得到實際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時，我們應(yīng)當(dāng)遵從合同的實際履行原則，維護已完成的交易。

（三）合同中一份房屋已進行了過戶登記，其它未作登記，且房屋未轉(zhuǎn)移。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，既然已過戶，房屋的產(chǎn)權(quán)人就已發(fā)生變更，再要求原賣房主履行合同已不可能，這時我們應(yīng)按物權(quán)公示及對抗性原理，確認已辦理過戶登記手續(xù)的合同的效力。

（四）兩份合同中，有一份已過戶登記，有一份已交付房屋。按物權(quán)公示性及對抗性原理，無論房屋是否交付，對于已登記的房屋所有權(quán)效力任何人都無法對抗。對此只能認定已登記過戶的房屋實際履行的效力，而排除其它合同的履行。

三、“一房二賣”中買房人的法律保護

在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當(dāng)然無從履行，這時，購房者要想得到法律上的保護，只能通過追究賣房者的違約責(zé)任來維護自己的利益。這又會出現(xiàn)兩種情況，下面我們分別探討。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約的處理及法律適用

首先，應(yīng)當(dāng)明確，房地產(chǎn)企業(yè)與買房人訂立的數(shù)份買賣合同，是都有法律效力的。如果一份合同履行而導(dǎo)致另一份合同不能履行的情況下，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定予以處理。該司法解釋第一條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”

該司法解釋規(guī)定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請求權(quán)，包括懲罰性賠償請求權(quán)，又分先買者的請求權(quán)和后買者的請求權(quán)，都是不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。先買者的懲罰性賠償請求權(quán)規(guī)定是《解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。后買者的懲罰性賠償請求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。

其次，惡意串通的情況下先買者的無效請求權(quán)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持�！眲偛盼覀冋劶暗那昂髢蓚�合同都有效是在雙方?jīng)]有惡意串通的情況下，這個司法解釋將雙方惡意串通作為合同無效的一個事由體現(xiàn)了與合同法的相互銜接，我國合同法第五十三條第（二）項規(guī)定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；”是“合同無效”的法定事由之一。

通過以上可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）一般賣房者違約的處理與法律適用

我們所講的一般賣房者是指非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即指將自已居住或者經(jīng)營的房屋賣出變現(xiàn)的個人或者企業(yè)。一般賣房者若違約，不能適用《解釋》的規(guī)定，因為該解釋是特指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；也不能適用《中華人民共和國消者權(quán)益保護法》，因為該法所特指的專指經(jīng)營者與消費者之間出現(xiàn)的爭執(zhí)，而一般賣房者是不能算為經(jīng)營者的。這種情況下，爭議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時，不能主張懲罰性賠償，即不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，而只能主張返還購房款及利息，賠償損失。

綜上分析，按理來講，上面列舉的案例應(yīng)該就能得到很好的解決了，兩份合同都未登記，前一份合同又得到了實際的履行，而后一份合同又因開發(fā)商隱瞞已售真相屬于非法履行，自然白女士的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒�律保護。但本案又為何久調(diào)不結(jié)呢？這就在于本案的特殊性，因為此房屬于無資質(zhì)無手續(xù)無戶口的三無房屋，首先是開發(fā)商非法定企業(yè)，屬個人違法開發(fā)，其次整個開發(fā)過程沒有任審批報建許可手續(xù)，所以在其誕生后也就談不上初始登記了，自然正常過戶登記是不可能的。開發(fā)商因無資金實力，負債累累，只好能多賣幾次就賣幾次，且其內(nèi)部又多存有尖銳的矛盾，現(xiàn)在兩個買房戶都是要錢沒有，要房又只有一套，另外又因訴諸法院需要不少花費且不想面對最終結(jié)果,這才致此糾紛久拖不決。畢竟目前房地產(chǎn)開發(fā)市場極不規(guī)范的現(xiàn)象普遍存在，無資質(zhì)、借集體土地、假集資最終損害購房者的違法開發(fā)行為一方面有待監(jiān)管，另一方面也須購房者擦亮眼睛。由此可看出買房時理性分析的重要性。否則買房置業(yè)后患無窮。

“一房二賣”引發(fā)的不僅是法律問題，也是較為復(fù)雜的社會問題。以上探析只是筆者在辦理此類案件過程中的學(xué)習(xí)總結(jié)、體會。