交房時(shí)間。商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。但在房產(chǎn)交易中，有的開(kāi)發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下注解：“人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其他事故，及銷(xiāo)售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷(xiāo)售方不承擔(dān)責(zé)任�！边@樣的約定顯然是銷(xiāo)售方把自己的免責(zé)范圍擴(kuò)大，是違背法律原則的。開(kāi)發(fā)商不能把自身的過(guò)錯(cuò)歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
　　房屋面積。對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍。在簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商對(duì)面積誤差的約定。

　　房屋質(zhì)量。商品房特別是購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的期房，各種復(fù)雜因素往往使購(gòu)房者在簽約時(shí)難以辨清所購(gòu)商品房的虛實(shí)，等到商品房交付使用之后，問(wèn)題才暴露出來(lái)。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)要注意質(zhì)量要求、交房標(biāo)準(zhǔn)等是否寫(xiě)清楚了。

　　違約條款。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)賣(mài)方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對(duì)等。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)要求在合同中明確賣(mài)方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。

　　房產(chǎn)證辦理。購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意合同中是否有陷阱，將辦證的條件和期限進(jìn)行約定。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，我們建議你在購(gòu)買(mǎi)商品房前，要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

    一、在購(gòu)房時(shí)，首先要調(diào)整好自己的消費(fèi)心態(tài)，克服搶購(gòu)和從眾心理�，F(xiàn)在的一些發(fā)展商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，經(jīng)常會(huì)做一些該項(xiàng)目（大廈）非常暢銷(xiāo)或者有很多藝術(shù)家、體育運(yùn)運(yùn)員、記者已經(jīng)入住的廣告，致使部分消費(fèi)者往往產(chǎn)生購(gòu)房沖動(dòng)，當(dāng)場(chǎng)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)并支付定金，事后才發(fā)現(xiàn)發(fā)展商的很多承諾是虛假的，此時(shí)再想退房，為時(shí)已晚。

    二、當(dāng)你對(duì)某個(gè)項(xiàng)目（大廈）感興趣而來(lái)到發(fā)展商的售樓部，除了應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)和大廈的地理位置、交通、規(guī)劃、社區(qū)、房屋結(jié)構(gòu)、面積、樓價(jià)等向售樓人員了解外，還應(yīng)當(dāng)要求售樓人員出示有關(guān)資料，進(jìn)行分析研究：

    （一）如果你購(gòu)買(mǎi)的是“期房”，則可以要求發(fā)展商出示以下資料：

    a“發(fā)展商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照”和“資質(zhì)證書(shū)”，主要是看銷(xiāo)售商與發(fā)展商是否同一家公司，同時(shí)從營(yíng)業(yè)執(zhí)照上也能夠了解發(fā)展商是否是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商和它的實(shí)力；

    b“預(yù)售許可證”，如果發(fā)展商持有房地產(chǎn)登記部門(mén)出具的預(yù)售許可證，說(shuō)明發(fā)展商已經(jīng)取得該大廈（項(xiàng)目）的土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而且發(fā)展商預(yù)售該項(xiàng)目（大廈）已經(jīng)得到房地產(chǎn)管理部門(mén)的批準(zhǔn)，有資格進(jìn)行預(yù)售。

    （二）如果你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房，除其他材料外，還應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商出示以下資料：

    a“發(fā)展商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照”和“資質(zhì)證書(shū)”；

    b“新建住宅交付使用許可證”，從該證可以知道該項(xiàng)目（大廈）是否已經(jīng)符合住宅使用要求，可以入住；

    c“發(fā)展商該項(xiàng)目（大廈）的房地產(chǎn)權(quán)證”，發(fā)展商持有該證，說(shuō)明該項(xiàng)目（大廈）是現(xiàn)房，購(gòu)買(mǎi)后可以領(lǐng)取你們自己的房地產(chǎn)權(quán)證；

    d“房屋土地測(cè)繪面積報(bào)告書(shū)”，主要從該報(bào)告書(shū)上核查你所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)的建筑面積。

    總之，在沒(méi)有看到上述資料并核實(shí)有關(guān)情況前，不要輕易簽署任何書(shū)面文件并支付定金。

買(mǎi)商品房應(yīng)注意的問(wèn)題

　　買(mǎi)房應(yīng)查看“五證、二書(shū)” 。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”、“二書(shū)”，這是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求�！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》�！岸�書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。1、《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。4、《建設(shè)工程施工許可證》 、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。5、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》�！拔遄C”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇�！蹲≌�質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。1、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的住房質(zhì)量保證文件。2、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的有關(guān)住房使用的說(shuō)明。

:基本注意事項(xiàng)

    一、基于買(mǎi)房目的對(duì)意向樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)了解，包括周邊環(huán)境、樓盤(pán)具體位置、樓盤(pán)配套設(shè)施及周邊配套設(shè)施、戶型朝向等，當(dāng)然還要考慮升值潛力，做到了解清楚后才確定購(gòu)買(mǎi)哪套房，切不可輕信開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告；

    二、查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否取得以下五證：

   1、《國(guó)有土地使用證》

   2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》          

   3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、

   4、《建設(shè)工程施工許可證》            

   5、《商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證》

證件不齊的商品房存在極大的風(fēng)險(xiǎn)；

    三、仔細(xì)閱讀《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，簽訂合同要注意雙方權(quán)利義務(wù)平等。

1、確認(rèn)及面積差異處理的約定，買(mǎi)受人與出賣(mài)人雙方是可以約定的。 

    2、出賣(mài)人逾期交房和買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任的約定，買(mǎi)受人與出賣(mài)人雙方是可以約定的，但必須體現(xiàn)責(zé)任對(duì)等原則。

    3、出賣(mài)人或買(mǎi)受人單方解除合同的約定，違約責(zé)任的處理雙方可自行約定，必須體現(xiàn)責(zé)任對(duì)等原則。

    4、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理期限及違約責(zé)任的約定，雙方是可以協(xié)商的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)盡量縮短辦理期限。

   特別提示：

    一、慎交購(gòu)房預(yù)定金（以前開(kāi)發(fā)商多寫(xiě)為訂金或定金，現(xiàn)在更加狡猾了）。有些樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前即接受預(yù)訂，有些購(gòu)房者為了買(mǎi)到喜愛(ài)的房號(hào)，即按開(kāi)發(fā)商要求交納一定數(shù)額的預(yù)訂金，雙方簽訂《預(yù)訂合同》，開(kāi)發(fā)商往往在合同中寫(xiě)明如買(mǎi)受人到期不購(gòu)買(mǎi)該房屋，預(yù)定金不退，切不可一時(shí)沖動(dòng)，隨意交納預(yù)定金，以免造成不必要的損失。

    二、開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)宣傳廣告承諾的重要事項(xiàng)如配套設(shè)施 等，一定要求開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中作出承諾。

    三、交房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)約定為“綜合驗(yàn)收合格”，不能約定為“驗(yàn)收合格”。并要求開(kāi)發(fā)商提供“三《書(shū)》一《證》兩《表》”。 即《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》。 其中前兩書(shū)必須堅(jiān)持，不可讓步。

    四、如果購(gòu)房人有可能轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”里寫(xiě)上“出賣(mài)人以本條款表示：同意買(mǎi)受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)。” 現(xiàn)實(shí)中，如買(mǎi)受人要合同更名，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)收取5000元以上的高額更名費(fèi)。

五、物權(quán)法第二十條規(guī)定： 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。2007年10月1日后，你簽約后可以申請(qǐng)預(yù)告登記，以防開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)。

    六、集體土地上建設(shè)的房屋千萬(wàn)不要買(mǎi)，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售。有些集體經(jīng)濟(jì)組織肆意擴(kuò)大銷(xiāo)售范圍，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”不受法律保護(hù)。

    現(xiàn)在購(gòu)房合同都使用國(guó)家建設(shè)部門(mén)監(jiān)制的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

    為保障你的合法權(quán)益，購(gòu)房時(shí)你可以聘請(qǐng)律師全程陪同。

購(gòu)買(mǎi)商品房注意事項(xiàng)

       購(gòu)買(mǎi)商品房注意事項(xiàng)

一、繳納定金或訂金要慎重。

    《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！�。

    在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于定金或訂金引發(fā)的糾紛較多，為了避免定金或訂金糾紛的發(fā)生，市開(kāi)發(fā)辦、市工商局制發(fā)的《關(guān)于推行〈武漢市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)〉（示范文本）的通知》（武開(kāi)管辦[2004]350號(hào)），對(duì)訂金在什么情況下可以退還，在什么情況下不應(yīng)退還作了明確的規(guī)定。“如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，訂金抵作購(gòu)房?jī)r(jià)款；如甲乙雙方在約定簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間內(nèi)，甲方已將該商品房另售他人，甲方應(yīng)雙倍返還買(mǎi)受人已付訂金；如乙方在約定的時(shí)間內(nèi)不前來(lái)協(xié)商簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，訂金不予退還，甲方可將該商品房另售他人；如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的條文未能協(xié)商一致的，甲方應(yīng)將訂金退還乙方，甲方方可將該商品房另售他人”。

    市開(kāi)發(fā)辦再三提醒購(gòu)房人，在購(gòu)買(mǎi)商品房過(guò)程中，無(wú)論是繳納定金還是繳納訂金，一定要三思而行，同時(shí)，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)最好簽訂市開(kāi)發(fā)辦、市工商局制發(fā)的《武漢市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》（示范文本）。

    二、購(gòu)房戶在簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前要注意的問(wèn)題。

    為了避免合同糾紛，保護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益，購(gòu)房戶在簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前一定要注意以下問(wèn)題：

    （一）要注意所購(gòu)商品房的合法性。購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，要查看核實(shí)擬購(gòu)商品房所在樓宇、項(xiàng)目的合法性。即查看五個(gè)證件：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《武漢市商品房預(yù)售許可證》。凡是未取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》的“商品房”，不得購(gòu)買(mǎi)；凡是《武漢市商品房預(yù)售許可證》中未允許預(yù)（銷(xiāo)）售的“商品房”不得購(gòu)買(mǎi)；凡是過(guò)期了的《武漢市商品房預(yù)售許可證》的“商品房”不得購(gòu)買(mǎi)。

    （二）要學(xué)習(xí)弄懂《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，掌握國(guó)家法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，做到心中有數(shù)，才能正確運(yùn)用法律維護(hù)自身的合法權(quán)益。

    （三）仔細(xì)閱讀《武漢市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（樣本）、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》，對(duì)照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，是否符合相關(guān)條款內(nèi)容的規(guī)定，是否體現(xiàn)了公平、公正、合法的原則。

    （四）要了解擬購(gòu)商品房所在項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)情況、周邊環(huán)境以及貸款等。

    三、購(gòu)房戶在簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)要注意的問(wèn)題。

    購(gòu)房戶做到了在簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前應(yīng)注意的問(wèn)題，在簽訂《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，要特別注意以下問(wèn)題。

    （一）面積確認(rèn)及面積差異處理的約定，買(mǎi)受人與出賣(mài)人雙方是可以約定的。

    （二）出賣(mài)人逾期交房和買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任的約定，買(mǎi)受人與出賣(mài)人雙方是可以約定的，但必須體現(xiàn)責(zé)任對(duì)等原則。

    （三）出賣(mài)人或買(mǎi)受人單方解除合同的約定，違約責(zé)任的處理雙方可自行約定，必須體現(xiàn)責(zé)任對(duì)等原則。

    （四）在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成，是通過(guò)仲裁還是法院解決，雙方可協(xié)商一致約定。

    （五）購(gòu)房人認(rèn)為需要雙方協(xié)商或約定的其它問(wèn)題。

    四、在履行《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》過(guò)程中發(fā)生糾紛應(yīng)如何處理。

    發(fā)生合同糾紛后，本著以事實(shí)為依據(jù)，以雙方簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定和國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)為準(zhǔn)繩，雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成的，可按雙方約定的方式，依法通過(guò)申請(qǐng)仲裁和向法院起訴解決。

5、已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》；

6、開(kāi)發(fā)商已簽訂前期物業(yè)管理合同。

7、已確定竣工及交付日期；

買(mǎi)受人委托的律師在簽署合同前，除要認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商的上述銷(xiāo)售許可文件及其他有關(guān)文件\資料，還應(yīng)審查：A、規(guī)劃總平面圖并了解該小區(qū)的規(guī)劃條件；

B、代理銷(xiāo)售的，代理商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)及委托銷(xiāo)售證明；C、臨時(shí)業(yè)主公約；D、到房屋行政管理部門(mén)調(diào)查買(mǎi)受人欲購(gòu)買(mǎi)的房屋之前是否存在一房二賣(mài)或被抵押的情形。

(二)簽約時(shí)買(mǎi)受人對(duì)房屋面積的知情權(quán)和開(kāi)發(fā)商的義務(wù)

對(duì)商品房面積計(jì)算依據(jù)，買(mǎi)受人擁有知情權(quán)，開(kāi)發(fā)商也有告知義務(wù)。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售（包括預(yù)售、現(xiàn)售）商品房時(shí)，應(yīng)在售樓地點(diǎn)將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱。

簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，買(mǎi)受人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》；簽訂房屋交接書(shū)或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說(shuō)明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗�部列明，并能與建筑平面布置圖對(duì)照查核。

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的文本

律師應(yīng)提示買(mǎi)受人,為便于在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記,商品房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)采用建設(shè)部、國(guó)家工商局聯(lián)合發(fā)布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，或者各地房屋行政管理部門(mén)同意的其他合同文本，買(mǎi)受人應(yīng)特別注意《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本中開(kāi)發(fā)商已填上內(nèi)容的空格部分，該部分的內(nèi)容極易損害買(mǎi)受人的利益。

出賣(mài)人往往會(huì)制定補(bǔ)充協(xié)議，買(mǎi)受人應(yīng)仔細(xì)審查補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容往往容易損害買(mǎi)受人的利益。

（四）積差異的處理

律師應(yīng)提示買(mǎi)受人，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

由于開(kāi)發(fā)商往往會(huì)改變面積差異的處理方式，故應(yīng)特別提醒買(mǎi)受人予以注意。

還應(yīng)注意，開(kāi)發(fā)商提供的格式合同往往有“如對(duì)面積發(fā)生爭(zhēng)議，委托某一機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量”的內(nèi)容，律師應(yīng)提示買(mǎi)受人，應(yīng)當(dāng)增加“如對(duì)該機(jī)構(gòu)的測(cè)量結(jié)果仍有異議，可另行委托測(cè)量”的內(nèi)容。

（五）套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e

律師應(yīng)合理提示委托人，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為買(mǎi)受人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積部分為買(mǎi)受人與其他相關(guān)業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人依法對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

律師應(yīng)提示買(mǎi)受人，按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積，并可約定如建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

（六）付款方式

律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人，注意采用按揭付款方式的風(fēng)險(xiǎn)：

1、合同中往往有不按時(shí)辦理按揭的買(mǎi)受人應(yīng)向開(kāi)發(fā)商支付違約金的條款。

2、合同中往往有因買(mǎi)受人的責(zé)任導(dǎo)致無(wú)法辦理按揭的，如雙方無(wú)法就改變付款方式達(dá)成一致而買(mǎi)受人要求解除合同的，則買(mǎi)受人應(yīng)向開(kāi)發(fā)商支付違約金的條款。

（七）交付期限

1、律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人，合同一般約定，以建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、勘察方、施工方、監(jiān)理方等五方驗(yàn)收合格為交付條件，但這種驗(yàn)收不是逐套驗(yàn)收，而是抽查驗(yàn)收，不能保證每套房屋實(shí)際上均符合交付條件，因此，應(yīng)當(dāng)在合同中加上“開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示本合同項(xiàng)下的單套商品房驗(yàn)收合格的證明”的條款。

2、合同第八條第二款為可以延期交房的條件，律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人，如合同條款中有“因政府原因?qū)е碌耐９ぜ耙蜷_(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)變更或開(kāi)發(fā)商所不能控制的原因?qū)е碌挠馄诮环靠梢悦庳?zé)”的條款，則應(yīng)要求取消這一點(diǎn)。另外，合同應(yīng)明確約定，逾期竣工以后再出現(xiàn)法定或約定的免責(zé)事由的，不應(yīng)免責(zé)。

（八）開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任

一般開(kāi)發(fā)商會(huì)在合同中對(duì)逾期交房約定較輕的違約責(zé)任，律師應(yīng)提示買(mǎi)受人要求提高。

（九）規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理

律師應(yīng)提示買(mǎi)受人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，應(yīng)要求在合同中寫(xiě)明：簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，規(guī)劃條件和已作出的設(shè)計(jì)是合同內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

律師還應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人，在合同中加上“因容積率、建筑層數(shù)、建筑密度、建筑層高、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)參照前兩款執(zhí)行”的內(nèi)容。

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

（十）關(guān)于裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)

律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人，注意合同的附件三中的裝飾標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)備的品牌、規(guī)格、型號(hào)等，如其中有“高級(jí)品牌、頂級(jí)產(chǎn)品”等內(nèi)容時(shí)，應(yīng)要求明確品牌名稱(chēng)、規(guī)格、型號(hào)等具體內(nèi)容；

律師應(yīng)提示買(mǎi)受人，如希望在裝飾、設(shè)備出現(xiàn)與合同約定不一致時(shí)獲得差價(jià)部分的雙倍賠償，則應(yīng)在合同中予以明確約定。

（十一）關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)的正常運(yùn)行

律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人，合同在這方面往往約定的不完整、不詳細(xì)，應(yīng)當(dāng)將主要的基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套建筑明確列出，包括但不限于：水、電、排水、電梯、停車(chē)場(chǎng)、全部小區(qū)道路和綠化（景觀）、管道煤氣、電信、有線電視等。

律師應(yīng)提示買(mǎi)受人，上述設(shè)施等的交付時(shí)間不應(yīng)晚于房屋交付時(shí)間，否則等于交了房仍無(wú)法正常使用。律師還應(yīng)提示買(mǎi)受人，如合同內(nèi)容為：“達(dá)不到上述條件的，逾期期間減收物業(yè)管理費(fèi)”，類(lèi)似的約定為無(wú)效約定，因前期物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商不是同一企業(yè)法人，應(yīng)改為“由開(kāi)發(fā)商代交減收的物業(yè)管理費(fèi)�！�

（十二）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記

1、律師應(yīng)提示買(mǎi)受人注意，由開(kāi)發(fā)商提交房屋產(chǎn)權(quán)登記備案資料的時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，不宜超過(guò)一年。

2、律師應(yīng)提示買(mǎi)受人注意，如因開(kāi)發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法按時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證明的違約金應(yīng)按日計(jì)付，而不應(yīng)接受一次性支付違約金的條款。

（十三）關(guān)于前期物業(yè)管理

律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人，要求開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人出示開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)管理合同并復(fù)印該合同，注意合同條款可能會(huì)損害業(yè)主利益。

（十四）關(guān)于業(yè)主臨時(shí)公約

律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人，業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)業(yè)主有約束力，應(yīng)向開(kāi)發(fā)商索取副本.

（十五）關(guān)于合同附件與補(bǔ)充協(xié)議

合同附件與補(bǔ)充協(xié)議，即使不交付備案也屬有效的法律文件，因此，律師應(yīng)當(dāng)提示買(mǎi)受人認(rèn)真研讀合同附件與補(bǔ)充協(xié)議。

（十六）對(duì)開(kāi)發(fā)商違反誠(chéng)信原則的懲罰

律師應(yīng)提示買(mǎi)受人，出現(xiàn)下列五種情形并導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。：

1、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

2、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

3、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

4、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人的；

5、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商又將該房屋出賣(mài)給第三人者的