合同一經(jīng)成立，即為合同當(dāng)事人之間的法律。它是規(guī)范合同當(dāng)事人行為，調(diào)整和完善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系、維護(hù)交易安全、保護(hù)合同當(dāng)事人合法權(quán)益的最有效手段和載體。在建筑業(yè)，施工合同貫穿始終，如何有效地防范、控制施工合同風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)損失，是需要十分重視、認(rèn)真研究的。

1、技術(shù)與環(huán)境方面的風(fēng)險(xiǎn)

① 地質(zhì)地基條件。工程發(fā)包人提供的地質(zhì)（基）條件，與實(shí)際情況出入很大，出現(xiàn)超挖、超填、處理特殊地質(zhì)情況（如流沙），或遇到其他障礙物和文物等。② 水文氣象條件。主要表現(xiàn)在異常自然現(xiàn)象出現(xiàn)，如風(fēng)暴、特大暴雨、洪水、泥石流、塌方等。③ 施工準(zhǔn)備。工程發(fā)包人提供的施工現(xiàn)場(chǎng)有隱患或通水通電及交通等準(zhǔn)備不足。④ 設(shè)計(jì)變更或圖紙供應(yīng)不及時(shí)。⑤ 技術(shù)規(guī)范。特別是在標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)規(guī)范以外的特殊工藝方面，發(fā)包人要求不合理或過(guò)于苛刻，而且事先沒(méi)有約定。⑥ 施工組織設(shè)計(jì)。在施工方法選擇、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工設(shè)備選擇、勞動(dòng)力安排方面存在缺陷和漏洞。⑦ 施工技術(shù)水平。承包人承攬了與自己技術(shù)能力不太適應(yīng)的工程項(xiàng)目，不能及時(shí)解決所遇到各類技術(shù)問(wèn)題；或者是施工機(jī)械某些不配套或維修條件差等。

2、經(jīng)濟(jì)（價(jià)格）方面的風(fēng)險(xiǎn)

① 招標(biāo)文件。對(duì)投標(biāo)者須知、設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量要求、合同條款以及工程量清單包含的成本因素分析研究不足。② 對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)、材料市場(chǎng)、設(shè)備市場(chǎng)的價(jià)格變化給工程承包價(jià)格的影響分析研究不足。對(duì)發(fā)包人供應(yīng)的材料或設(shè)備的質(zhì)量、供應(yīng)不及時(shí)等問(wèn)題缺乏制約。③ 國(guó)家政策調(diào)整。主要涉及工資、稅種、稅率、保險(xiǎn)等。

3、合同簽訂和履行方面的風(fēng)險(xiǎn)

① 條款不全面、不完善，合同文字不細(xì)致、不嚴(yán)密、不通順、產(chǎn)生歧義；或者對(duì)施工方過(guò)于苛刻，責(zé)權(quán)利嚴(yán)重不平衡、不平等。② 合同內(nèi)沒(méi)有關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的擔(dān)保、索賠、保險(xiǎn)等相應(yīng)條款或者雖有但嚴(yán)重不完善。③ 合同缺少因第三方原因造成工期延誤或經(jīng)濟(jì)損失的如何處理的條款。④ 發(fā)包人資信因素。履約能力差，無(wú)力支付工程款，或者信譽(yù)差，有意拖欠工程款。⑤ 分包。由于選擇分包商不當(dāng)或分包合同有漏洞，分包商違約。發(fā)包人指定分包商的風(fēng)險(xiǎn)更大。

⑥ 合同履行過(guò)程中發(fā)包人駐工地代表或監(jiān)理工程師工作效率低，不能及時(shí)解決問(wèn)題，發(fā)出錯(cuò)誤指令；施工企業(yè)的項(xiàng)目管理人員對(duì)項(xiàng)目的管理制度執(zhí)行不力，或工作安排、指揮出現(xiàn)錯(cuò)誤和過(guò)失。

4、相關(guān)法律知識(shí)不足、違反或規(guī)避法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

一是對(duì)施工合同相關(guān)的法律法規(guī)不了解，對(duì)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行不力。二是違反或規(guī)避法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，被追究法律責(zé)任。如有的業(yè)主缺少資金或根本沒(méi)有資金，特別像有的房開(kāi)公司沒(méi)有資金，安起心玩“空手道”，在未中標(biāo)和簽訂施工合同前，要求施工企業(yè)借資墊資；玩陰陽(yáng)合同；有的施工企業(yè)或項(xiàng)目經(jīng)理為急于承接工程提前投入大量資金；有的提前進(jìn)場(chǎng)施工。以上種種情況，一旦發(fā)生糾紛往往因違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而得不到法律的有效保護(hù)。

以上列舉只是風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。只有了解施工合同潛在和可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，才能心中有數(shù)，遇事不慌，才能更有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)從以下三個(gè)方面著手——

1、風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)。

風(fēng)險(xiǎn)雖然具有不確定性，但并非不可知，絕大多數(shù)是可以預(yù)測(cè)的。風(fēng)險(xiǎn)概率在一定時(shí)間、一定范圍內(nèi)是相對(duì)穩(wěn)定的。如工期延誤、工程設(shè)計(jì)變更，幾乎在每一個(gè)施工階段都會(huì)發(fā)生。風(fēng)險(xiǎn)雖然可以預(yù)測(cè)，但這種預(yù)測(cè)并不是輕而易舉的，需要掌握有關(guān)知識(shí)、調(diào)查采訪、參閱有關(guān)資料、熟悉法律法規(guī)、向有經(jīng)驗(yàn)者請(qǐng)教。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)后，要通過(guò)分析和評(píng)價(jià)測(cè)定風(fēng)險(xiǎn)量，作出處理風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的評(píng)審。

2、控制風(fēng)險(xiǎn)。

在施工合同的談判簽訂前，簽訂中，合同履行三個(gè)階段均需要控制風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)：一是熟悉和掌握有關(guān)工程施工合同涉及的相關(guān)法律法規(guī)；二是深入研究和全面分析招標(biāo)文件；三是簽訂完善的施工合同；四是掌握要素市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)；五是加強(qiáng)合同管理；六是管好分包商減少風(fēng)險(xiǎn)事件。

① 合同談判簽訂前的風(fēng)險(xiǎn)防范。投標(biāo)前要深入了解業(yè)主的資信度，經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，履行能力和是否具備簽訂合同的相應(yīng)條件。了解內(nèi)容應(yīng)包括：工程建設(shè)四證（即立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、建設(shè)許可手續(xù)）是否完備，有否設(shè)計(jì)施工圖，拆遷是否到位，“三通一平”工作是否已做好，項(xiàng)目周邊是否存在矛盾和糾紛，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)條件和資質(zhì)是否具備。還要側(cè)面調(diào)查了解業(yè)主項(xiàng)目工程資金的到位率，后續(xù)資金來(lái)源能否保證；了解業(yè)主方是獨(dú)資、合資還是合作企業(yè)，是否有債務(wù)等。如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位還應(yīng)充分了解其以往工程招標(biāo)簽訂的合同，并進(jìn)行條款對(duì)比；應(yīng)對(duì)招投標(biāo)文件深入研究和全面分析，正確理解招標(biāo)文件，具體地逐條地確定合同責(zé)任，吃透業(yè)主意圖和要求，細(xì)心分析投標(biāo)人須知，詳細(xì)勘察施工現(xiàn)場(chǎng)工地，仔細(xì)研究審查圖紙，認(rèn)真復(fù)核工程量，分析合同條款，并與項(xiàng)目經(jīng)理部認(rèn)真確定各個(gè)子項(xiàng)的單價(jià)和各項(xiàng)技術(shù)措施費(fèi)用并制定投標(biāo)策略，以減少合同簽訂后的風(fēng)險(xiǎn)。

② 合同談判及簽訂階段的風(fēng)險(xiǎn)防范。

在合同談判及簽訂階段，主要是對(duì)合同文本進(jìn)行復(fù)查，結(jié)合工程實(shí)際和業(yè)主方的具體情況進(jìn)行合同風(fēng)險(xiǎn)分析，并采取相應(yīng)的對(duì)策，以最終簽訂對(duì)承包方有利的施工合同。

一是要明確專門的合同管理機(jī)構(gòu)和審核人員，如經(jīng)營(yíng)處、合同專員、法律顧問(wèn)等。

二是細(xì)心復(fù)核合同文本，根據(jù)發(fā)包人提出的要求，逐條逐句，逐字（包括文本的標(biāo)點(diǎn)符號(hào)、數(shù)據(jù)）進(jìn)行分析研究。在審核中要多長(zhǎng)個(gè)“心眼”，多考慮一些問(wèn)題，多提出一些防范風(fēng)險(xiǎn)的建議和修改意見(jiàn)，“朝最壞處著想，朝最好處努力”，仔細(xì)分析琢磨條款內(nèi)在含義。

三是適度掌握談判策略和技巧。在合同實(shí)質(zhì)性談判階段，應(yīng)選擇有合同談判能力和有經(jīng)驗(yàn)的人參與合同談判，談判人員要相互配合，協(xié)同作戰(zhàn)，明確分工，“誰(shuí)是主角，誰(shuí)是配角，誰(shuí)唱紅臉，誰(shuí)唱白臉”都要預(yù)先制訂方案。通過(guò)談判，使合同能體現(xiàn)雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系平衡，盡量避免業(yè)主單方面苛刻條件，該講要講，該提出的問(wèn)題要提出來(lái)，極力維護(hù)企業(yè)的權(quán)益。同時(shí)還要提出對(duì)業(yè)主的約束條件。雖然合同法賦予合同雙方平等的法律地位和權(quán)力，但實(shí)際的經(jīng)濟(jì)交往中，絕對(duì)的平等是不存在的。特別是施工合同，施工方往往占下風(fēng)。因此，權(quán)利還要靠自己去爭(zhēng)取。如有可能應(yīng)盡量爭(zhēng)取合同文本的擬稿（執(zhí)筆）權(quán)，對(duì)業(yè)主提出的合同文本，應(yīng)對(duì)每個(gè)條款都作具體商討，切不可把自己放在被動(dòng)的地位。大中型建設(shè)工程合同一般都由業(yè)主負(fù)責(zé)起草，業(yè)主為了防止施工企業(yè)在合同履行中的索賠，特意聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)工程技術(shù)人員和專家起草合同，一般質(zhì)量較高，其中既隱含許多不利于承包人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任條款，還有業(yè)主的反索賠條款。有的業(yè)主往往會(huì)在未發(fā)中標(biāo)通知書之前，提供條件苛刻的非示范文本合同草案，要求施工企業(yè)無(wú)條件全部接受，其合同條款往往把相當(dāng)一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給施工單位，缺乏對(duì)業(yè)主的權(quán)利限制性條款和對(duì)承包商保護(hù)性條款。由于施工企業(yè)所處的境地十分被動(dòng)，因此要盡可能地了解各方面的可靠信息，堅(jiān)持原則，運(yùn)用策略，運(yùn)用政策法規(guī)，盡可能修改完善，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，千萬(wàn)不可盲目遷就，這會(huì)后患無(wú)窮。另外，合同談判人員在談判策略上，應(yīng)善于在合同中限制風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)換風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)可以免除責(zé)任的條款應(yīng)研究透徹，做到心中有數(shù)。同時(shí)，對(duì)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任條款一定要規(guī)定得具體明確。

四是掌握和執(zhí)行好合同的洽談權(quán)、審查權(quán)、批準(zhǔn)權(quán)，做好相互制約，減少合同中的漏洞。在這方面我們公司已有一套程序，平時(shí)也已按公司規(guī)定執(zhí)行。但需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，對(duì)大項(xiàng)目或者需投入資金量大的項(xiàng)目，分公司領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目經(jīng)理在調(diào)查了解和洽談的基礎(chǔ)上，應(yīng)形成一個(gè)項(xiàng)目可行性（風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）論證報(bào)告（集團(tuán)公司對(duì)此規(guī)定尚需要細(xì)化），如需集團(tuán)公司相關(guān)部門配合、協(xié)助或把關(guān)審查時(shí)，應(yīng)提前將有關(guān)資料送交相關(guān)處室審閱，不要等到時(shí)間很緊或工作很倉(cāng)促時(shí)來(lái)辦理，這會(huì)很被動(dòng)。

③ 合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防范。

一是加強(qiáng)合同履行過(guò)程中動(dòng)態(tài)的管理。由于施工合同管理貫穿于施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，這就要制定完善合同的管理制度，提高管理能力。包括質(zhì)量、安全、技術(shù)及對(duì)人、物的管理等。集團(tuán)公司在這方面有一整套完整詳細(xì)的規(guī)章制度，但應(yīng)加大監(jiān)督和執(zhí)行力度。因此，項(xiàng)目部經(jīng)理要善于分析本項(xiàng)目中哪些地方、哪些人員、哪些時(shí)間段最容易發(fā)生質(zhì)量安全問(wèn)題，產(chǎn)生其他可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素。合同管理中還要加強(qiáng)項(xiàng)目成本的分析、調(diào)整和核算，以防止或避免經(jīng)濟(jì)虧損。

二是管好分包商，減少風(fēng)險(xiǎn)事件。對(duì)分包商的工程和工作，總包商負(fù)有協(xié)調(diào)和管理責(zé)任并承擔(dān)由此造成的損失。對(duì)分包的工程要嚴(yán)格管理，督促分包商認(rèn)真履行分包合同。在簽訂分包合同時(shí)，特別應(yīng)將工程質(zhì)量、安全、工期、工程款結(jié)算及支付的時(shí)間和方法、制約寫進(jìn)條款，寫明確、具體。比如工程進(jìn)度款支付寫明：工程進(jìn)度款按業(yè)主支付給本工程總包方（或甲方）進(jìn)度款的比例支付給分包方（或乙方）。工程竣工后，經(jīng)雙方共同驗(yàn)收，質(zhì)量符合要求后，予以結(jié)算，雙方應(yīng)在結(jié)算清單上簽字認(rèn)可。

3、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)展索賠制度。

轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)包括相互轉(zhuǎn)移和向第三方轉(zhuǎn)移，有以下幾種措施：

① 推行索賠制度，相互轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于預(yù)測(cè)到的工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，在談判和簽訂施工合同時(shí)，采取雙方合理分擔(dān)的方法。在施工合同中不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，是造成經(jīng)濟(jì)損失和時(shí)間損失的根源，合同雙方都希望轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，所以推行索賠制度是相互轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。但在建筑市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)情況下，發(fā)包者往往提出苛刻的合同條件，把合同風(fēng)險(xiǎn)全部或大部分轉(zhuǎn)移到承包者身上，索賠條款也不利于承包方。為此，在簽訂合同時(shí)一定要注意每一條款內(nèi)容，特別對(duì)發(fā)包方的制約條款和索賠條款必須寫具體寫明確。要加強(qiáng)索賠意識(shí)，學(xué)會(huì)索賠方法。同時(shí)還要糾正施工企業(yè)當(dāng)前普遍存在不敢索賠，不會(huì)索賠，不能索賠，不讓索賠的現(xiàn)象。

什么叫索賠：索賠是當(dāng)事人在合同實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對(duì)并非由于自己過(guò)錯(cuò)而實(shí)際發(fā)生了的損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊�求。索賠事件的發(fā)生，可以是一定行為造成，也可以由不可抗力引起，可以由合同當(dāng)事人一方引起，也可以是任何第三方引起。索賠是一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償行為，而不是懲罰。

索賠的法律依據(jù)是《民法通則》、《合同法》等中涉及工程索賠的條款。另外，《施工合同示范文本》專門制訂了“索賠”條款，這個(gè)條款對(duì)索賠時(shí)限，索賠程序和索賠依據(jù)都作了嚴(yán)格的約定，在履行合同時(shí)必須予以足夠重視。如索賠事件發(fā)生后28天內(nèi)，向工程師發(fā)出索賠意向通知；發(fā)出索賠意向通知后28天內(nèi)，向工程師提出補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失和延長(zhǎng)工期的索賠報(bào)告及有關(guān)資料，工程師在收到乙方送交的索賠報(bào)告和有關(guān)資料后，于28天內(nèi)給予答復(fù)，或要求乙方進(jìn)一步補(bǔ)充索賠理由和證據(jù)。

上述內(nèi)容說(shuō)明，證據(jù)是索賠的關(guān)鍵，證據(jù)不足或沒(méi)有證據(jù)，索賠是不能成立的。常見(jiàn)的索賠證據(jù)：投標(biāo)文件，合同文本，會(huì)議紀(jì)要，往來(lái)文件、函告、傳真，補(bǔ)充協(xié)議，指令或通知，施工組織設(shè)計(jì)，施工現(xiàn)場(chǎng)的各種記錄，工程照片，氣象資料，各種驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，建材的采購(gòu)、運(yùn)輸管理、使用等原始憑證，政府主管工程造價(jià)部門發(fā)布的材料價(jià)格信息，調(diào)整造價(jià)的方法和指數(shù)等，國(guó)家發(fā)布涉及工程相關(guān)文件及法律法規(guī)。

搞好索賠的前提是簽好合同，在簽訂合同時(shí)要特別注意兩點(diǎn)：一是盡量為自己一方埋伏下索賠機(jī)會(huì)；二是盡量使對(duì)方忽略履行合同時(shí)可能產(chǎn)生的錯(cuò)誤。只要在簽訂合同時(shí)能做到這兩點(diǎn)，就能為履行合同時(shí)提供索賠成功和機(jī)會(huì)。

索賠的事實(shí)依據(jù)主要有：（1）地質(zhì)條件變化引起的索賠；（2）施工中人為障礙引起索賠；（3）工程變更引起索賠；（4）合同文件中模糊和錯(cuò)誤引起的索賠；（5）由于發(fā)包方原因引起工期延長(zhǎng)引起的索賠；（6）加速施工引起索賠；（7）設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)誤引起索賠；（8）施工圖紙拖延引起索賠；（9）增減工程量引起的索賠；（10）發(fā)包人拖延付款引起的索賠；（11）價(jià)格調(diào)整引起的索賠；（12）發(fā)包人風(fēng)險(xiǎn)引起的索賠；（13）不可抗力引起的索賠；（14）暫停施工引起的索賠；（15）終止合同引起的索賠；（16）國(guó)家政策、法律變更等等。

② 向第三方轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，包括推行擔(dān)保制度和工程保險(xiǎn)。

A、擔(dān)保制度，是依法向第三方轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種作法。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定有5種擔(dān)保方法，在建筑工程施工合同以推行保證和抵押兩種方式為宜。

第一、保證（信用擔(dān)保）。是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。一般有銀行保證或企業(yè)保證。銀行保證，國(guó)際通行作法是在工程招投標(biāo)和合同履約過(guò)程中，實(shí)行銀行保函制。企業(yè)保證，是指有實(shí)力的企業(yè)作為工程承包人或發(fā)包人的保證人，由其出具保函，承擔(dān)代償責(zé)任。

第二、抵押。是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依據(jù)《擔(dān)保法》以該財(cái)產(chǎn)的折價(jià)或拍賣、變賣款優(yōu)先受償。如承接工程時(shí)的借款、墊資及提早支付履約保證金都可以推行抵押擔(dān)保，減少風(fēng)險(xiǎn)。

B、推行保險(xiǎn)制度。

保險(xiǎn)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故（風(fēng)險(xiǎn)）因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。工程保險(xiǎn)是工程承包人轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種重要手段�！督ㄔO(shè)工程施工合同示范文本》內(nèi)也對(duì)工程保險(xiǎn)、第三方責(zé)任險(xiǎn)、人身傷亡險(xiǎn)和施工機(jī)械設(shè)備險(xiǎn)等設(shè)置了相應(yīng)條款。

（一）違法工程

我國(guó)《建筑法》規(guī)定，允許建筑施工的工程項(xiàng)目應(yīng)具備以下條件：（1）建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；（2）在城市規(guī)劃內(nèi)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；（3）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求等。否則，即屬違法工程。對(duì)此類工程，政府通常做法主要有兩種：①對(duì)合同雙方（主要是發(fā)包方）進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)處罰，責(zé)成發(fā)包方補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)。②按我國(guó)《行政處罰法》對(duì)工程進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

此類風(fēng)險(xiǎn)主要出現(xiàn)在議標(biāo)工程中，防范的途徑主要有：（1）了解業(yè)主和有關(guān)部門，確認(rèn)該工程是否合法。（2）如果其合法性得不到落實(shí)，那么就約定支付高比例的進(jìn)度款和中間結(jié)算，切勿墊資；或要求對(duì)方和第三方提供擔(dān)保，以保證工程款的支付及出現(xiàn)非自己原因?qū)е碌膿p失時(shí)，由擔(dān)保方承擔(dān)。

（二）“爛尾樓”工程

“爛尾樓”工程是因業(yè)主資金原因?qū)е峦９�時(shí)間較長(zhǎng)的工程。很明顯，建筑企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在于工程款不能回收，停、窩工損失得不到賠償。防范措施是：不承諾墊資；履約保證金只能出具保函；一旦拖欠進(jìn)度款，即向其發(fā)出限期付款催告函，如仍不支付，則果斷停工（這是行使合同法中的不安抗辯權(quán)），除非業(yè)主支付或提供了充分適當(dāng)?shù)膿?dān)保。

（三）“項(xiàng)目法人”工程

有一種“發(fā)包人”是真正的業(yè)主為了該項(xiàng)工程的管理，甚至為了規(guī)避可能承擔(dān)的責(zé)任而設(shè)立的，即所謂“項(xiàng)目法人”。其表面特征是注冊(cè)資金由真正業(yè)主提供，注冊(cè)資金要么遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工程標(biāo)價(jià)，要么不實(shí)；項(xiàng)目法人的人員是真正業(yè)主的工作人員，有的項(xiàng)目法人的法定代表人甚至是真正業(yè)主的主要負(fù)責(zé)人；建筑工程的用地由真正的業(yè)主辦理，土地使用權(quán)大多屬于真正業(yè)主。其法律特征是不具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力。

與這類項(xiàng)目法人合作可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是建筑企業(yè)的工程款難以收回。防范措施一般為：①到土地管理部門（國(guó)土資源局）查清土地使用權(quán)的所有人，確認(rèn)是否為項(xiàng)目法人；②盡量不要墊資；③當(dāng)出現(xiàn)進(jìn)度款拖欠時(shí)，要求發(fā)包人讓真正的業(yè)主提供履約擔(dān)保；④如工程已竣工則應(yīng)迅速起訴，列發(fā)包人和真正的業(yè)主為共同被告并保全所建工程和真正業(yè)主的其他資產(chǎn)。

（四）墊資工程

建筑市場(chǎng)的不規(guī)范使得墊資施工成為司空見(jiàn)慣的事。墊資一旦發(fā)生，收不回款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)則如影隨形。該風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：（1）要求業(yè)主請(qǐng)第三方提供充分、適當(dāng)?shù)膿?dān)保（如銀行保函、抵押等）。（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給材料商和分包商。我國(guó)《合同法》規(guī)定了債權(quán)、債務(wù)和合同的轉(zhuǎn)讓。工程款項(xiàng)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給分包商和材料商不需經(jīng)業(yè)主同意，只需通知業(yè)主就行了。但債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須注意以下幾點(diǎn)：①分包合同、材料購(gòu)銷合同的約定支付額度不得高于總包合同約定的進(jìn)度款的支付額度。②分包工程的核量和材料購(gòu)銷的對(duì)帳要及時(shí)準(zhǔn)確。③分包合同和材料購(gòu)銷合同應(yīng)明確約定：當(dāng)業(yè)主拖欠總包工程款的額度大于分包欠款或材料欠款比例時(shí)，或者由于非總包人原因致使總包工程款不能按合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)時(shí)，分包商、材料商收到總包人債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，同意受讓債權(quán)額度為總包所欠分包或材料商的債務(wù)額度。

（五）材料和勞務(wù)分包

經(jīng)常有材料商起訴承包人的案例，法院拿出由工程項(xiàng)目材料員出具的收據(jù)或欠條（收據(jù)內(nèi)容大多為收到某物品多少，單價(jià)多少、價(jià)值多少，未付款等證據(jù)）并得到了法院的確認(rèn)，判決由建筑企業(yè)承擔(dān)。很難說(shuō)這些證據(jù)都是真實(shí)的，而這些訴案總是發(fā)生在項(xiàng)目經(jīng)理部解體后而項(xiàng)目不能控制時(shí)。因此，有必要在材料供應(yīng)合同中約定：材料數(shù)量的確認(rèn)必須以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽名并加蓋項(xiàng)目公章或建筑企業(yè)公章的收貨單為準(zhǔn)，否則不能作為材料商供應(yīng)材料的依據(jù)。

為避免因勞務(wù)或其他零星工程分包而承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，分包合同一定要與有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人單位簽訂，即使有時(shí)合同細(xì)節(jié)尚未落實(shí)而需先行進(jìn)場(chǎng)，也應(yīng)先簽訂一個(gè)非常簡(jiǎn)單的協(xié)議，表明分包單位是能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人單位。