玉山法院按照優(yōu)勢(shì)證據(jù)原則確認(rèn)房產(chǎn)實(shí)際權(quán)屬

本報(bào)記者  張光宇  本報(bào)通訊員  胡  浩  林庶富

夫妻離婚  留下房產(chǎn)待分割

  　　居住在江西省玉山縣的楊德江和彭麗華原是夫妻，2006年10月18日，經(jīng)玉山縣人民法院判決，準(zhǔn)予離婚。判決書認(rèn)定楊德江在婚姻存續(xù)期間存在過(guò)錯(cuò)。但對(duì)于二人居住的位于該縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)房屋，卻未作處理，原因是該房屋產(chǎn)權(quán)登記的產(chǎn)權(quán)人是楊德江的母親王兆儀。判決書要求彭麗華另案起訴。

  　　原先，楊德江和彭麗華居住在該縣冰溪鎮(zhèn)火車站村211號(hào)，那時(shí)他們和婆婆王兆儀共同居住在一起。1995年11月，玉山縣城鎮(zhèn)拆遷辦公室對(duì)這里的部分房屋進(jìn)行拆遷，楊德江、彭麗華、王兆儀居住的房屋及鄰戶楊金瀾（楊德江的姑姑）的房屋也在拆遷之列。楊德江代表住戶與玉山縣城鎮(zhèn)拆遷辦公室簽訂了拆遷協(xié)議，兩家房屋拆遷面積確認(rèn)為26.66平方米，合計(jì)補(bǔ)償人民幣3206.14元，其中楊德江家應(yīng)得人民幣1632元，楊金瀾應(yīng)得1574.14元。拆遷后，政府有關(guān)部門在現(xiàn)玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)給楊德江家安置了40平方米的宅基地，楊金瀾將政府安置的宅基地贈(zèng)與給楊德江和彭麗華。楊德江和彭麗華又向有關(guān)部門申請(qǐng)取得面積為41.12平方米的宅基地，花去人民幣3373.50元。

  　　1996年，楊德江和彭麗華在該地基上共同建造了現(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)的三層小樓房，建筑面積241.23平方米。小樓房建好后就一直由楊德江和彭麗華共同居住和管理，2000年5月1日，按照當(dāng)?shù)亓?xí)俗，還舉行了喬遷宴席，宴請(qǐng)了雙方的親戚、朋友。

  　　期間，1998年11月30日，王兆儀將楊德江與玉山縣城鎮(zhèn)拆遷辦公室簽訂的拆遷協(xié)議進(jìn)行涂改后，到玉山縣房地產(chǎn)管理局對(duì)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記，玉山縣房地產(chǎn)管理局為王兆儀頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主寫上了王兆儀的名字。

  　　楊德江和彭麗華之間，一直夫妻關(guān)系不和。彭麗華從1990年開始先后三次向法院提起離婚訴訟。2006年6月7日，在第三次起訴離婚期間，彭麗華才從法院得知坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)已登記為婆婆王兆儀。10月18日，經(jīng)法院判決，準(zhǔn)予離婚。

  　　房產(chǎn)分割，成了離婚后的遺留問(wèn)題。

房產(chǎn)登記  明顯瑕疵應(yīng)糾正

  　　離婚后的彭麗華，于2007年9月18日另行起訴。以楊德江在婚姻存續(xù)期間存在過(guò)錯(cuò)為由，提出確認(rèn)現(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)三層小樓房為原、被告夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并將昔日的婆婆王兆儀列為第三人，要求分割該處房產(chǎn)價(jià)值的三分之二計(jì)人民幣26萬(wàn)元。

  　　案件受理后，彭麗華向法院提出申請(qǐng)，要求對(duì)訟爭(zhēng)房屋價(jià)值進(jìn)行鑒定，玉山法院依法委托玉山縣價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)該房屋進(jìn)行評(píng)估，價(jià)值為人民幣33萬(wàn)元。

  　　玉山縣法院兩次公開開庭審理此案，經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告及第三人訟爭(zhēng)的現(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)小樓房，自拆遷協(xié)議的簽訂，到建房施工、裝潢的整個(gè)過(guò)程，均由原、被告共同負(fù)責(zé)。而第三人王兆儀對(duì)建該房屋所付出的僅是提供了部分政府安置的宅基（含楊金瀾在內(nèi)計(jì)26.66平方米）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)人民幣1632元，建房屋其余資金均由原、被告籌集支付。該房屋完工后，原、被告還承辦了喬遷宴席。該房屋也一直由原、被告居住生活、管理使用。故應(yīng)認(rèn)定該房屋屬原、被告及第三人共有。第三人雖于1998年11月30日到房管部門辦理了該房屋所有權(quán)證書，但房管部門在辦證時(shí)存在明顯瑕疵，其利害關(guān)系人原告彭麗華對(duì)此有異議。據(jù)已查明的事實(shí)，對(duì)該產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)予糾正。對(duì)原、被告共有部分應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)按照我國(guó)婚姻法的規(guī)定進(jìn)行分割。具體份額根據(jù)本案查明的事實(shí)，由本院決定。原告認(rèn)為該房屋為原、被告夫妻共同財(cái)產(chǎn)的意見與本案事實(shí)不符，本院不予采納；原告彭麗華認(rèn)為被告楊德江在婚姻存續(xù)期間存在過(guò)錯(cuò)要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的三分之二的意見于法無(wú)據(jù)，不予采納。據(jù)此，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)于去年年底做出判決：

  　　坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)三層小樓房建筑面積為241.23平方米磚混結(jié)構(gòu)房屋屬原告彭麗華、被告楊德江、第三人王兆儀三人共有，經(jīng)評(píng)估價(jià)值為人民幣33萬(wàn)元。彭麗華享有該房屋產(chǎn)權(quán)45%、楊德江享有45%、王兆儀享有10%。

  　　案件宣判后，三方當(dāng)事人均未提出上訴。（文中人名系化名）

當(dāng)事人說(shuō)

原告彭麗華：夫妻共同財(cái)產(chǎn)離婚時(shí)理應(yīng)依法分割

被告楊德江：房屋是我母親的，不屬于共同財(cái)產(chǎn)

第三人王兆儀：訟爭(zhēng)的小樓房屬于我一人所有

  　　原告：從1996年9月至2000年4月底，原、被告雙方共同籌集資金，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)5年的努力，耗資20萬(wàn)元，建成了現(xiàn)在的建筑面積為241.23平方米磚混結(jié)構(gòu)的三層小樓房并裝潢好。此后，該處房屋一直由原、被告共同居住使用至今。從老屋拆遷到新屋落成，第三人王兆儀自始至終未出過(guò)一分錢和一份力，全部費(fèi)用都是原、被告共同投入的。第三人也從未在該處房屋里居住生活過(guò)。但由于原、被告婚后從1988年開始夫妻感情一直不和，且被告長(zhǎng)期有外遇并經(jīng)常打罵原告，原告于1990年、2001年先后兩次向法院提起離婚訴訟（后均撤訴），被告怕原告再次提起離婚分割財(cái)產(chǎn)，便通過(guò)關(guān)系瞞著原告，于1998年11月30日對(duì)該處房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，擅自涂改1995年9月20日玉山縣城鎮(zhèn)拆遷辦公室的拆遷通知及1995年11月22日房屋拆遷協(xié)議上的業(yè)主姓名，將被告楊德江的姓名變更為第三人王兆儀的姓名，從而將現(xiàn)坐落于玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)的房屋登記在王兆儀的名下，以達(dá)到被告獨(dú)占該處房屋之目的。鑒于被告在婚姻存續(xù)期間存在過(guò)錯(cuò)，故原告訴至法院，請(qǐng)求依法分割該處原夫妻共同房產(chǎn)價(jià)值的三分之二人民幣26萬(wàn)元。

  　　被告：原火車站村211號(hào)房屋拆遷手續(xù)是我母親王兆儀委托我代辦的，現(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)房屋是我母親所建，不是我與原告的共同財(cái)產(chǎn)，我無(wú)權(quán)分割該屋。

  　　第三人：原火車站村211號(hào)房屋系我所有�，F(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)的房屋地基大部分是原火車站村211號(hào)房屋拆遷置換來(lái)的，還有十幾平方米地基是我花錢買來(lái)的。至于拆遷通知、拆遷協(xié)議出現(xiàn)被告楊德江的名字，是因?yàn)槲夷挲g大，委托我兒子楊德江去辦理拆遷事務(wù)，拆遷部門沒有做調(diào)查才出現(xiàn)這種錯(cuò)誤。現(xiàn)訟爭(zhēng)的房屋所有資金是我支付的，其中一部分是我把錢交給楊德江去辦理的。故現(xiàn)訟爭(zhēng)的房屋系我一人所有，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

案外說(shuō)法

房產(chǎn)確權(quán)：正確區(qū)分一人所有和多人共有

胡  浩  林庶富

  　　在審理家庭、婚姻類的民事案件中，經(jīng)常會(huì)遇到在處理涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)，當(dāng)事人為爭(zhēng)奪房產(chǎn)或居住權(quán)而爭(zhēng)執(zhí)不休，以至鬧得反目成仇的情況。我國(guó)房屋法律制度呈現(xiàn)多樣性，權(quán)屬狀態(tài)既包括完全所有權(quán)、也包括部分所有權(quán)以及房屋承租權(quán)等。由于受傳統(tǒng)思想觀念的影響，現(xiàn)實(shí)生活中，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，大多是登記在一個(gè)家庭成員名下的，對(duì)于該房屋是一人所有的還是家庭成員共有，并沒有刻意在房產(chǎn)證登記時(shí)予以厘清。然而，一旦發(fā)生房屋拆遷、出售或房產(chǎn)分割的時(shí)候，就很容易發(fā)生糾紛。

  　　房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。作為證書之一種，房產(chǎn)證具有以下特點(diǎn)：（１）房產(chǎn)證只能由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放，其他機(jī)關(guān)發(fā)放的房產(chǎn)證不具有法律效力。我國(guó)采取不動(dòng)產(chǎn)分別登記體制，不同種類的不動(dòng)產(chǎn)分別由不同的行政主管機(jī)關(guān)登記，房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。（２）房產(chǎn)證是對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況。基于一物一權(quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個(gè)具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋（包括區(qū)分所有的房屋）只有一個(gè)所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個(gè)房產(chǎn)證。（３）房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。（４）房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對(duì)特定房屋權(quán)屬情況進(jìn)行登記之后，向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。

  　　在此特別提醒人們：在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要清楚該房屋的權(quán)屬狀態(tài)，是一人所有的就登記為一人所有，是家庭成員共有的要登記為哪些家庭成員共有，或是有其他權(quán)屬狀態(tài)的也同樣登記清楚其他權(quán)屬狀態(tài)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

連線法官

● 本案不必以行政訴訟為前提

● 法院可依優(yōu)勢(shì)證據(jù)確定權(quán)屬

本報(bào)記者  張光宇

  　　本案審結(jié)之后，記者電話聯(lián)系到本案的主審法官林庶富，請(qǐng)他談了幾個(gè)與本案有關(guān)的幾個(gè)法律問(wèn)題。

  　　問(wèn)：本案第三人王兆儀已經(jīng)取得了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，原告彭麗華在主張權(quán)利時(shí)，對(duì)方以持有房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行對(duì)抗，認(rèn)為是政府以行政行為對(duì)其權(quán)利給予了確認(rèn)，如果要重新確權(quán)，先要通過(guò)行政訴訟撤銷政府的產(chǎn)權(quán)證，否則就不得以民事訴訟直接主張確權(quán)訴訟。請(qǐng)問(wèn)：本案是否需要以行政訴訟撤銷房產(chǎn)證作為前置條件？

  　　答：我們認(rèn)為本案不必以行政訴訟作為前置條件。

  　　首先，應(yīng)該明確行政訴訟與民事訴訟是兩種性質(zhì)不相同的訴訟。民事訴訟是因民法等民事實(shí)體法所調(diào)整的平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系及人身關(guān)系所產(chǎn)生的糾紛，解決的是平等主體之間的民事爭(zhēng)議；而行政訴訟是因行政法調(diào)整的行政機(jī)關(guān)在行政管理活動(dòng)中與被管理一方所發(fā)生的糾紛，解決的是行政爭(zhēng)議，其裁判的結(jié)果只影響行政行為的效力，對(duì)平等主體之間的民事爭(zhēng)議并無(wú)裁判效力，不影響民事行為效力。

  　　本案系確權(quán)之訴。一般來(lái)講，確權(quán)糾紛可以通過(guò)民事訴訟解決。因此，我們認(rèn)為，本案不必通過(guò)行政訴訟撤銷產(chǎn)權(quán)證，在民事審判中審查實(shí)體權(quán)利，直接確權(quán)，然后依據(jù)判決向政府登記部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記即可，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記僅是一種依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行的登記行為，并非是行政許可，其基礎(chǔ)是民事實(shí)體權(quán)利，屬物權(quán)范疇，通過(guò)民事確權(quán)之訴完全可以解決。況且，由于不動(dòng)產(chǎn)登記行為為行政確認(rèn)行為，登記內(nèi)容為對(duì)某種事實(shí)的認(rèn)定而非行政裁決，法院在民事案件中，并不受限于該項(xiàng)登記，無(wú)須先“行”后“民”，可依當(dāng)事人的訴請(qǐng)，依據(jù)查明的事實(shí)作出確認(rèn)判決。當(dāng)事人也可依法院的民事判決請(qǐng)求行政主體對(duì)錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記予以糾正。

  　　問(wèn)：案件審理中，你們是怎樣查明訟爭(zhēng)的房屋到底是第三人王兆儀一人所有，還是原、被告及第三人共同所有？

  　　答：本案原、被告及第三人訟爭(zhēng)的現(xiàn)坐落在玉山縣冰溪鎮(zhèn)七里街B區(qū)70號(hào)三層小樓房，自拆遷協(xié)議的簽訂，到建房施工、裝潢坐落的整個(gè)過(guò)程，均由原告彭麗華和被告楊德江共同負(fù)責(zé)。而第三人對(duì)建該房屋所付出的，只是提供了部分政府安置的宅基（含楊金瀾在內(nèi)的計(jì)40平方米）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)人民幣1632元，建房屋其余資金均由原告彭麗華和被告楊德江籌集支付。該房屋完工后，原、被告還按照民間鄉(xiāng)俗置辦了喬遷宴席。

  　　案件審理過(guò)程中，我們走訪了原、被告的單位同事、鄰居多人。庭審時(shí)，出示了楊偉等10人的調(diào)查筆錄及彭文青等8人的證人證言，以及該房屋建造和裝潢坐落時(shí)的工程結(jié)算書，原、被告購(gòu)買建材的單據(jù)。這些證據(jù)都證明現(xiàn)訟爭(zhēng)的房屋從起工到竣工包括裝潢坐落，整個(gè)過(guò)程均由原、被告負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督，所需費(fèi)用絕大部分由原、被告支付。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)此沒有異議，被告、第三人對(duì)此雖有異議，卻未能提供相反的證據(jù)予以證明。因此我們對(duì)上述證據(jù)所證明的事實(shí)予以采信。

  　　問(wèn)：本案涉及到房屋權(quán)屬登記與實(shí)際房屋權(quán)屬不相符的問(wèn)題，請(qǐng)您談一下如何看待房產(chǎn)證在法律上的證明效力？

  　　答：房產(chǎn)證即房屋所有權(quán)證書，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證，它只是房地產(chǎn)管理部門作出的形式性證明，其證明力在法庭上不是絕對(duì)的，用法律上的術(shù)語(yǔ)是“推定”的證明力，僅具有權(quán)利正確性的推定功能，對(duì)外僅產(chǎn)生以公示的方式證明房產(chǎn)權(quán)屬的特定作用。正因?yàn)榉慨a(chǎn)證在民事訴訟中作為證明房產(chǎn)權(quán)屬的一種重要證據(jù)，其證明力的作用大小只能與其他證據(jù)相互比較來(lái)確定。

  　　在房屋權(quán)屬爭(zhēng)議中，當(dāng)房產(chǎn)證證明的事實(shí)與其他證據(jù)證明的事實(shí)發(fā)生沖突、其他證據(jù)的證明力明顯大于房產(chǎn)證的證明力時(shí)，法院完全可以按照優(yōu)勢(shì)證據(jù)的原理，以優(yōu)勢(shì)證據(jù)確定房屋的權(quán)屬。因此，房產(chǎn)證上記載的房屋產(chǎn)權(quán)所屬的權(quán)利人是否享有實(shí)體法意義上的房屋產(chǎn)權(quán)，應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)形成的基礎(chǔ)事實(shí)予以決定。本案訟爭(zhēng)房屋由法院作出判決歸原、被告及第三人共有的結(jié)果，正是基于法院通過(guò)審理查明了該訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)形成的基礎(chǔ)事實(shí)。