回遷房預(yù)售房開發(fā)商無權(quán)抵押貸款
法院判決：債權(quán)人受償不優(yōu)先
本報(bào)訊 （記者 郭春雨 沈 榮）近日，吉林省高級(jí)人民法院審結(jié)了原告中國(guó)銀行股份有限公司延邊分行與被告延吉誠(chéng)信民族企業(yè)集團(tuán)有限公司、被告延吉市恒吉地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原延吉市遠(yuǎn)東房屋開發(fā)有限責(zé)任公司）借款合同糾紛一案。
法院一審依法宣判被告誠(chéng)信集團(tuán)償還原告中國(guó)銀行延邊分行借款本息合計(jì)10266.79萬余元；原告中國(guó)銀行延邊分行對(duì)被告恒吉地產(chǎn)所有的作為抵押物的房屋及土地享有優(yōu)先受償權(quán)（但抵押前已經(jīng)預(yù)售及用于回遷安置的房屋除外）；駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
法院查明，被告誠(chéng)信集團(tuán)與原告因債務(wù)重組于2006年12月29日分別簽訂了3份《人民幣借款合同》，合同總額為10052.3萬元。約定上述貸款分筆到期，最后日期為2013年12月20日。同日，被告恒吉地產(chǎn)以其開發(fā)建設(shè)的新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)二至七層為抵押物，與原告分別簽訂了4份《抵押合同》。同時(shí)，雙方依據(jù)法律規(guī)定，在行政主管部門依法辦理了抵押登記，并領(lǐng)取了《房屋他項(xiàng)權(quán)證》及《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。被告誠(chéng)信集團(tuán)于同年12月27日向原告出具了重組后3個(gè)月內(nèi)償還貸款重組前利息《承諾書》，致使雙方之間完成了前述的債務(wù)重組。由于被告誠(chéng)信集團(tuán)拒不履行《承諾書》承諾的義務(wù)，已構(gòu)成違約，原告依據(jù)約定，向被告誠(chéng)信集團(tuán)宣布全部借款合同項(xiàng)下的借款本息全部到期，并立即清償債務(wù)。截止到2007年11月9日，被告誠(chéng)信集團(tuán)欠原告借款本息合計(jì)10266.79萬余元。因二被告未履行債務(wù)，原告向法院起訴，要求履行還款義務(wù)并對(duì)抵押行使優(yōu)先受償權(quán)。
法院另查明，被告恒吉地產(chǎn)與原告簽訂抵押合同前，被告誠(chéng)信集團(tuán)及恒吉地產(chǎn)已經(jīng)將部分房屋進(jìn)行預(yù)售及回遷安置。庭審中，二被告明確表示新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)二、三、四層已經(jīng)用于回遷安置19戶，預(yù)售63戶，共計(jì)82戶，但未到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門辦理預(yù)售及回遷登記。
庭審中，兩被告對(duì)原告主張的事實(shí)無異議。但認(rèn)為本案回遷戶、預(yù)售房戶已經(jīng)起訴，提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷相關(guān)權(quán)利證書，按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)先行政后民事，本案應(yīng)當(dāng)中止審理。被告因此提供了相關(guān)證據(jù)證明原告不能對(duì)上述不動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，回遷戶及購(gòu)房戶取得房產(chǎn)的所有權(quán)均在抵押之前，被告恒吉地產(chǎn)在向原告辦理抵押登記時(shí)，已經(jīng)不享有回遷戶及購(gòu)房戶擁有的房產(chǎn)所有權(quán)，抵押行為也未得到二者的追認(rèn)，屬無權(quán)處分。因此，其與原告簽訂的抵押合同中包含回遷戶及購(gòu)房戶產(chǎn)權(quán)部分無效，其余部分有效，原告只能就有效部分抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。遂依法作出上述判決。
至記者發(fā)稿時(shí)，本案上訴期限已過，當(dāng)事各方均未提出上訴。
連線法官
物權(quán)優(yōu)于債權(quán)
本報(bào)記者 沈 榮 郭春雨
審理該案的法官說，本案中，原告與被告誠(chéng)信集團(tuán)簽訂的借款合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則及合同的約定，全面、適當(dāng)、及時(shí)履行各自的義務(wù)。原告按借款合同的約定已經(jīng)履行了付款義務(wù)，但被告誠(chéng)信集團(tuán)違反合同約定，未履行還款義務(wù)，被告誠(chéng)信集團(tuán)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任并繼續(xù)履行合同約定的還款義務(wù)。被告誠(chéng)信集團(tuán)向原告借款時(shí)，被告恒吉地產(chǎn)自愿以其所有的房屋及土地進(jìn)行抵押，并且在行政主管部門辦理了抵押物登記，該抵押合法有效。在被告誠(chéng)信集團(tuán)不能如期償還借款的情況下，原告依法應(yīng)當(dāng)對(duì)被告恒吉地產(chǎn)提供抵押的財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
本案的事實(shí)爭(zhēng)議并不大，而當(dāng)事各方論爭(zhēng)的焦點(diǎn)是回遷房和抵押前已經(jīng)預(yù)售的房屋問題。
對(duì)此，這位法官說，被告誠(chéng)信集團(tuán)提供的證據(jù)已經(jīng)證明在辦理抵押登記前，被告恒吉地產(chǎn)已經(jīng)將部分房屋進(jìn)行預(yù)售及回遷安置。而財(cái)產(chǎn)所有權(quán)屬于物權(quán)的范疇，所有權(quán)的基本權(quán)能為占有、使用、收益及處分。本案中，回遷戶及購(gòu)房戶在抵押之前已經(jīng)行使了占有、使用及收益的基本權(quán)利。而本案的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)對(duì)回遷戶及購(gòu)房戶來講，擔(dān)負(fù)著一種基本生存保障的功能，對(duì)上述權(quán)利主體而言，并非普通的民事權(quán)利，而是涉及基本人權(quán)范疇的一項(xiàng)權(quán)利，是一種絕對(duì)權(quán)，優(yōu)先于其他各種權(quán)利。
而原告基于借款合同而享有的抵押權(quán)，屬于主債權(quán)項(xiàng)下的從權(quán)利，并不能直接取得物權(quán)的效力，該抵押權(quán)的存在，目的在于保障原告?zhèn)鶛?quán)的實(shí)現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益。物權(quán)與債權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，物權(quán)效力優(yōu)于債權(quán)。從此意義上看，原告為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而享有的抵押權(quán)并不能對(duì)抗回遷戶及購(gòu)房戶基于生存權(quán)而享有的所有權(quán)。
另外，原告也不否認(rèn)回遷戶及購(gòu)房戶的存在（部分辦理了產(chǎn)權(quán)，部分已經(jīng)為生效的人民法院法律文書確認(rèn)），而回遷戶及購(gòu)房戶取得房產(chǎn)的所有權(quán)均在抵押之前，被告恒吉地產(chǎn)在向原告辦理抵押登記時(shí)，已經(jīng)不享有回遷戶及購(gòu)房戶擁有的房產(chǎn)所有權(quán)，抵押行為也未得到二者的追認(rèn)，屬無權(quán)處分。因此，其與原告簽訂的抵押合同中包含回遷戶及購(gòu)房戶產(chǎn)權(quán)部分無效，其余部分有效，原告只能就有效部分抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。
案外說法
未登記的預(yù)售及回遷合同是否有效
本案中，被告恒吉地產(chǎn)與原告簽訂抵押合同前，被告誠(chéng)信集團(tuán)及恒吉地產(chǎn)已經(jīng)將部分房屋進(jìn)行預(yù)售及回遷安置。庭審中，二被告明確表示新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)二、三、四層已經(jīng)用于回遷安置19戶，預(yù)售63戶，共計(jì)82戶，但未到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門辦理預(yù)售及回遷登記。那么，未經(jīng)預(yù)售和回遷登記的房屋預(yù)售及回遷合同是否有效呢？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)管理?xiàng)l例》第三十三條則規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。同時(shí)，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條也規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。
根據(jù)以上規(guī)定，可以看出，經(jīng)過房屋預(yù)售登記的，預(yù)售合同有效。但是，未經(jīng)登記的，預(yù)售合同是否有效？法律法規(guī)未作明確規(guī)定，這就容易引發(fā)爭(zhēng)議。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。這一規(guī)定中可以看出，是否經(jīng)過房屋預(yù)售登記對(duì)于預(yù)售合同的效力并沒有決定性影響。
有法律人士認(rèn)為，只要是經(jīng)審查，預(yù)售房具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并取得《商品房預(yù)售許可證》，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容合法，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該房屋預(yù)售合同有效，但雙方當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門補(bǔ)辦登記手續(xù)。本案中，法院沒有簡(jiǎn)單以預(yù)售和回遷戶所獲得的商品房未辦理預(yù)售登記，不能對(duì)抗善意第三人為由，判決預(yù)售和回遷所出售的房屋無效，而是確認(rèn)了回遷戶及購(gòu)房戶的權(quán)利。因?yàn)楸景钢蟹康禺a(chǎn)公司以全部房產(chǎn)辦理抵押登記時(shí)，其對(duì)部分已經(jīng)預(yù)售和用于回遷的房屋已經(jīng)不具有完全的法律意義上的所有權(quán)，屬于無效處分，是無效的，而既然是無效的，不適用該條款就是合法的。（安 容）
短 評(píng)
民生為本
從表面上看，這起案件不過是一起事實(shí)認(rèn)定并不復(fù)雜的債務(wù)合同糾紛，而實(shí)際上，審理的焦點(diǎn)是在合同背后——因?yàn)樗婕暗?0余戶回遷房和預(yù)售房所有權(quán)人的切實(shí)利益，如果處理不好，他們的利益必將受到損失，甚至?xí)l(fā)新的糾紛。
這就使簡(jiǎn)單案情變得復(fù)雜起來，無疑也增加了辦案的難度。但這并沒有難住辦案的法官們，他們靈活運(yùn)用法律，最終不僅解決了債務(wù)糾紛，也創(chuàng)造性地解決了糾紛背后的利益糾葛。這起總標(biāo)的額越過1億元的糾紛案，經(jīng)過法官的努力，實(shí)現(xiàn)了息訴服判、案結(jié)事了的目標(biāo)。
我們可以看到，本案沒有簡(jiǎn)單套用法條以預(yù)售和回遷戶所獲得的商品房未辦理預(yù)售登記，不能對(duì)抗善意第三人為由，判決預(yù)售和回遷所出售的房屋無效，其實(shí)這樣的處理方式正是在法條規(guī)定的含義之中，因?yàn)楸景钢蟹康禺a(chǎn)公司以全部房產(chǎn)辦理抵押登記時(shí)，其對(duì)部分已經(jīng)預(yù)售和用于回遷的房屋已經(jīng)不具有完全的法律意義上的所有權(quán)，屬于無效處分，是無效的，而既然是無效的，不適用該條款就是合法的。
同時(shí)，這樣的判決也合情合理。本案的焦點(diǎn)之一是預(yù)售和回遷房屋未辦理預(yù)售登記，但這個(gè)責(zé)任在誰？在于房地產(chǎn)公司，因?yàn)榘串?dāng)時(shí)的房屋交易法律法規(guī)的規(guī)定，辦理預(yù)售登記的責(zé)任在房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司的責(zé)任不能讓預(yù)售和回遷房屋所有人來承擔(dān)，所以判決合理。如果一起案件的判決可能給新的糾紛埋下種子，那么這個(gè)判決是對(duì)是錯(cuò)？簡(jiǎn)單扣法條，應(yīng)該說不能算是錯(cuò)案，但起碼是法律效果與社會(huì)效果不和諧的案件。正如判決中論理而言，預(yù)售和回遷房屋所有人享有的物權(quán)，是生存權(quán)，其效力應(yīng)大于一般的債權(quán)以及債權(quán)抵押權(quán)，從這個(gè)意義上來思考、處理，也是合情合理合法的。
顯然，這樣的思路背后有一個(gè)邏輯主線，那就是民生為本——盡可能讓更多購(gòu)房者和回遷戶的利益不受損害。一位法官說得好，這既是法律責(zé)任，更是社會(huì)責(zé)任。
責(zé)任——這不正是對(duì)“三個(gè)至上”的最好詮釋嗎？
（郭春雨 安 容）
焦點(diǎn)透視
合同標(biāo)的不確定性導(dǎo)致糾紛幾率增加
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種房屋買賣的方式也隨之流行開來。由于商品房預(yù)售合同是一種特殊的買賣合同，其合同標(biāo)的具有不確定性。這就使得產(chǎn)生糾紛的幾率大大增加。
在商品房預(yù)售中，因建設(shè)工期長(zhǎng)，買期房面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般買現(xiàn)房的大得多。有的開發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者的房款后，由于各種原因，所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，給購(gòu)房人造成巨大損失。2007年10月，上海市浦東新區(qū)人民法院就審理了一起延遲交房引發(fā)的糾紛案，上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因在商品房預(yù)售合同中延遲交房，被判決解除該合同，退還房款并支付違約金。
同時(shí)，有的商品房預(yù)售廣告和宣傳資料具有欺詐性，開發(fā)商往往夸大其詞，以吸引更多購(gòu)房者與之簽訂商品房預(yù)售合同。但當(dāng)房屋竣工后，卻經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋質(zhì)量、面積、環(huán)境、設(shè)施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，而這時(shí)購(gòu)房者往往由于已交付了房?jī)r(jià)款而處于被動(dòng)地位。去年7月，江蘇省徐州市鼓樓區(qū)人民法院就審理了這樣一起案件。該市某房地產(chǎn)公司為自己開發(fā)的樓盤制作了精美的宣傳彩頁，米先生看后十分滿意，便和該公司簽訂了商品房預(yù)售合同。拿到房后，米先生才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與宣傳廣告相去甚遠(yuǎn)，遂將該公司告上法庭。最后，法院判決該公司承擔(dān)房屋不符銷售廣告約定的違約金，并為米先生安裝售樓專刊上允諾的設(shè)施。
有專家認(rèn)為，造成上述情況的原因主要有，在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，開發(fā)商與購(gòu)房者地位不平等。相對(duì)于財(cái)雄勢(shì)大的開發(fā)商來講，廣大購(gòu)房者處于明顯的弱勢(shì)地位。且大多數(shù)購(gòu)房者法律意識(shí)淡薄，交易知識(shí)匱乏，在權(quán)利受到損害時(shí)不能及時(shí)拿起法律武器來保護(hù)自己的合法權(quán)益。專家同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻偏低，監(jiān)管力度不足。一些不具備條件的企業(yè)通過掛靠、承包等方式，取得了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格，而職能部門、被掛靠的企業(yè)又未能對(duì)其進(jìn)行有效管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)過程中問題和糾紛較多的不可忽視的因素。
相關(guān)人士指出，針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是商品房預(yù)售市場(chǎng)的實(shí)際情況，必須切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批程序，加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為。同時(shí)要規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處面積縮水行為；強(qiáng)化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強(qiáng)化竣工驗(yàn)收制度，切實(shí)把好交付使用關(guān)；加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為。（安 容）
法規(guī)鏈接
《中華人民共和國(guó)合同法》
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百九十六條 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。
第二百零七條 借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
�。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵�(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
�。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證；
�。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
�。ㄋ模┫蚩h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》
第三十三條第一款 本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
