近年來，建筑業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展，施工企業(yè)在建成一座座高樓大廈的同時，也往往因為建設單位拖欠其巨額工程款而深深困擾，從而給本已資金十分緊張的施工企業(yè)雪上加霜。解決拖欠工程款問題必須運用法律手段，而建筑領域所涉及的法律問題相當眾多，筆者現(xiàn)就如何靈活運用法律手段清收工程款的問題進行探討，希望能夠拋磚引玉，如有不妥之處，還望批評指正。
一、 嚴把建設工程合同簽訂關，盡量完善合同條款。
過去建設單位和施工單位簽訂施工合同時，往往套用《建筑安裝工程施工合同》格式范本，該范本由于制定時間較早，其中的許多條款已經(jīng)不再符合當前的法律規(guī)定及適應市場需要，為此，建設部和國家工商行政管理局為了配合國家近年來一系列法律法規(guī)的實施，專門擬定了一套新的《建設工程施工合同》示范文本用于簽訂合同，該范本由“協(xié)議書”、“通用條款”、“專用條款”以及“工程質(zhì)量保證書”等部分組成，合同條款格式嚴謹，且符合剛頒布的《合同法》、《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》等法律規(guī)定，能夠最大限度保護施工單位的合法權益。
二、 要求建設單位提供按期付款的履約擔保。
為了使建設單位即發(fā)包方一開始就能夠及時支付工程款，雙方可以在合同中約定由發(fā)包方對應付的工程價款提供相應財產(chǎn)作為擔保，也可以由第三方來提供擔保，擔保的方式可以是連帶責任保證。這樣將來萬一發(fā)包方無力支付拖欠工程款時，承包方即可用發(fā)包方用以擔保的財產(chǎn)來清償債務，或者要求第三方承擔保證責任，從而使承包人的風險盡可能地降到最低。
三、正確運用《合同法》第286條行使對所建設工程的法定抵押權。
根據(jù)《建筑法》及《合同法》第 279條規(guī)定，“建設工程竣工驗收合格的，發(fā)包人應當按照合同約定支付價款”，建設工程承包合同的承包人按約建成了房屋，且竣工驗收合格，但發(fā)包人遲遲不付清工程款，根據(jù)以往法律規(guī)定，承包人無法將所建房屋進行折價或拍賣以抵償工程款，例如根據(jù)我國1995年通過的《擔保法》規(guī)定，因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權，債務人不履行債務的，債權人有權行使留置權，但該留置權僅限于動產(chǎn)，承包人不能對諸如房屋等不動產(chǎn)行使留置權，而發(fā)包人往往又無其他財產(chǎn)可供清償，造成承包人墊付的巨額工程款無法收回，這顯然損害了承包人的合法權益。因此，《合同法》本著保護承包人利益的原則，在第286條中明確規(guī)定承包人對所建工程具有法定抵押權，即“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”。
（1）這里所稱的“價款”是指發(fā)包人依建設工程合同之約定應支付給承包人的承包費，包括承包人施工所付出勞動的報酬、所投入材料和因施工所墊付的其他費用，以及因合同發(fā)生的損害賠償，即報酬請求權、墊付款項請求權及損害賠償請求權。
（2）承包人在行使法定抵押權時，并應當注意遵循以下程序：
1、催告發(fā)包人，即在發(fā)包人未按照合同約定支付價款時，承包人有權催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款，這是行使法定抵押權的必經(jīng)程序。承包人在留置發(fā)包人的財產(chǎn)后，應當確定2個月以上的期限，通知發(fā)包人在該期限內(nèi)履行債務；
2、協(xié)議將該工程折價。在承包人催告中所確定的合理期限內(nèi)，發(fā)包人仍然逾期不支付價款的，除按照建設工程性質(zhì)不宜折價的以外（高速公路、政府辦公樓、鐵路橋梁等），承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，即雙方協(xié)商確定該工程的價格 ，將該建設工程出賣給第三人 ，并從所獲工程款中優(yōu)先受償 ，即當發(fā)包人 有兩個以上的債權人時，承包人可優(yōu)先于其他債權人從拍賣所得價款中受償。
3、依法拍賣。在承包人與發(fā)包人無法就工程折價達成協(xié)議 ，或者發(fā)包人拒絕進行協(xié)議時，除依照建設工程的性質(zhì)不宜進行拍賣的以外，承包人有權申請人民法院將該工程拍賣。我國已于1997年正式實施《拍賣法》，承包人可依法將該建設工程進行拍賣，并且有權就拍賣所得價款優(yōu)先受償。

（3）對于發(fā)包人在施工過程中已將該工程抵押給了銀行的情形，即銀行和承包人同時對該工程設定了擔保物權，對于工程拍賣所得價款究竟誰更優(yōu)先受償?shù)膯栴}，從《合同法》的立法背景可知，第286條款指的就是法定抵押權，在法定抵押權和約定抵押權并存時，無論約定抵押權發(fā)生在前和在后，根據(jù)“法定權利優(yōu)先于約定權利”的原則，法定抵押權均應優(yōu)先于約定抵押權行使。建筑工程是靠承包人付出勞動和墊付資金建造的，如果允許約定抵押權優(yōu)先行使，則無異于以承包人的資金來清償發(fā)包人的其他債務，等與發(fā)包人將自己的欠債轉(zhuǎn)嫁給本屬于第三人的承包人，違背了公平及誠實信用原則。法定抵押權是法律為保護承包人利益而特別賦予的權利，作為承包人，施工單位應該積極加以運用。
（4）如果建設工程為商品房，且在竣工之前發(fā)包人(開發(fā)商)已經(jīng)分別與消費者訂立房屋買賣合同，在發(fā)包人拖欠支付工程款時，即可能發(fā)生承包人法定抵押權與消費者權利的沖突。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，若雙方當事人已經(jīng)在房地產(chǎn)部門辦理了交易登記手續(xù)，則消費者已經(jīng)取得房屋所有權，就該房屋而言，法定抵押權已歸于消滅。若雙方尚未辦理交易登記手續(xù)，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉(zhuǎn)移�！奔措p方當事人在尚未辦理交易登記手續(xù)的情形下，該房屋仍應屬于開發(fā)商所有，承包人對其仍享有法定抵押權。 
（5）法定抵押權的行使方式：一是由發(fā)包人與承包人協(xié)議折價；二是承包人申請人民法院拍賣。這與《擔保法》第五十三條規(guī)定的抵押權行使方式不同，該條規(guī)定“債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)模�可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟”。而按照《合同法》第286條規(guī)定“承包人既可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以直接申請人民法院將該工程依法拍賣”，這里所規(guī)定的不是“提起訴訟”，而是“申請法院拍賣”，其立法意圖是要改變擔保法規(guī)定的抵押權行使方式，由承包人直接向法院申請執(zhí)行抵押權，而無須通過訴訟程序。有關的具體申請執(zhí)行程序，目前尚無專門規(guī)定，參照現(xiàn)行《民事訴訟法》有關執(zhí)行程序的規(guī)定，承包人首先應該向法院提出申請，并舉出證明法定抵押權存在及該法定抵押權具備執(zhí)行條件的證據(jù)；法院受理申請后，應當通知發(fā)包人；發(fā)包人就法定抵押權是否成立及是否符合執(zhí)行條件提出異議的，應當裁定終止執(zhí)行程序，并駁回承包人之申請；承包人須另外提起確認之訴，以確認法定抵押權之成立，待獲得生效的勝訴判決后，方能申請法院依法拍賣。
四、 通過提起代位權訴訟保護承包人的合法利益。
過去承包人在承接完建設工程后，發(fā)包方往往以其對外債權收不回來為由拒不支付工程款，對此承包人往往無計可施。而新頒布的《合同法》對債的保全中的代位權訴訟作了明確規(guī)定，該法第73條規(guī)定“因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權”，《最高人民法院關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》對如何行使代位權作了進一步的解釋。這就從法律上明確賦予了承包人代位求償?shù)臋嗬��?
（1）在提起代位權訴訟時，應當符合如下條件：
1、債權人對債務人的債權必須合法，即按照承包人與發(fā)包人簽訂的工程施工合同，雙方辦理完結算手續(xù)后，發(fā)包人確實拖欠工程款未付。
2、債務人怠于行使其到期債權，并對債權人造成損害。這主要是指債務人不履行其對債權人的到期債務，又不以訴訟方式或者仲裁方式向其債務人主張其享有的具有金錢給付內(nèi)容的到期債權，致使債權人的到期債權未能實現(xiàn)，如果債務人僅僅曾經(jīng)以口頭或書面形式通知過其債務人而未提起訴訟或仲裁，仍然算是“怠于行使”。若債務人的債務人（即次債務人）不認為債務人有怠于行使其到期債權情況的，應當承擔舉證責任。