簽訂房屋買賣合同并交付定金后,買方突然表示放棄購房,由此買賣雙方對簿公堂。由于買賣雙方在合同中既約定了違約金又約定了定金,那么應(yīng)按哪項(xiàng)條款承擔(dān)責(zé)任呢?近日,天津市第二中級人民法院審結(jié)該案,按照合同法規(guī)定,一方違約時(shí),對方可以選擇適用違約金或定金條款,所以根據(jù)賣方選擇,法院終審判決買方按合同給付賣方違約金2.1萬余元。
去年6月,趙某全權(quán)委托一家房地產(chǎn)中介公司代理銷售自己的一套私產(chǎn)房屋,雙方還為此簽訂了《全權(quán)委托代理銷售合同》,約定合同期限為三個(gè)月,銷售底價(jià)為36萬元。合同簽訂后的第二天,中介公司就為房子找到了買主盧某;谮w某的委托,中介公司當(dāng)天便與盧某簽訂了《房屋買賣(置換)合同》,約定房價(jià)為42.5萬元,趙某和盧某各自向中介支付信息服務(wù)費(fèi)4250元。雙方同時(shí)還約定,合同的任何一方拒絕履行合同或解除合同,或發(fā)生合同約定的其他違約行為,違約方應(yīng)向其他方支付房屋成交價(jià)的5%作為違約金。盧某在簽訂合同的同時(shí),自愿交付房屋定金1000元。簽訂合同后,盧某如約交納了定金和信息服務(wù)費(fèi)。然而一個(gè)多月后,盧某卻表示放棄購買該房,終止履行合同。為此,賣方趙某將盧某告上法庭,要求其按合同給付違約金。被告盧某提出,合同并非趙某本人所簽,而且中介公司在服務(wù)過程中存在諸多問題,所以自己不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
法官說法
同時(shí)約定違約金和定金
由被違約方選如何擔(dān)責(zé)
該案主審法官表示,依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。關(guān)于房屋買賣合同并非原告本人所簽的問題,因?yàn)橼w某已經(jīng)承認(rèn)是由其委托人代簽并予以追認(rèn),所以并不影響合同的效力。
本案中,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或解除合同。另外,本案中,由于買賣雙方在合同中既約定了定金又約定了違約金,所以該按哪項(xiàng)條款承擔(dān)責(zé)任也成為爭議的焦點(diǎn)。對此,法官表示,在發(fā)生違約的情況下,給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,這即為定金罰則。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定,當(dāng)事人既約定了違約金,又約定了定金的,一方違約時(shí),對方可以選擇適用違約金或者定金條款。本案被告盧某終止履行合同,原告趙某要求其承擔(dān)違約責(zé)任,給付違約金,所以被告應(yīng)按合同約定的條款給付違約金。關(guān)于中介收取被告定金一事,因原告是中介公司的委托人,中介公司實(shí)施的民事法律行為的法律后果應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)。原告按照合同約定獲得違約金后,應(yīng)將定金返還被告。而被告稱中介在服務(wù)過程中存在問題,因此事實(shí)與本案并無關(guān)聯(lián),因此法院不予支持。(安 明)
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