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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 開發(fā)商的廣告宣傳材料能否視作合同內(nèi)容? |
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作者：石家莊律師趙麗娜編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2008/12/19 10:20:00 |
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開發(fā)商的廣告宣傳資料可視作合同內(nèi)容 |
宣傳資料上明明是兒童游樂(lè)設(shè)施和綠化帶，實(shí)際交房時(shí)卻變成了小區(qū)停車場(chǎng)，被房產(chǎn)商忽悠了一把的上海松江“紫東新苑”的部分業(yè)主拿起法律武器，成功地維護(hù)了自己的合法權(quán)益。日前，上海市第一中級(jí)人民法院對(duì)這起房產(chǎn)案作出終審判決，房產(chǎn)開發(fā)商共賠償俞小姐等29戶業(yè)主違約金13萬(wàn)余元。
2004年1月，俞小姐簽下《商品房預(yù)售合同》，以36萬(wàn)余元的價(jià)格購(gòu)買了“紫東新苑”一套房子。交房時(shí)，俞小姐發(fā)現(xiàn)，明明是建兒童游樂(lè)場(chǎng)和綠化帶的現(xiàn)在已經(jīng)建起了停車場(chǎng)，圍墻不該建的建了而該建的卻沒(méi)建，大門的位置也發(fā)生了變化，與當(dāng)初開發(fā)商的宣傳資料和《預(yù)售合同》中的附件大相徑庭。
俞小姐認(rèn)為，開發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃屬違約，于是起訴至法院，要求開發(fā)商恢復(fù)原狀，賠償違約金。開發(fā)商則辯稱，他們是按照規(guī)劃部門審批的圖紙建造了房屋并進(jìn)行相關(guān)開發(fā),不存在違約問(wèn)題，故要求法院駁回俞小姐的訴訟請(qǐng)求。
根據(jù)法院查明的事實(shí)，實(shí)際交付的“紫東新苑”小區(qū)與合同及宣傳資料比較，確實(shí)已有變更。而根據(jù)雙方合同約定，開發(fā)商未征得俞小姐等業(yè)主同意擅自變更小區(qū)布局，俞小姐有權(quán)要求開發(fā)商恢復(fù)原狀，如不能恢復(fù)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于現(xiàn)已建成的小區(qū)平面布局包括停車場(chǎng)等已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門審核許可，已無(wú)法恢復(fù)原狀，故開發(fā)商須承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)此，法院判決開發(fā)商向俞小姐支付違約金3607.78元。該小區(qū)其他一同起訴的28戶業(yè)主也分別獲得賠償。最終，這家開發(fā)商共賠償業(yè)主違約金13萬(wàn)余元。
法官點(diǎn)評(píng)
雙方依法簽訂的《商品房預(yù)售合同》對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。又據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，商品房的宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。因此，關(guān)于兒童游樂(lè)設(shè)施的允諾等雖未載入預(yù)售合同，但符合上述司法解釋的規(guī)定，故該宣傳資料應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。
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