農(nóng)村土地交易所掛牌 操作模式貢獻三大創(chuàng)新

“地票”交易終于開鑼。在重慶,“地票”的官方名字指的是“農(nóng)村建設用地指標”。

　　12月4日,籌劃已久的重慶農(nóng)村土地交易所終于掛牌。中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來,國土資源部副部長鹿心社,國家土地督察成都局有關官員悉數(shù)到會。

本報記者獲悉,作為第一家農(nóng)村土地交易所,即以“地票”也就是“農(nóng)村建設用地指標”作為主要交易標的,以此實現(xiàn)遠距離、大范圍的農(nóng)村建設用地減少與城鎮(zhèn)建設用地增加相掛鉤。

　　“農(nóng)村土地交易所意在探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。”重慶市常務副市長黃奇帆表示,“一方面可緩解城市建設用地緊張,另一方面,實現(xiàn)了城鄉(xiāng)極差地租的價值化,這個價值并轉(zhuǎn)化為大城市反哺大農(nóng)村的資金來源,為重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜改的重要突破�！�

　　在當天的掛牌儀式上,鹿心社代表國土資源部對重慶此舉表示支持,他希望重慶方面繼續(xù)積極探索。

　　“地票”如何交易

　　作為全國第一家農(nóng)村土地交易所,重慶農(nóng)村土地交易所是一家注冊資金5000萬元,由市政府全額出資,為市國土管房局直屬的副局級事業(yè)單位。

　　交易所總裁由市國土局副局長董建國擔任。董建國表示,交易所將按現(xiàn)代企業(yè)管理模式運營,其職能是建立農(nóng)村土地交易信息庫,發(fā)布交易信息,提供交易場所,辦理交易事務。該交易所與重慶市國土交易所共用信息平臺。

　　重慶市還專門成立了一個農(nóng)村土地交易所監(jiān)督管理委員會,交易所在這個委員會領導下開展工作,并接受國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、財政、稅務、審計部機構(gòu)的監(jiān)督和指導。

　　交易所主要開展地票交易。所謂地票交易,指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設用地,經(jīng)過復墾并經(jīng)土地管理部門嚴格審核產(chǎn)生的指標。所購得的地票可以納入新增加建設用地計劃,增加等量城鎮(zhèn)建設用地。除地票交易外,交易所也對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供服務。

　　主導這個改革的常務副市長黃奇帆表示,交易所的成立,一方面使農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出,解決農(nóng)村建設用地浪費問題,另一方面,城市建設用地有比例有節(jié)奏地增加,解決了城市建設用地緊張的矛盾,但城鄉(xiāng)建設用地總量不增加,耕地總量不減少。

　　三大創(chuàng)新

　　本報記者獲悉,重慶土交所的整個操作模式,主要貢獻了三大創(chuàng)新。

　　獲得地票,并不等同于通常意義的用地指標。黃奇帆稱,這個交易所實際是解決了這樣一個問題,即按原本的程序,項目占用每一畝耕地,都需向中央政府申請,經(jīng)批準后獲得征地指標,地方政府再進行征地,通過土交所招拍掛出讓。

　　在具體操作上,就是使農(nóng)村建設用地減少,與城市建設用地增加,形成一個統(tǒng)一市場。即農(nóng)村建設用地復為耕地,得到地票,成為產(chǎn)權(quán)市場的商品。這是第一大創(chuàng)新。

　　針對其他城市也在推行類似改革,黃奇帆表示,這些地區(qū)的嘗試,只在一個區(qū)或縣里的范疇,是項目與項目的置換,沒有形成遠距離交換,更像一個集市貿(mào)易的概念。而重慶的突破,在于此舉在全市范圍內(nèi)開展,具備市場的要素。

　　另一個創(chuàng)新就是新的占補平衡模式。這主要是改變過去20多年土地占補平衡模式。“過去是國家批準項目,通過征地,將農(nóng)田變成城市建設用地,幾年后再在農(nóng)村造地,現(xiàn)在,則是先補后占,保持了耕地總量的不變�！秉S奇帆稱。

　　重慶每年從國家獲得10到12萬畝指標。明年開始,國家報批會繼續(xù)進行,另有1萬多畝,即年度用地總量的10%左右,主要是房地產(chǎn)開發(fā),在計劃指標之外,可通過這個交易所的市場渠道獲得。

　　再一個就是土地交易資金的流向。重慶土交所激活了城鄉(xiāng)土地市場,實現(xiàn)了城鄉(xiāng)級差地租的價值。黃奇帆稱,地票交易的收入,將全部返到農(nóng)村,這為重慶大城市反哺大農(nóng)村,找到了一個新的資金渠道。

　　“現(xiàn)在,不用向中央政府申請,而通過在交易所取得地票,項目業(yè)主就可以直接去征地。但是征了以后,如用于房產(chǎn)、工業(yè)等非農(nóng)用途,仍要通過土地招拍掛,那時如果有競買者比你出價高,這塊地,就要在扣除成本后,過戶給更高的出價者。”黃奇帆說。

　　“這多出的10%城市建設用地指標額增加的部分,就是我們反哺農(nóng)村的部分�！秉S奇帆稱。

全國農(nóng)村土地交易大市場？

　　在當天的掛牌儀式上,鹿心社代表國土資源部希望重慶方面將交易所建設成為立足西南,輻射西部,面向全國的農(nóng)村土地交易大市場。

　　但從重慶的試驗來看,這還有更多問題需要厘清和解決。

　建立農(nóng)村土地交易所最早是重慶市委書記薄熙來在今年3月底,在對全市農(nóng)村土地進行了全面調(diào)查的基礎上提出的構(gòu)思。

　　隨后重慶市市政府組織專門人員,經(jīng)兩個月調(diào)研,形成初步方案,并作為重慶向中央申請的12項政策之一,報送國務院有關部委。

　　重慶市政協(xié)常委、西南大學教授邱道持表示,“通過產(chǎn)權(quán)和用益權(quán)的轉(zhuǎn)讓,可為帶動兩冀,促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移,增加農(nóng)業(yè)投入的資金�！�

　　另一方面,重慶和其他地區(qū)一樣,農(nóng)村建設用地閑置嚴重。據(jù)市國土局統(tǒng)計,重慶農(nóng)村人均建設用地為250平方米,而城市人均為80平方米,一個農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口便可節(jié)約170平方米建設用地。

　　重慶市國土局官員表示,土地交易所可實現(xiàn)耕地保護目標,及土地的節(jié)約利用,重慶現(xiàn)有農(nóng)村戶籍人口2300萬,如果有1000萬轉(zhuǎn)移進城,就可節(jié)約17億平方米建設用地,等于增加250多萬畝耕地。

　　6月下旬,國家調(diào)研組到渝調(diào)研,對重慶的方案表示了初步肯定。8月上旬,國土資源部與重慶訂立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戰(zhàn)略合作備忘錄,提出支持設立重慶農(nóng)村土地交易所,探索開展地宗交易和指標交易,逐步建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易市場。

　　但交易所的成立,仍經(jīng)歷了艱難的過程。

　　重慶市相關操作人士告訴本報記者,農(nóng)村土地交易所的標牌,實際在10月下旬左右就已做好,但由于土地制度為國家基本制度,改革的風險都很難預測,重慶方面希望獲得國家層面的認可和支持,因而遲遲未能掛牌。

　　邱道持表示,農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的風險,就承包地而言,它關系耕地紅線及國家糧食安全,進一步而言,就是農(nóng)民土地權(quán)益如何保障,國家土地用途的管制如何落實,土地規(guī)模經(jīng)營的風險如何控制等問題。

　　農(nóng)村建設這一塊,涉及的風險,則是農(nóng)民的安居,與土地收益的分享問題�！坝捎谕恋禺a(chǎn)權(quán)制度的不明晰,可能成為今后收益的分享帶來隱患�！鼻竦莱直硎�。

　　鹿心社在當日的會上也強調(diào),重慶要對針對不同的土地產(chǎn)權(quán)交易,建立起合理的分配體度,并使農(nóng)村土地交易所日趨規(guī)范化,制度化。

　　重慶市在11月底制定的《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》,對收益分配環(huán)節(jié)作了規(guī)定,辦法規(guī)定,不同形式的農(nóng)村土地交易,其收益將按不同比例在農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之間分配。

　　“單是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的主體是誰,就存在很多爭議�！鼻竦莱终f,但重慶作為綜改區(qū),國家應支持其進行相關的探索。