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房地產(chǎn)開發(fā)  
簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置合同應(yīng)該注意哪些問題?
作者:石家莊律師趙麗娜編輯錄入   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2008/11/25 15:19:00

簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置合同應(yīng)該注意哪些問題?

     很多人會認(rèn)為,既然雙方有關(guān)房屋拆遷補(bǔ)償安置事項都達(dá)成一致意見,且在拆遷辦監(jiān)督下簽訂房屋拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議,還有什么不放心的。事實并非那么簡單,事實上因拆遷合同引發(fā)的訴訟絕非少數(shù)。     
        房屋拆遷補(bǔ)償安置合同性質(zhì)。

       盡管就城市房屋拆遷行為本身而言,有民事行為說和行政行為說爭論已久,其實,這種爭議是沒有結(jié)果的,國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》一出臺,先天性就存在著拆遷管理行為和拆遷補(bǔ)償安置行為交織、拆遷立法權(quán)和拆遷行政執(zhí)法合一、公益拆遷和商業(yè)拆遷不分等諸多問題,必將造成百家爭鳴局面,至少我關(guān)注拆遷十幾年從來沒見過哪部事關(guān)國計民生立法執(zhí)行起來象拆遷條例如此不盡人意,糾紛不斷。
以筆者之見,房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬民事合同,是建立在當(dāng)事人雙方平等、自愿、等價有償、誠實信用等基礎(chǔ)上,按照合同法所要求的程序、形式,對拆遷當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)明確約定的協(xié)議書。
       
       拆遷合同常見問題
        
        一、拆遷主體不規(guī)范。
              (1)拆遷指揮部作為合同一方當(dāng)事人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,指揮部無法人資格,不能獨立承擔(dān)責(zé)任,再者,其也不是合法拆遷人,與指揮部簽訂拆遷協(xié)議后患無窮。如我所見溫州某商城商戶與舊城改造指揮部簽定拆遷協(xié)議后,十年不能回簽,開發(fā)商把部分本用于回遷商業(yè)房賣掉了,怎么辦?誰來擔(dān)任訴訟被告、誰來承擔(dān)責(zé)任,合同無效還能享受回遷安置優(yōu)先權(quán)或購房款一倍以內(nèi)賠償責(zé)任嗎?
              (2)沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司。如江蘇省新沂市出現(xiàn)的四年四審案,被拆遷人與領(lǐng)取許可證而無開發(fā)資質(zhì)的某公司簽訂了拆遷補(bǔ)償安置回遷協(xié)議,由于拆遷人因無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)采取委托另一家公司開發(fā),而受托開發(fā)人又把協(xié)議回遷的房屋賣掉,出現(xiàn)購房人與被拆遷人兩人爭一套房,經(jīng)過一、二審和再審一、二審,四年耗盡多少心血和財力,買房人和被拆遷人都是受害者。
              (3)拆遷事務(wù)所或拆遷公司。按理,這些屬于拆遷實施單位,職責(zé)是拆除房屋,受托參與拆遷談判等拆遷活動,其不是拆遷人,應(yīng)由拆遷人簽訂協(xié)議,否則合同責(zé)任由誰承擔(dān)難辦,只有被拆遷人收到拆遷事務(wù)所或拆遷公司特別授權(quán)委托書時,才可考慮與之簽訂協(xié)議。
        二、內(nèi)容不確定。這是開發(fā)商最愛玩的游戲,也是爭議最多,對被拆遷人最不公平點。
              (1)  房屋回遷時間不定,只說拆遷人提前一個月通知被拆遷人拿房結(jié)算,幾年都拿不到房而又不構(gòu)成違約。
              (2)結(jié)算方法不明,特別是對開發(fā)的房屋如何定價,最后開發(fā)商定個高價,被拆遷人吃虧很大。
 (3)房屋回遷或安置地點不明,似乎是等建成后再分配,屆時有爭議怎么辦,筆者每次看到集體土地房屋拆遷合同時都如此,造成聽話的、關(guān)系好的分好房,敢于維護(hù)利益的人反被按排差的.
              (4)過渡費、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失不具體。有的拆遷一拆十年沒結(jié)束,過渡時期很長,但就過渡費沒作詳細(xì)約定,怎么制約拆遷人。
              (5)違約責(zé)任沒約定,這是最重要條款,卻被拆遷人有意不設(shè)定和被拆遷人不懂得而不在拆遷合同里,多次出現(xiàn)被拆遷人維權(quán)十分被動局面,否則,開發(fā)商怎么敢把約定回遷房屋賣掉,拆遷數(shù)年沒結(jié)果也無所謂


    附 房屋拆遷安置補(bǔ)償合同范本 
 
       ()
 
                                                房屋拆遷安置補(bǔ)償合同

    甲方(拆遷人):____________________________________
    地 址:____________ 電話:____________
    法定代表人:____________ 職務(wù):____________
    乙方(被拆遷人):____________
    地 址:________    電話:____________
    法定代表人:____________ 職務(wù):____________

    如乙方系自然人:注明姓名、性別、年齡、住址、工作單位等,并表明房屋共有人和共有人自然情況、聯(lián)系方式,且共有人最好簽字或出具委托書。

    甲方因    建設(shè)項目需要,經(jīng)   機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),并于   年  月  日領(lǐng)取了    號拆遷許可證,取得對乙方房屋拆遷權(quán),根據(jù)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償法規(guī)、政策和《合同法》的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)甲乙(如涉及租賃的加上承租人)雙方協(xié)商,現(xiàn)就乙方房屋拆遷安置補(bǔ)償達(dá)成如下協(xié)議。
    第一條 項目名稱、地點
甲方保證合法取得建設(shè)項目,名稱________________,建設(shè)單位________ 《拆遷許可證》文號________ ,合法領(lǐng)取。因項目或許可證不合法,則甲方構(gòu)成欺詐,承擔(dān) ---責(zé)任。    
    第二條 被拆房屋現(xiàn)狀
                (一)乙方在拆遷范圍內(nèi)有房屋____間,結(jié)構(gòu)---- ,產(chǎn)權(quán)證證號碼    ,載明建筑面積計____平方米,使用面積____平方米,實際丈量建筑面積    平方米,使用面積    平方米。
 (二)乙方有正式戶口____人,常住人口____人,應(yīng)安置人口____人,分別是(姓名、性別、年齡、關(guān)系等),(集體土地房屋拆遷用)
                (三)被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)屬于________________。(公房租賃還是私有),私有共有人哪些。
             (四)被拆遷房屋用途:        其中居住面積      平方米, 經(jīng)營面積   平方米。
             (五)房屋抵押或出租等情況說明:
    第三條 拆遷安置
                (一)甲方對乙方安置房屋____間,建筑面積________ 平方米,使用面積____ 平方米,居住面積____ 平方米。房屋用途徑      ,具體位置     (必須詳細(xì)) ,(期房還是現(xiàn)房或正在建造的房屋)甲方保證該房產(chǎn)權(quán)甲方有權(quán)安置,因產(chǎn)權(quán)或質(zhì)量出現(xiàn)糾紛,按甲方違約處理。甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理住房進(jìn)住手續(xù)。
                (二)甲方提供乙方臨時過渡周轉(zhuǎn)房屋____間。面積   ,地址 :     。
                (三)乙方臨時過渡期限自____年____月____日至____年____月____日。
甲方保證乙方在過渡期限內(nèi)回遷,乙方在收到正式安置通知____日內(nèi),應(yīng)遷入安置用房內(nèi)。     。
              (四)乙方自己找房過渡的,甲方每月付給乙方臨時安置補(bǔ)助費費工    元,
     第四條 安置房屋的標(biāo)準(zhǔn)
                 (一)甲方提供給乙方的安置房屋,其建造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合________ 頒發(fā)的________標(biāo)準(zhǔn);
                 (二)建造質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合________________;
                 (三)房屋內(nèi)應(yīng)當(dāng)有以下設(shè)施:
                        1.____________________
  2.____________________
                        3.____________________
     第五條 拆遷安置房屋產(chǎn)權(quán)
                 (一)乙方被安置房屋的產(chǎn)權(quán)原屬于     單位(包括誰開發(fā)),協(xié)議簽訂后屬乙方,但交付前的所有風(fēng)險甲方承擔(dān)
               (二)甲、乙雙方如需簽訂房屋買賣合同,辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),房屋合同作為本合同附件與本合同具有同等法律的約束力。但買賣合同內(nèi)容不得與本合同抵觸。
     第六條 房屋拆遷補(bǔ)助
               (一)甲方支付乙方搬家補(bǔ)助費________元;臨時過渡費(含交通補(bǔ)助、供暖補(bǔ)助等)____元;提前搬家獎勵費________元;其他補(bǔ)助費________元;共計人民幣________ 元。于    時間由甲方支付給乙方
               (二)甲方因拆遷造成乙方停產(chǎn)停業(yè)損失,雙方同意一次性支付   元,  日內(nèi)由甲方付給乙方。
    第七條 被拆遷房屋補(bǔ)償與結(jié)算
     甲方對被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)人按以下方式進(jìn)行補(bǔ)償:
                 1.貨幣作價補(bǔ)償。
     甲方支付乙方拆遷房屋、附屬物補(bǔ)償費合計____元(不含前面所確認(rèn)各類費用)。本合同簽訂時支付。
                2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
     乙方需支付甲方房屋差價      元,其中被拆遷房屋補(bǔ)償費、各類補(bǔ)助費總計     元,甲方安置乙方房屋價值觀     元,差價      。
     第八條 乙方在____年____月____日前應(yīng)將原住房騰空,并交甲方拆除。逾期甲方可強(qiáng)行拆除,責(zé)任在乙方。
     第九條 乙方私自搭建的建筑或附屬設(shè)施應(yīng)在____年____月____日前自行拆除,逾期不拆除的,甲方有權(quán)拆除。
     第十條 乙方安置屬于臨時過渡的,應(yīng)在收到甲方正式安置通知____日內(nèi)遷入安置住房內(nèi)。逾期不搬遷的,不再享受各種補(bǔ)助費,并每逾期一天罰款____元。
     第十一條 甲方應(yīng)在本合同第約定的臨時過渡期期滿前保證乙方按期回遷,逾期不能回遷的,甲方應(yīng)在臨時過渡期滿____天前通知乙方,.逾期____個月內(nèi),甲方按本合同約定的臨時過渡費的____%向乙方加付臨時過渡費,逾期超過____個月,甲方按本合同第十一條約定的臨時過渡費的____%向乙方加付臨時過渡費。
      第十二條:違約責(zé)任,(一定非常詳細(xì))
      第十三條 本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。
      第十四條 本合同一式   份,甲、乙雙方各持一份,(房屋共有人、承租人租各一份)報房屋拆遷主管部門備案一份。
 
                    甲方:________________________
                   
                    乙方:
                                                                                                    


                                                                                  年    月    日

 見證或公證單位

 


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