合同附件與合同內(nèi)容一樣,都十分重要,因此應(yīng)充分重視附件內(nèi)容。
主要對于購房合同附件內(nèi)容中的付款方式、房屋裝飾設(shè)備說明、補(bǔ)充條款以及處理辦法等四個(gè)方面多加小心,便可做到安全購房。
購房合同中附件內(nèi)容的同樣相當(dāng)重要,部分條款的重要性甚至超過格式條款。
法律專家表示,雖然目前購房者對于購房合同的重要性有了相當(dāng)?shù)牧私猓卜浅V匾暫贤瑑?nèi)容,防止簽訂不平等的合同條款。與此同時(shí),政府部門也制定了格式合同文本,供購房者參考。但現(xiàn)實(shí)問題是,開發(fā)商會隨機(jī)應(yīng)變,為了規(guī)避格式合同的種種限制,往往在附件中大做文章。
因此,購房者必須留意附件內(nèi)容,以防止自己利益受損。
糾紛多半來自附件內(nèi)容
上海的李先生因?yàn)楹鲆暫贤郊䞍?nèi)容而吃了一點(diǎn)小虧。今年年初,他在莘莊附近購置了一套小面積的老工房,用于自住。但在購房合同附件中沒有明確約定固定裝修部分的處理辦法,雖然當(dāng)初看房時(shí)房東曾經(jīng)承諾贈送固定裝修,但是交房時(shí)他發(fā)現(xiàn)一臺七成新的空調(diào)已被撤走。
其實(shí),因?yàn)椴蛔⒁夂贤郊䞍?nèi)容而吃虧的遠(yuǎn)不止李先生一個(gè)人。記者了解到,目前買賣過程中產(chǎn)生糾紛的,其中很大一部分涉及到附件內(nèi)容。緣何出現(xiàn)這種情形呢?合同附件是合同的補(bǔ)充,一般來說內(nèi)容不會超過合同范圍,但有些開發(fā)商為了規(guī)避政府提供的范本合同的規(guī)制,往往變附為主,以大量附件的形式,直接變更了合同的主要內(nèi)容,并以格式條款的形式“約定”附件的優(yōu)先適用,在此情況下,附件的作用和效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合同本身,因此購房者不可忽視。有些附件內(nèi)容甚至可能架空格式合同。
那么附件中哪些問題不能忽視呢?一般情況下對于那些限制購房者權(quán)利,增加購房者義務(wù),擴(kuò)大開發(fā)商權(quán)利,免除開發(fā)商責(zé)任的內(nèi)容,一定要當(dāng)心;而對于二手房買賣合同,對于那些語焉不詳,或者約定不是很明確的附件內(nèi)容,也一定要小心。因此購房者一定要耐心地多看、細(xì)看,并對嚴(yán)重不平等且足以影響購房者重大權(quán)益的條款據(jù)理力爭。
重點(diǎn)關(guān)注四大要點(diǎn)
附件的本質(zhì)也是合同,任何合同都是雙方協(xié)商一致的結(jié)果,即使是開發(fā)商提供的統(tǒng)一適用的格式附件,也只有與購房者協(xié)商一致后才對購房者發(fā)生法律效力,購房者在簽訂之前完全可以與開發(fā)商協(xié)商修改。
據(jù)了解,目前購房合同附件內(nèi)容主要包括付款方式、房屋裝飾設(shè)備說明、補(bǔ)充條款以及處理辦法等內(nèi)容,因此購房者只需要在這四個(gè)方面多加小心,便可做到安全購房。下面結(jié)合具體案例來說明。
付款方式要靈活
有不少購房者忽略付款方式的靈活性,萬一中間出現(xiàn)問題,往往會使自己陷入被動境地。
案例:陳先生與深圳某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同,以68萬余元定購開發(fā)商某樓盤房屋。在簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí),開發(fā)商在合同附件提到,要求陳先生必須在一個(gè)半月內(nèi)辦妥所有貸款手續(xù),否則視其違約,開發(fā)商有權(quán)拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是,陳先生向銀行申請貸款時(shí)未能成功,按合同約定首付款可能無法退還。
律師點(diǎn)評:上述案例中的附件內(nèi)容明顯對購房者不利。一般情況下,合同附件會對付款方式的違約責(zé)任進(jìn)行約定,但對于沒有經(jīng)驗(yàn)的購房者而言,一定要防止那些只有自己義務(wù)和對方權(quán)利的條款,以免落入圈套。
類似的情況在二手房買賣過程中也比較常見,有些與付款方式有關(guān)的附件內(nèi)容也規(guī)定買方必須在一定的時(shí)間內(nèi)辦妥一切貸款手續(xù),否則視為違約。
對于上述情形,律師認(rèn)為,附件是合同的補(bǔ)充,正常情況下是先簽合同再簽附件。不要違反正常的簽約順序先簽附件再簽合同,更不要簽訂只有自己義務(wù)和對方權(quán)利,沒有自己權(quán)利和對方義務(wù)的附件。因此律師建議可以在附件內(nèi)容中特別提出:如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款,雙方均無需承擔(dān)違約責(zé)任。
裝修內(nèi)容需細(xì)致
不管是買全裝修房,還是買二手房,對于裝修部分的描述一定要細(xì)致,不能籠統(tǒng)模糊。
案例:上海的王先生購買了一套全裝修房,在參觀樣板房時(shí),王先生發(fā)現(xiàn)開發(fā)商采用的裝修材料質(zhì)量很好,于是毫不猶豫地在購房合同上簽了字。但等到開發(fā)商交房之后他卻發(fā)現(xiàn)有諸多地方與樣板房標(biāo)準(zhǔn)不符。而更讓他感到有些無奈的是,開發(fā)商在合同附件中并未明確規(guī)定裝修材料的品牌。
律師點(diǎn)評:龔涉及到能夠明確的內(nèi)容必須具體,這樣才能避免日后發(fā)生遭遇侵權(quán)而無法追究的尷尬局面。如全裝修房關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對于購房人而言,此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫清裝飾材料規(guī)格、顏色和設(shè)備的商品品牌(型號)及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
在二手房買賣過程中也會涉及到這方面的內(nèi)容。如果賣方同意贈送,那么在合同附件中盡量把裝修的狀況描述清楚,以及贈送的固定裝修部分如空調(diào)等內(nèi)容都做記錄,而不能只是籠統(tǒng)的一句“保持室內(nèi)原有裝修程度”。
此外,在二手房買賣過程中,還有一些裝修隱蔽部分的詳細(xì)情況,如水管是否漏水等,都可以事先詢問賣家,然后記錄在附件中。這樣,即使日后出現(xiàn)問題也能明確應(yīng)該由誰來承擔(dān)責(zé)任。
補(bǔ)充協(xié)議上簽字要謹(jǐn)慎
對于開發(fā)商事先擬定好的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容,必須要小心那些加重購房者義務(wù)或者開發(fā)商免責(zé)的條款。
案例:廣州的鐘先生在簽訂房屋買賣合同時(shí),在售樓人員的“忽悠”下,并未仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容便簽下了自己的大名。但到交房時(shí)間之后他卻并未拿到鑰匙,于是找到開發(fā)商理論,但開發(fā)商告訴他,此次造成延期交房的原因?qū)儆诿赓r范圍,只能遺憾地請他再耐心等待一段時(shí)日。
律師點(diǎn)評:由于格式合同內(nèi)容并不能包羅萬象,因此可以根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行自由約定補(bǔ)充協(xié)議。但在現(xiàn)實(shí)中,很多開發(fā)商會事先將補(bǔ)充協(xié)議擬好,然后只需購房者簽字即可,而其主要目的卻是為了自身免責(zé)或者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),如由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任,以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。如果簽字承認(rèn)了這些條款,等于忘記保護(hù)自己的權(quán)益。
因此對于有些開發(fā)商事先擬好了的補(bǔ)充協(xié)議,購房人要仔細(xì)閱讀、審查,防止有的開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務(wù)。此外,購房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中做出詳細(xì)約定。
處理辦法需明確
開發(fā)商違約如何處理,合同約定應(yīng)該越明確越好。
案例:上海的于小姐購買了一套新房,在簽訂買賣合同時(shí),她看到合同附件中關(guān)于售后服務(wù)的內(nèi)容有些過于籠統(tǒng),如合同中寫道:如一年內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)協(xié)同建筑商一起解決。她認(rèn)為這種提法不妥,因?yàn)闆]有涉及到如果未及時(shí)解決問題應(yīng)如何追究開發(fā)商的責(zé)任,于是強(qiáng)烈要求開發(fā)商將處理辦法明確下來。
律師點(diǎn)評:很多合同中?梢钥吹竭@樣的條款,“如果××,應(yīng)于××日之內(nèi)解決”,但是并沒有約定如果沒有履行承諾內(nèi)容自己應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任,這樣,即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò),卻因?yàn)樘幚矸绞讲幻鞔_而難以追究其責(zé)任。
對于購房者的責(zé)任,在開發(fā)商提供的合同中,如何承擔(dān)違約責(zé)任早已十分明確。因此購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理辦法,也要做到越詳細(xì)越好。
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