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房地產(chǎn)開發(fā) |
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石家莊律師:商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題將如何索賠? |
作者:石家莊律師趙麗娜編輯
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間:2008/11/2 21:38:00 |
根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)的規(guī)定,商品房質(zhì)量問題通?煞譃橐韵氯N情形: 一、房屋主體結構質(zhì)量不合格的,購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失 《解釋》第十二條規(guī)定:“因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”這里的所謂主體結構質(zhì)量不合格包括兩種情況:一是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格。二是房屋交付使用后房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。 二、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題,購房人有權要求出賣人承擔修復責任。 《解釋》第十三條第二款規(guī)定:“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔!边@里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。所謂一般質(zhì)量問題,是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題,包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題,室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題,墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題,廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題,電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。一般來說,房屋交付前對比較明顯的或者已知的質(zhì)量問題,購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時,一般要對房屋進行必要的驗收,這也是購房人應該行使的注意義務,經(jīng)驗收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題,應立即找開發(fā)商,要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認并加蓋公章,在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了,應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任,并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題,在未嚴重影響正常居住使用的情況下,購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用,應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的,購房人可自行或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失等,應由出賣人承擔。 三、因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的,購房人可以請求解除合同和賠償損失。 《解釋》第十三條第一款規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持!薄皣乐赜绊懻>幼∈褂谩比绾卫斫夂桶盐,法律沒有作出具體規(guī)定,應該屬于法官自由裁量的范疇。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況,司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。
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