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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 石家莊律師提醒:購買二手房一定要擦亮眼睛! |
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作者：石家莊律師趙麗娜編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2008/11/1 20:19:00 |
想要在二手樓市中淘金的朋友，選購二手房屋時可要擦亮眼睛，給你提供以下參考建議：
1. 是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。
2. 確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實(shí)際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積。
3. 觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
4.考核房屋的市政配套設(shè)施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；
5. 了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
6. 物業(yè)管理的水平。水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
7.了解往后居住的費(fèi)用；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費(fèi)用。
8.舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過不好的事情，如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。
9. 鄰居的組合。好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時間去社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。
除此之外，還要了解：
10. 產(chǎn)權(quán)。查明產(chǎn)權(quán)情況：產(chǎn)權(quán)是否明晰；是否被凍結(jié)；是否是被查封；是否有糾紛；是否在拆遷范圍內(nèi)；是否有共有人；房屋是否有抵押；產(chǎn)權(quán)人是否健在；
11. 買房知識。及時了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化。要注意報紙的新消息；向律師及中介代理行咨詢；最可*的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解最新的信息。
12.能否做二手房按揭？二手房按揭的條件是：滿18周歲，有城鎮(zhèn)戶口；能提供穩(wěn)定的收入，支付本息的證明；愿意將所買的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可*；支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。
13. 應(yīng)不應(yīng)該請律師？二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議更可*；公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī)；建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。
14. 應(yīng)不應(yīng)該找代理行？代理行的二手房信息要更全面，但是信息的準(zhǔn)確程度還需要驗證；在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證買到稱心的二手房？
15.選擇什么樣的代理行？可*代理行應(yīng)該提供兩證：有效的營業(yè)執(zhí)照及房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可*性更有作用。
16.房款和產(chǎn)權(quán)的交接。不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要的問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣主的帳戶。
17.產(chǎn)權(quán)的過戶。必須要經(jīng)過當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理局辦理才算完成過戶手續(xù)，有中介代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房子才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。
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