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房地產(chǎn)開發(fā)  
購房人協(xié)議退房 開發(fā)商被判還貸
作者:石家莊律師趙麗娜編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2008/10/22 15:34:00

      個(gè)人購房貸款合同項(xiàng)下的借款人與開發(fā)商簽訂退房協(xié)議并實(shí)際履行完畢后,貸款銀行起訴要求借款人提前還貸時(shí),法院應(yīng)如何處理?近日,北京市第二中級(jí)人民法院對(duì)一批類似案件作出終審判決,最終判令實(shí)際使用借款的開發(fā)商承擔(dān)直接向貸款銀行還款的責(zé)任。

    2001年和2002年期間,北京某銀行與陳某、高某等30余名購房人及北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了個(gè)人購房借款合同,約定銀行向陳某等人發(fā)放貸款,用于購買世豪公司開發(fā)的世豪花園房屋;如借款人連續(xù)3個(gè)付款期或累計(jì)6個(gè)付款期未按時(shí)償還借款本息,貸款人有權(quán)宣布本合同提前到期,要求借款人在規(guī)定的期限內(nèi)清償部分或全部貸款本息;世豪公司作為保證人,自愿為借款人提供連帶責(zé)任保證,在借款人沒有按照合同約定履行還款義務(wù)時(shí),保證人承諾按貸款人要求履行還款義務(wù),或?qū)杩钊怂彽姆课葸M(jìn)行回購。

    貸款合同簽訂后,銀行依約向陳某、高某等借款人發(fā)放了全部貸款。但是,因陳某、高某等借款人在合同履行期間屢次出現(xiàn)逾期還款的違約情形,銀行為此起訴到法院,請(qǐng)求判令陳某、高某等借款人立即償還全部借款本金和利息;世豪公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

    案件審理中,法院另查明,案發(fā)前陳某、高某等人已與世豪公司簽訂了退房協(xié)議并實(shí)際履行完畢。

    一審法院判決世豪公司承擔(dān)還款責(zé)任、程某等人免除還款責(zé)任后,銀行不服,以世豪公司和陳某等人退房協(xié)議與本案沒有直接聯(lián)系,一審法院不應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條處理本案,僅由世豪公司承擔(dān)還款責(zé)任不符合合同法相關(guān)規(guī)定為由,提起上訴。

    經(jīng)審理,北京二中院依法駁回上訴,維持原判。

(曹 欣  張 理)  

法官說法

收回房屋理應(yīng)承擔(dān)貸款

    終審宣判后,本案主審法官對(duì)判決理由予以了解答。

    法官認(rèn)為,銀行與陳某等人及世豪公司簽訂購房借款合同后,按照約定發(fā)放了貸款,在陳某等人未按照約定償還到期本息的情況下,銀行有權(quán)要求陳某等人償本付息,并要求世豪公司承擔(dān)保證責(zé)任。

    但是,鑒于陳某等人的貸款目的是向世豪公司購買房屋,銀行貸款已經(jīng)在合同生效后劃入了世豪公司賬戶。在陳某等人基于真實(shí)的意思表示與世豪公司簽訂了退房協(xié)議并實(shí)際履行完畢后,雙方的商品房買賣合同即已解除。實(shí)際上,案發(fā)時(shí)陳某等人既未占有貸款所購房屋,亦未繼續(xù)使用貸款,世豪公司才是本案貸款的實(shí)際占有人和使用人。

    最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款明確規(guī)定,商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

    因此,鑒于借款人和開發(fā)商之間簽訂的購房合同因客觀原因已經(jīng)實(shí)際解除,且銀行要求借款人提前清償剩余本息的行為客觀上產(chǎn)生了解除個(gè)人購房借款合同的法律后果,在沒有證據(jù)證明借款人與開發(fā)商串通騙取銀行貸款的情況下,一審法院判令開發(fā)商直接向貸款銀行償還貸款本息,符合公平原則,亦符合上述司法解釋的具體規(guī)定和精神,判決理由和判決結(jié)果并無不當(dāng)。

(張  理)  


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