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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 房產(chǎn)稅土地使用稅之籌劃___房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃專題講座三 |
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作者：石家莊律師趙麗娜編輯
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2008/10/11 21:12:00 |
第三講 房產(chǎn)稅、土地使用稅
一、國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)
對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題明確如下：
一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題
�。ㄒ唬┵�(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
�。ǘ┵�(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
�。ㄈ┏鲎狻⒊鼋璺慨a(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、征收方式：
從價(jià)計(jì)征：以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額＝房屋原價(jià)*（1－30%）*1.2%
從租計(jì)征：
應(yīng)納稅額＝租金收入*12%
三、稅收籌劃案例分析
核算技巧：
1、稅法規(guī)定：獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅；與房屋不可分割的附屬設(shè)施，屬于房屋原價(jià)的一個(gè)部分，應(yīng)當(dāng)并入原價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。
因此：鍋爐、圍墻、假山、道路、場(chǎng)地、綠化、魚池等均不征收房產(chǎn)稅。
2、關(guān)于土地使用權(quán)的核算：企業(yè)會(huì)計(jì)制度第47條規(guī)定，首先作無(wú)形資產(chǎn)處理，然后分期攤銷，開發(fā)商品房時(shí)，一次將土地使用權(quán)的賬面（攤余）價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本”、“在建工程”。
注意：不結(jié)轉(zhuǎn)屬于“會(huì)計(jì)差錯(cuò)”。按照房屋實(shí)際占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)。
3、關(guān)于房屋的界定
長(zhǎng)廊180萬(wàn)元
倉(cāng)庫(kù)
蝙蝠效應(yīng)
4、中央空調(diào)、電梯
5、關(guān)于房屋裝修費(fèi)的核算問題
外商投資企業(yè)：房屋沒有投入使用前發(fā)生的裝修費(fèi)，必須并入房屋原價(jià)；投入使用后發(fā)生的裝修費(fèi)，作為“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷。
內(nèi)資企業(yè)：如果固定資產(chǎn)的折舊尚未提足，裝修費(fèi)用必須增加固定資產(chǎn)原價(jià)；如果折舊已經(jīng)提足，那么裝修費(fèi)用作為“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷。
6、房產(chǎn)評(píng)估：按評(píng)估以后的原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
7、臨時(shí)工棚：
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